乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法

乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法

制定机关: 乌鲁木齐市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 2015.11.27

施行日期: 2015.12.31

题     注 : （2015年11月13日乌鲁木齐市人民政府第27次常务会议通过 2015年11月27日乌鲁木齐市人民政府令第129号公布 自2015年12月31日起施行）

第一章总则

为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

市房产行政主管部门负责本市行政区域内物业专项维修资金的统一监督管理工作，其所属的市物业专项维修资金监管办公室（以下统称管理机构）负责商品住宅、非住宅物业专项维修资金的具体管理工作；市住房保障管理办公室（以下统称管理机构）负责公有住房物业专项维修资金的具体管理工作。

财政、审计、监察等相关部门按照各自职责分工，共同做好物业专项维修资金的相关工作。

区（县）房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处（片区管委会）、社区居民委员会按照规定的职责，负责物业专项维修资金的相关工作。

物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、受益人和负担人相一致的原则。

第二章交存

各类物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

物业专项维修资金应当由业主按照其所拥有物业的建筑面积交存。首期物业专项维修资金的交存标准为：

（一）商品住宅、非住宅物业，配置电梯的，按照本市房屋建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配置电梯的，按照本市房屋建筑安装工程每平方米造价的7%交存；

（二）公有住房按照每平方米建筑面积为当地房改成本价的2%交存；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

业主应当在办理房屋入住手续前，交纳物业专项维修资金。

预售商品房屋的开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的物业专项维修资金存入公有住房物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金实行业主自主管理或者由管理机构代为管理的方式。

成立业主大会前或者业主大会成立后决定不实行自主管理的，其物业专项维修资金由管理机构代为管理。

管理机构应当委托本市一家商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，并开立物业专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立公有住房物业专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的物业专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

业主决定自主管理物业专项维修资金的，应当在区（县）房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处（片区管委会）的指导下召开业主大会，业主大会履行下列程序后可以授权业主委员会对物业专项维修资金实行自主管理：

（一）业主大会对物业专项维修资金实行自主管理的决议、管理制度以及确定物业专项维修资金的专户管理银行等相关决议事项进行表决；

（二）决议事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意；

（三）业主大会会议召开后，业主委员会应当将业主大会决议事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内的显著位置进行公示，公示期不得少于15日。

业主大会决定自主管理物业专项维修资金的，应当按照下列程序申请移交物业专项维修资金：

（一）业主委员会持业主大会决议，在物业专项维修资金专户管理银行开立唯一专户，专户管理银行不得擅自变更，确需变更的，应当经业主大会决定后书面告知管理机构；

（二）业主委员会持物业专项维修资金移交申请、业主大会决议等相关资料到管理机构办理物业专项维修资金移交手续；

（三）管理机构自收到申请资料之日起30日内通知物业专项维修资金专户管理银行，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

由管理机构代管物业专项维修资金的，具体续交办法由市房产行政主管部门会同市财政部门制定。

由业主大会自主管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。

未在规定时间续交物业专项维修资金的业主，管理机构不予办理物业专项维修资金过户、变更、开具余额有效证明等相关业务。

第三章使用

物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造所需费用按照下列规定分摊：

（一）单个或多个物业管理区域内业主共有的费用，由单个或多个物业管理区域内的相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；

（二）单幢或多幢房屋业主共有的费用，由单幢或多幢房屋相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；

（三）一个单元或单元一侧业主共有的费用，由该单元或单元内一侧房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；

（四）一个或多个楼层业主共有的费用，由该楼层或多个楼层房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；

（五）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共有的费用，按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用应当由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；

（六）未售出物业共有的费用，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出物业的建筑面积比例分摊。

已售公有住房维修资金的费用支出由售房单位和个人按照现存物业专项维修资金账户余额比例分摊；未建立物业专项维修资金账户或账户余额不足的业主应当按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊相关费用。

物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，业主委员会或者相关业主应当书面告知物业服务企业；无物业服务企业的，应当书面告知所在社区居民委员会。物业服务企业或社区居民委员会应当自收到告知书之日起3日内启动物业专项维修资金列支申请程序。

由管理机构代管物业专项维修资金的，按照下列程序使用物业专项维修资金：

（一）物业管理区域内有物业服务企业的，由物业服务企业提出使用申请；物业管理区域内没有物业服务企业的，由所在社区居民委员会提出使用申请；

（二）管理机构进行现场勘察，制作现场勘察报告；

（三）物业服务企业或者社区居民委员会根据维修和更新、改造项目拟定使用方案，并在物业管理区域内的显著位置公示使用方案，公示期不得少于7日；

（四）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

（五）物业服务企业或者社区居民委员会组织实施使用方案；

（六）物业服务企业或者社区居民委员会持有关材料，向管理机构申请列支，并在物业管理区域内的显著位置公示物业专项维修资金使用的相关情况；

（七）管理机构审核同意后，向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

由业主大会自主管理物业专项维修资金的，按照下列程序使用物业专项维修资金：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

（二）物业服务企业组织实施使用方案，持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金；动用公有住房物业专项维修资金的，向管理机构申请列支；

（三）业主委员会审核通过使用方案，书面告知管理机构；动用公有住房物业专项维修资金的，经管理机构审核同意；

（四）业主委员会、管理机构向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

有下列情形之一需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主的物业专项维修资金中列支：

（一）屋面防水损坏造成房屋渗漏严重的；

（二）电梯出现故障危及人身安全的；

（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（四）消防系统出现功能障碍的；

（五）排水管道严重堵塞或者断裂的；

（六）其它危及房屋使用安全、影响业主正常生活的紧急情况。

需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照下列规定列支物业专项维修资金：

（一）由管理机构代管物业专项维修资金的，按照本办法第十七条第（一）项、第（二）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理。

（二）由业主大会自主管理物业专项维修资金的，按照本办法第十八条第（二）项、第（三）项、第（四）项的规定办理。

物业专项维修资金使用过程中发生工程招标、工程质量监理、工程造价审核的，相关费用可从物业专项维修资金中列支。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位承担的业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的物业共有部位、共有设施设备的修复费用；

（四）根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的物业共有部分、共有设施设备维修、养护费用；

（五）外檐、屋面等部位单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金规定的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值；

（五）业主大会或业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第四章监督管理

市房产行政主管部门应当会同市财政等部门定期对物业专项维修资金交存和使用情况进行检查，规范和完善物业专项维修资金的使用和管理。

管理机构或者业主委员会应当定期与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）物业专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理情况。

业主对管理机构或者业主委员会根据本办法第二十五条规定公布的情况有异议的，可以要求复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起7日内予以答复。

在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，物业专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

不得利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

物业专项维修资金的专户管理银行应当建立信息化管理系统和维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金的使用、增值收益和账面余额的查询。

当年交存或者使用的业主分户账按照同期银行活期存款利率计息；其余未发生变动的业主分户账按照同期银行定期存款利率计息。

由管理机构代管物业专项维修资金的，应当依法接受审计部门、监察部门的监督。

由业主大会自主管理物业专项维修资金的，管理机构、区（县）房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处（片区管委会）应当对管理和使用情况加强指导、监督。

第五章法律责任

违反本办法规定，相关法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

物业服务企业自收到业主委员会或者相关业主书面告知书之日起3日内，未启动物业专项维修资金列支申请程序的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上10000元以下罚款。

社区居民委员会自收到业主委员会或者相关业主书面告知书之日起3日内，未启动物业专项维修资金列支申请程序的，由乡镇人民政府或者街道办事处（片区管委会）责令限期改正；逾期不改正的，对主要负责人和其他直接责任人员依法给予处分。

由业主大会自主管理物业专项维修资金，业主委员会及其成员违反本办法规定，有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正；造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；

（二）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

挪用物业专项维修资金的，依法由市房产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

管理机构挪用物业专项维修资金的，除按第一款规定予以处罚外，还应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

物业服务企业挪用物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，还应当依法吊销其资质证书。

市房产行政主管部门、管理机构、其他有关部门及其工作人员在物业专项维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位和共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、门厅、楼梯间、电梯井、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指物业区域内供排水和供气管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明和消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本办法实施前，开发建设单位已取得《商品房预售许可证》的，其首期物业专项维修资金仍按照原标准交存。

本办法自2015年12月31日起施行。