海口市房产抵押管理办法

海口市房产抵押管理办法

制定机关: 海口市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1992.07.20

施行日期: 1992.07.20

题     注 : （1992年7月20日海口市人民政府发布）

第一章 总 则

为加强我市房产抵押的管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》及有关法规，结合本市的实际情况，制定本办法。

本办法所指的抵押物特定为依法取得所有权的房屋。

提供房产作为抵押物的债务人或者第三人为抵押人；接受抵押房产的债权人为抵押权人。以房产抵押贷款的，贷款人为抵押权人，提供抵押房产的借款人或者第三人为抵押人。

房产抵押（含向境外抵押）应当依法办理房产他项权利登记。他项权利登记工作由海口市房产登记发证办公室负责。

房产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房产抵押受法律保护。

凡以座落在海口市行政区域内合法的房产进行抵押活动的，均适用本办法。

第二章 房产抵押的设定

第一节一般房产抵押的设定

设定房产抵押的，必须履行下列手续：

（一）抵押人（或者委托代理人）与抵押权人在签订抵押合同后，可以将抵押合同送公证机关公证，抵押当事人应当于抵押合同公证之日起的十日内，持被抵押房屋的《房屋所有权证》、抵押合同、公证书及有关证件，向市房产登记部门申请房屋他项权利登记，并由抵押权人领取《房屋他项权利证》。

（二）房产抵押合同期满，债权债务完结后，抵押权人应当会同抵押人向房产登记部门申请注销，他项权利即告消失。如需要延期抵押，经双方协商同意，可以到市房产登记部门办理延续手续。

房产抵押贷款的计息标准、付款方式、缴息、还本期限、监督用款形式等均按照中国人民银行的有关规定或者抵押合同约定的条款执行。

下列房产不得设定抵押：

（一）所有权或者土地使用权有争议的房产；

（二）已将土地使用权设定抵押的房产；

（三）国家行政机关使用的、未经国有资产管理部门批准抵押的房产；

（四）用于教育、医疗等公共福利性质的房产；

（五）被依法查封、扣押、限制转移的房产；

（六）因城市规划建设需要近期内必须征用拆迁的房产；

（七）被房管部门鉴定为危险房屋，限期拆建的房产；

（八）房屋共有人不同意抵押的房产；

（九）未经中国人民解放军总后勤部批准抵押的军产房屋；

（十）其他依法不得抵押的房产。

设定抵押的房产，其房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。以同一房屋的部分设定抵押的，应当将其相应所占的土地使用权随之抵押。

以共同共有的房产设定抵押的，抵押人应当事先征得全体共有人的书面同意。

以按照份共有的房产设定抵押的，抵押人应当告知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限。

以同一房产先后设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，必须将已设定抵押状况告知各抵押权人。

外商投资企业和内联企业，以其房产设定抵押时，必须经企业董事会或者联合管理机构的书面批准，所设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。

以国有的房产设定抵押的，必须经国有资产管理部门审核批准。

全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、三资企业或者个人以其房产向港、澳、台及境外机构或者个人进行抵押贷款的，可以用外币结算，也可以用人民币结算，应当按照本办法的有关规定办理他项权利登记。

抵押人以其已出租的房产设定抵押时，应当书面告知承租人，并将租赁情况如实告知抵押权人，抵押设定后原租赁合同继续有效。如按照本规定将抵押物处分时，定租期的租赁关系，按照原租约维持；未定租期的租赁关系即告终止，但民用住宅租赁期可以延续六个月。

房产设定抵押前，抵押人与抵押权人应当对设定抵押的房产进行估价，也可以委托市房管部门进行估价。

设定抵押的房产若需投保时，由抵押人向保险公司投保，抵押权人为优先受益人，投保金额必须经抵押权人认可。

房产抵押合同自他项权利登记之日起生效。未经他项权利登记的房产抵押行为无效。

第二节商品房按揭（抵押）的设定

凡具有房地产开发经营资格的房地产经营者，可以用按揭的形式销售商品房。

只有经中国人民银行批准经营信贷业务的金融机构，才能办理商品房按揭贷款，成为商品房按揭（抵押）的抵押权人。

以按揭形式购买商品房的购房者，必须是具有合法身份证明的自然人或者持有海口市或者（海南省）工商行政管理局发给营业执照的法人。购房者可以向具有贷款权的金融机构申请商品房按揭贷款，成为商品房按揭（抵押）的抵押人。

商品房按揭（抵押）的设定，必须按照以下程序办理：

（一）抵押人与房地产经营者签订房屋买卖合同，并向房地产经营者预付不低于房价款百分之三十的购房款；

（二）抵押人凭房屋买卖合同及付款凭据，向抵押权人申请商品房按揭贷款，签订商品房按揭（抵押）贷款合同；

合同内容应当包括：房屋座落、数量、质量、按揭款项数目、计息标准、还款方式、期限、违约责任等；

（三）房地产经营者和抵押人凭房屋买卖合同，商品房按揭贷款合同及其他有关证件向海口市房地产交易部门申请办理商品房过户手续；

（四）抵押人持海口市房地产交易部门发给的《房屋买卖临时契证》向海口市房产登记部门申请办理房屋所有权登记。抵押权人在抵押人领取房屋所有权证书的同时，即向房产登记部门申请办理房产按揭（抵押）的他项权利登记，领取房屋他项权利证书；

（五）抵押权人在他项权利登记之日起三日内（或者双方约定的时间内），依照商品房按揭贷款合同约定的金额一次性为抵押人向房地产经营者付清所需的购房款。

商品房按揭（抵押），从他项权利登记之日起生效。

本办法其他各章规定的条款，除法律、法规另有规定外，均适用于商品房按揭贷款。

第三章 抵押合同的变更

抵押合同的变更，必须经双方当事人达成书面协议。本规定要求经有关机关批准的抵押，还必须征得原批准机关的书面同意。

若抵押人或者抵押权人在抵押设定期限内发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应当及时通知对方当事人。变更后的当事人享有和承受相应的权利和义务。

抵押人或者抵押权人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失踪时，其财产合法继承人或者代管人继续履行抵押人与抵押权人签订的抵押合同。

合法继承人应当承担的义务，以其因继承而获得的实际价值为限。代管人依国家的有关规定享有和承受权利和义务。

抵押合同发生变更，当事人应当在变更之日起十日内向市房产登记部门办理变更登记。

第四章 抵押物的占管

抵押物由抵押人占有管理。抵押人在占管期间，应当维护抵押物的安全、完好，不得改变其使用性质，不得拆建或者人为贬值。抵押权人有权检查由抵押人占管的抵押物。

抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、出卖、赠与、交换。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应当及时书面通知抵押权人。

抵押物发生损毁（自然耗损除外），抵押人应当及时将情况通知抵押权人，并应当尽最大努力防止损失的扩大。否则，抵押人负有向抵押权人重新提供或者增加担保的责任。

抵押物因抵押人过失而贬值，抵押人有责任重新提供或者增加担保以弥补不足。

抵押物经房产登记部门依法准予处分的，抵押人应当在接到移交占管通知书后一个月内，将抵押物无条件移交抵押权人占管。抵押人拒不移交抵押物给抵押权人占管的，抵押权人可以按照当时市场房屋租赁价格计扣租金。

第五章 抵押物的处分

有下列情况之一的，抵押权人有权向市房产登记部门申请处分抵押物：

（一）抵押人未依约履行债务的；

（二）抵押人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失踪而又无合法代理人代其履行债务的；

（三）抵押人的继承人或者受遗赠人或者代管人拒不履行债务的；

（四）抵押人被宣告解散破产的；

（五）抵押合同期届满，抵押人无力清偿贷款的。

房产登记部门应当在接到处分抵押物申请后，十日内做出准予处分或者不准予处分的决定。当事人若不服房产登记部门的决定，可以向上一级主管部门申请复议或者依法向人民法院起诉。

抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：

（一）拍卖；

（二）折价变卖；

（三）兑现。

以上处分方式的具体规定由市房管部门另行制定。

抵押合同期届满，抵押人不履行义务的，抵押权人应当在六个月内向房产登记部门申请处分抵押物。如超过六个月不申请处分抵押物的，抵押人可以在房产登记部门的监督下自行处分抵押物，将所得价款偿还贷款之本息。抵押权人超过二年不向房产登记部门申请处分抵押物的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，则视为自动放弃抵押权。

抵押权人申请处分抵押物时，应当书面通知抵押人或者其继承人、受遗赠人、代管人。抵押物为共有或者出租的，还应当同时通知共有人和承租人。

抵押人或者其继承人、受遗赠人、代管人，应当在接到市房产登记部门批准处分的决定或者人民法院裁定之日起三十日内，将抵押物交抵押权人占管。逾期不交的，抵押权人可以依法向抵押物所在地的人民法院起诉。

由此引起的一切费用由抵押人承担。

抵押物处分时，该房产的共有人或者承租人在平等条件下有优先购买权。

抵押物处分所得款项，依下列顺序和原则分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣缴房产抵押应当缴税费；

（三）偿还抵押人所欠抵押权人的债务本息及违约金；

（四）剩余款额交还抵押人。

同一房产设定数个抵押权的，按照他项权利登记的先后顺序清偿款项不足偿还所欠债务的本息及违约金时，抵押权人有权向抵押人追偿其不足部分。

抵押物处分后，抵押人应当自行承担有关人员的安置责任，抵押合同另有约定的，从其约定。

第六章 罚 则

房产抵押经他项权利登记后，当事人应当履行合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行合同的，应当赔偿另一方因此遭受的经济损失。

当事人因过错，致使抵押合同条款不能执行，有过错的一方应当赔偿他方当事人遭受的直接经济损失。

抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或者已抵押等事实的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

抵押人擅自将抵押物出租、出售、赠与、交换或者以其他方式处分的，其行为无效。

以欺诈手段，骗取他人不动产做为抵押物的，其行为无效，除赔偿抵押权人由此引起的经济损失外，构成犯罪的，应当依法追究其刑事责任。

由于不可抗力影响，致使抵押物全部或者部分损失，价值毁损，以至明显地不能或者不足以作为履行债务的担保，抵押人应当及时告知抵押权人，在取得有关部门证明后，可以免除抵押人向抵押权人重新提供或者增加担保的责任，但不能免除抵押人履行债务的责任。

第七章 附 则

当事人在履行合同中发生争议时，应当协商解决。协商仍未能解决的，任何一方均可依法向房产管理部门申请仲裁或者向抵押物所在地的人民法院起诉。

争议的一方或者双方是港、澳、台地区或者境外法人、个人的，当事人不愿协商或者协商调解无效的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、仲裁条款不明确或者事后又没有达成仲裁协议的，可以向抵押物所在地的人民法院起诉。

本办法发布前，未办理他项权利登记的房产抵押，如双方约定的抵押期限在本办法发布之后仍未届满的，可以依本办法的有关规定补办他项权利登记。

本办法由海口市房产管理局负责解释。

本办法自发布之日起施行。

海口市人民政府市府（１９９０）６３号《海口市房屋交易管理暂行规定》中有关房产抵押的条款，与本办法有不同规定的，按照本办法执行。