北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定

北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定

制定机关: 北京市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1988.09.05

施行日期: 1988.09.15

题     注 : （1988年9月5日北京市人民政府令第78号发布 自1988年9月15日起施行）

第一章 总则

为完善商业、服务业企业租赁经营，增强企业活力，提高经济效益和社会效益，参照国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，制定本规定。

本规定适用于国营小型零售商业、服务业、商办工业企业，市、区、县商业委员会归口管理的集体企业，以及经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业（以下统称企业）。

实行租赁经营，必须兼顾国家、企业、职工、承租方和消费者的利益。

出租方和承租方必须执行国家的法律、法规、政策和本市法规、规章，接受人民政府有关机关的监督。

租赁经营的企业，所有制性质不变，行政隶属关系不变，职工身份不变。

第二章 出租方与承租方

企业上级主管部门为出租方，代表国家行使企业的出租权，国务院或市人民政府另有规定的，按规定执行。

租赁经营的条件和形式：

（一）地处偏辟或利微的小门店，可实行个人或合伙承租。

（二）小型企业和经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业，可实行企业全体职工承租（以下简称全员承租）。

（三）经济效益或经营能力较差的企业，可以由经济效益较好或经营能力较强的企业承租（以下简称企业承租）。

租赁期限每届一般不少于３年。承租方在租赁期间不得将企业转租或改变经营方向。

承租经营者是指承租经营企业的个人，合伙承租、全员承租确定的经理，或者承租企业派出的经理。承租经营者是企业租赁期间的法人代表，行使经理职权，对企业全面负责。

承租经营者必须身体健康，懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策，熟悉商业业务并善于经营管理。

承租方必须提供下列担保：

（一）个人承租、合伙承租的，必须有与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的５０％）作为担保；

个人承租的，要有两名保证人，并核定保证金，出具证明。

（二）全员承租的承租方成员，必须有与租赁企业成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的５０％）作为担保，承租经营者的担保财产至少应相当于其他成员担保财产的3倍；

（三）企业承租的，必须出具与租赁企业成一定比例的承租企业自有资金作为担保。

各项担保财产与租赁企业资产的具体比例，由出租方根据情况具体确定。

担保财产是共有财产的，必须有财产共有人同意担保的保证书。

承租方应将担保现金交给出租方。

第三章 租赁程序

出租方在企业出租前必须会同有关部门清查或评估企业财产，清理债权债务，商品或其他财产短缺、残损、变质的，出租方应会同财政、税务机关核实批准，按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值损失，在逐年提取的商品削价准备金中解决。

企业租赁期间，商品或其它财产发生新的损失，由承租者负责。

企业租金按企业的固定资产、自有流动资金、地理位置和行业效益等条件综合确定。

（一）固定资产占用费：按租赁企业的固定资产（原值或评估资产现值）总额和行业固定资产综合折旧率计算。

（二）流动资金占用费：按租赁企业自有流动资金和银行贷款利率计算。

（三）租赁调节费：按租赁企业前3年平均留利额、行业平均利润水平、所在地段经营情况计算，可以是固定数额，也可以是固定比例。

固定资产占用费和企业流动资金占用费均在税前列支；租赁调节费在税后留利中支付。

出租方选择承租方的步骤：

（一）确定租赁形式。

（二）公布招标通告，进行招标登记，对投标者进行登记审查，确定投标者。

代表合伙人或企业全体职工参加投标的，应事先征得其他合伙人或企业全体职工的同意。

（三）组织投标者进企业考察，由投标者编制标书，提出承租经营方案；

（四）组织投标者公开答辩，对投标者进行资格审查和综合评定，征求职工意见后，择优选定中标者。

出租方选定承租方后，必须与承租方订立租赁合同。由承租方持租赁合同到工商、税务机关登记并到银行办理有关手续。

企业租赁后，其原有职工在本企业安排。承租经营者的家属，如系本系统职工，允许调在同一企业工作。

租赁期满，出租方应会同有关部门组织验收，并对承租经营者进行离任审计。租赁双方必须在资产损失、债务偿还、清缴税款以及其它遗留事项处理完毕后，方可解除租赁关系。

租赁期满前６个月，出租方和承租方应互相明确是否继续租赁关系和续租的条件。

出租方同意承租方继续承租的，必须重新订立合同，并办理相应手续。

第四章 租赁经营合同

租赁经营合同应当采取书面形式。订立租赁合同的双方必须坚持自愿、平等、协商的原则。

租赁经营合同应当具备下列主要条款：

（一）租赁形式、租赁企业的全部资产和状况。

（二）租金数额、交付期限和计算方法。

（三）承租经营者的个人收入、企业的收益和各项基金的分配比例。

（四）担保金数额、担保的形式和要求。

（五）风险保证金的数额、计算方法和交付期限。

（六）企业租赁前债权债务和遗留亏损的处理。

（七）租赁双方的权利和义务。

（八）租赁合同的生效条件和有效期限。

（九）合同的变更、解除和合同纠纷的处理方法。

（十）违约责任。

（十一）租赁期满后资产的返还和验收。

（十二）租赁双方约定的其他条款。

租赁企业的清产核资登记表、担保人和财产共有人的保证书，以及合伙人或全员租赁企业职工对承租经营者的委托书，应作为租赁合同的主要附件。

合伙租赁经营的，合伙人之间应就合伙租赁中财产担保、利润分配、债务清偿、入伙、退伙等内容签订书面协议，并将协议作为租赁合同的附件。

租赁合同依本规定订立，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除。但发生下列情况之一的，合同双方可协商变更和解除合同：

（一）国家重大经济政策调整，企业无力承受。

（二）由于不可抗力，或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使合同无法履行。

（三）由于一方违约使合同履行成为不必要。

（四）由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。

承租方违法经营，损害国家和消费者利益，或者承租方经营管理不善发生严重亏损，亏损额己接近或达到担保财产和风险保证金总额时，出租方有权提出解除租赁经营合同。

由于出租方违反本规定第三十一条规定干涉承租方的经营自主权，或者出租方严重违约致使承租方无法正常经营时，承租方有权提出解除租赁经营合同。

租赁合同一方要求变更或者解除合同时，应当及时以书面形式通知对方，双方达成协议以前，原合同仍然有效。

租赁合同一方收到另一方要求变更或者解除合同的书面通知后，应当自收到之日起２０日内作出书面答复，逾期未作出答复的，即视为默认。

因变更合同造成的损失，由合同双方分清责任后，按责任大小合理负担。

租赁合同双方发生合同纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以按租赁合同的规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁；也可以按租赁合同的规定直接向人民法院起诉。

第五章 权利与义务

出租方的权利：

（一）监督承租方遵守国家有关法律、法规、政策和规章。

（二）定期对承租方的财产、财务和经营情况进行审计，监督租赁企业的财产不受损害。

（三）收取承租方按合同规定交付的租金。

（四）监督承租方建立并执行民主管理制度，维护租赁企业职工的合法权益。

出租方的义务：

（一）按合同规定保障承租方的合法权益和经营自主权，依法维护承租企业按规定应享有的各项优惠待遇。

（二）负责租赁企业计划商品的分配，按承租方要求会同有关部门解决租赁企业经营中的困难。

（三）指导租赁企业建立健全各项规章制度，根据租赁企业需要，有偿提供市场信息、咨询服务和培训人员。

承租方的权利：

（一）使用租赁企业的一切资产，支配企业发展基金和职工集资，增添新的设施、财产。

（二）决定租赁企业的经营方式，在以本业为主的前提下，扩大经营范围，增加服务项目。

（三）经出租方同意，可以投资或合作方式与其他企业或个人开展横向联合。

（四）决定企业内部的机构设置、人员配备，聘用、辞退临时工。

（五）在法律、法规、政策和规章以及合同规定的范围内，决定企业职工工资、奖金分配形式和奖惩办法。

承租方的义务：

（一）遵守法律、法规、规章，接受人民政府有关机关的监督和检查。

（二）执行价格政策、供应政策，改进服务工作，维护消费者合法权益。

（三）依法纳税，按合同交付租金和费用，按期向出租方报送统计、会计报表。

（四）按规定提取固定资产修理费、家具用具修理费和削价商品准备金，办理企业财产保险，保证企业的财产完整。

（五）不断提高经济效益和社会效益，逐步提高职工收入、改善职工福利待遇，执行职工劳保福利待遇的规定。

（六）加强民主管理，听取职工意见和建议，按年度向出租方和企业职工报告租赁合同执行情况，实行财务公开、奖惩公开、分配公开。

第六章 收益分配和债权债务处理

个人或合伙租赁经营的企业，执行个体工商户的税收和财务制度；全员租赁经营的企业，执行集体所有制企业的税收和财务制度；企业租赁经营的企业，执行企业租赁前原税收和财务制度。

租赁企业实现的利润，依法纳税并交付租金后，按下列规定进行分配：

（一）实行全员租赁经营的，应按合同规定的比例提取生产发展基金、职工集体福利基金、职工奖励基金（实行提成工资的企业，税后不设此项基金），并从职工集体福利基金、职工奖励基金（提成工资）中按合同规定比例提取风险保证金。

（二）个人或者合伙租赁经营的，按合同规定比例从企业留利中提取风险保证金，其余部分可自主分配。

（三）企业租赁企业的，应按合同规定的比例提取企业职工福利基金、职工奖励基金，留给所租赁的企业，其余部分并入承租企业税后留利中进行分配。

第（一）、（二）款规定的风险保证金应全部交给出租方。

全员租赁经营的企业完成租赁合同时，承租经营者除按原标准领取工资、奖金外，还可按合同规定或职工同意的比例，提取风险责任收入，承租经营者工资、奖金和风险责任收入总额最高不得超过职工平均收入的３倍。

完不成租赁合同的，承租经营者不得领取风险责任收入，并且按合同规定或职工同意的比例，根据企业利润下降情况，扣发其奖金（提成工资）直至扣发其２０％以内的标准工资。

合伙租赁经营的，承租经营者和合伙人的个人收入按照租赁合同和合伙协议进行分配。

租赁企业新增财产按资金来源确定所有权。全员租赁的企业用生产发展基金投资的，归企业所有。个人、合伙租赁的企业用税后留利部分投资的，归个人或合伙人所有。承租企业筹资投入的，归承租企业所有。

租赁企业职工集资，或者个人、合伙人投资扩大企业经营的，可将集资或投资部分作股到人，实行按股分红。

承租企业筹资投入租赁企业部分，可作为承租企业的股分，实行按股分红。

承租方以租赁企业名义向金融部门以外的单位和个人借款的，应经出租方批准。未经批准的，承租方必须承担由此产生的全部债务。

租赁期满，经验收确认各项指标达到合同要求后，出租方应将风险保证金、担保现金和按照银行同期利率计算的利息一并退还承租方。承租方在租赁期内未能完成租赁合同、欠交租金或有债务的，应当以企业风险保证金抵补；不足部分，由承租方及其保证人提供的担保财产抵补。保证人以其保证财产抵补后，有权向承租方追偿。

国家对饮食、服务、修理业企业在租赁期间减免的所得税，由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。

第七章 附则

本规定所称小型企业，系指按照《国务院批转商业部〈关于当前城市商业体制改革若干问题的报告〉的通知》标准确认的企业。

本规定实施前订立的租赁经营合同，经合同双方协商同意，可适用本规定。

本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。

本规定自１９８８年９月１５日起实施。