安置房可以买卖吗？买卖的风险有哪些？

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    最近经常接到一些关于是否可以购买拆迁安置房问题的咨询。 其实，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人 或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户， 该类房屋的买卖除受法律、 法规的规范之外， 还受到地方政府政策法规的约束， 所以和一般的商品房交易有很大的不同。 但如果拆迁安置房取得产权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，是完全可以上市交易的。 现今市面上挂牌出手的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规 定 5 年内限制转让的房子。购买这样的房子风险很大，甚至是没有保障的。尚未取得产证的 拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说 此类安置房还没有取得完全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效条件的买卖合同，期间风险也很大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者有产权证但 5 年内限制转让的拆迁安 置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，很可能会出现如下一些潜在风险： 1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能内 部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定; 2、无产证的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证; 3、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋高价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很难实现购房目的了，只能主 张债权了; 4、在购买方等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。 此上各种原因，购买人可能到最后不但没买到房屋，投入的购房款都很难追得回来。所 以，想购买拆迁安置房的人，在决定之前一定要慎之又慎，深入了解房子的实际情况，分析防范风险，不要到最后事与愿违，竹篮打水一场空。 安置房交易风险分析 1、卖方卷款潜逃的法律风险分析。 卖方卷款潜逃的法律风险分析。 (1)买方可依据买卖合同向人民法院提起诉讼查封房屋并依据判决书直接办理交接及过 户手续; (2)买方可向公安机关报案要求缉拿归案; 2、卖方“一房二卖”的法律风险分析。 卖方“一房二卖”的法律风险分析。 “一房二卖”的司法处理： 两份房屋买卖合同中标的房屋均未办理产权登记、 均未实际交付的情况下，签订房屋买 卖合同在先的一方当事人取得房屋所有权; 两份房屋买卖合同均未办理产权登记， 但其中一份合同的买受人已实际入住占有标的房屋的，实际入住的一方当事人取得房屋所有权; 一份合同中的房屋已进行了产权登记， 而另一份合同中的房屋没有完成登记的，一般应 确认已完成产权登记的一方买受人取得房屋所有权。 两份房屋买卖合同中， 一份合同中买受人已完成产权登记， 另一份合同中的买受人已实 际交付占有的，确认已完成登记的一方买受人取得房屋所有权。因卖方“一方二卖”而未能取得所有权的买受人可以依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 8 条的规定要求出卖人承担返还已购房款及 第 利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第八条具有下列情形之一， 导致商品房买卖合同目的不能实现的， 无法取得房屋的买受 人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过 已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使 用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应 予支持。日间卖方将房屋抵押的风险分析。

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请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应 予支持。日间卖方将房屋抵押的风险分析。

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