乌鲁木齐市城市居住区物业管理办法

乌鲁木齐市城市居住区物业管理办法

制定机关: 乌鲁木齐市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1999.09.23

施行日期: 1999.09.23

题     注 : （1999年9月23日乌鲁木齐市人民政府令第27号公布）

第一章 总则

为加强乌鲁木齐市城市居住区的物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家建设部《城市新建小区管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

本办法适用于乌鲁木齐市行政区域内城市居住区的物业管理。

本办法所称城市居住区是指在城市建成区范围内，以居民住宅为主，有相应配套基础设施的城市居民住宅区。

本办法所称物业是指居住区内住宅及相关的公用设施和公共场所。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同，对物业进行维护、修缮和整治，以及向物业所有人和使用人提供其他有偿服务的活动。

物业管理实行业主自治与专业管理服务相结合的办法。

乌鲁木齐市房地产管理局（以下简称市房地局）是本市城市居住区物业管理行业的行政主管部门，负责组织实施本办法。

市建设、市政工程管理、规划、土地、公安、市容环卫、环保、绿化、物价、工商等部门应当在各自的职责范围内配合做好本办法的实施工作。

第二章 业主自治管理

业主通过业主大会或业主代表大会选举成立业主管理委员会（以下简称管委会），对居住区物业实行自治管理。

业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多的，应按产权比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、改组管委会，罢免管委会委员；

（二）审议和通过管委会章程和业主公约；

（三）听取管委会工作报告，改变或撤消管委会不适当的决定，监督管委会工作；

（四）审议住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用情况；

（五）决定物业管理的其他重大事项。

城市居住区在市房地局指导下，由业主大会或业主代表大会选举产生管委会。管委会代表居住区全体业主，依法签订物业管理合同，代表和维护业主、使用人的合法权益。

管委会的权利：

（一）制定管委会章程和业主公约，代表居住区业主、使用人，维护业主和使用人的合法权利；

（二）以公开招标的方式选聘物业管理企业管理居住区物业；

（三）审定物业管理企业的年度管理计划和维修基金年度使用计划；

（四）监督物业管理企业的物业管理活动；

（五）行使业主大会或者业主代表大会赋予的其他权利。

管委会的义务：

（一）听取业主和使用人的意见和建议，执行业主大会、业主代表大会的决定；

（二）协助物业管理企业落实各项管理工作，制止业主、使用人违反本办法和业主公约的行为；

（三）接受业主、使用人的监督；

（四）接受行业行政主管部门和各有关行政主管部门的监督指导。

管委会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地局办理登记手续：

（一）成立管委会登记申请书；

（二）管委会委员名单；

（三）管委会章程和业主公约。

市房地局自受理登记申请之日起15日内完成登记工作。对不符合本办法规定成立的管委会不予登记，并书面通知申请人。

业主大会、业主代表大会、管委会作出的决定和制定的业主公约，对居住区内全体业主、使用人具有约束力，全体业主和使用人应当遵守。

业主大会、业主代表大会、管委会作出的决定和制定的业主公约不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章 企业专业管理

物业管理企业实行资质认证制度和管理人员持证上岗制度。

本市行政区域内的管理企业须向市房地局申领物业管理企业资质证，并到工商、物价管理部门依法办理营业执照和收费许可证后，方可从事物业管理服务。

物业管理企业应当与业主或者管委会签订物业管理合同，并按照合同的约定从事物业管理。

物业管理合同应当包括下列条款：

（一）管理服务项目；

（二）管理服务内容；

（三）管理服务费用；

（四）管理服务期限；

（五）双方权利和义务；

（六）违约责任；

（七）其他。

物业管理企业应当自物业管理服务合同签订之日起15日内，将物业管理服务合同报市房地局备案。

物业管理企业的权利：

（一）依据本办法和物业管理合同对居住区实施统一管理，对公共设施和共用部位统一养护、维修；

（二）依照物业管理合同约定和物价部门核定的标准收取管理服务费用；

（三）制止违反本办法的行为；

（四）优先承租居住区内的营业用房；

（五）有权要求管委会协助管理。

物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理合同，依法经营；

（二）接受管委会和居住区业主、使用人对管理服务质量的监督；

（三）重大管理措施应提交管委会审议，并经管委会认可；

（四）接受物业行业行政主管部门及有关行政主管部门的监督指导；

（五）不得违反规定收取管理服务费用。

物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后10日内，到管委会办理下列事项，并报市房地局备案：

（一）结算预收的物业管理服务费用，多收的部分予以退还；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物。

第四章 物业的移交和维护

市房地局应参与住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收，主要负责验收物业管理的落实情况，并接收开发建设单位移交的下列工程建设资料复印件：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

管委会成立之前，市房地局应向前期入住的物业管理企业提供工程建设资料，管委会成立后，市房地局将工程建设资料移交给管委会。

管委会应在签订物业管理委托合同后10日内，将工程建设资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后10日内，向管委会移交原保管的资料。

住宅出售单位应按下列规定向管委会一次性无偿提供物业管理服务用房：

（一）1万平方米以下的提供30平方米；

（二）2万平方米以下的提供50平方米；

（三）5万平方米以下的提供100平方米；

（四）10万平方米以下的提供150平方米；

（五）15万平方米以下的提供200平方米；

（六）20万平方米以下的提供250平方米。

超过20万平方米的提供300平方米。

管理服务用房产权属全体业主，必须用于物业管理，不得转租、转让。

开发建设单位，应以成本价按建筑面积1％的比例一次性向管委会提供居住区营业用房，费用从住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）中垫支，垫支从营业用房盈利中回收。营业用房产权属全体业主，不得转让。营业用房收益用于管委会管理经费和补充维修基金。

开发建设的商品房和已出售的直管公房的物业应建立维修基金。

维修基金由购房者和开发建设单位按规定标准缴纳。

购房者按购房款2％的比例向售房单位缴纳，由市房地局以房屋本体为单位设专帐代管，用于住宅的共用部位共用设备的维修、更新。

开发建设单位在住宅区移交时按住宅区建设总投资2％的比例缴纳，市房地局设专帐管理，专用于居住区公共设施大型项目、大型设备的维修、养护、更新。

物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）住宅共用部位的维修、更新费用，在维修基金中列支，不足部分由整幢住宅的业主按照各自拥有的房屋产权比例共同承担；

（三）居住区共用设施设备的维修、更新费用，由管委会申请立项报市房地局批准，在维修基金中列支，不足部分居住区全体业主按照各自拥有的房屋产权比例共同承担；

（四）住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由物业管理企业责令责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，市房地局应当督促限期维修。

住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当依法赔偿。

因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者依法赔偿。

物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋面貌；

（二）占用、损坏房屋的共用部位、共用设施设备或者移装共用设备；

（三）在天井、庭园、平台、房顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占毁坏绿地、绿化设施；

（五）未经批准摆摊设点；

（六）乱倒垃圾、杂物；

（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

任何单位和个人不得占用物业管理区内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得业主、使用人或管委会的书面同意，方可向有关部门办理审批手续。经批准的，应当与管委会签订协议，并支付有关费用。

按照前款规定收取的经营性费用，应当用于物业维修。

利用物业设置公益性设施，应征得业主、使用人或管委会的同意。

业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业，办理有关施工手续。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。

第五章 法律责任

业主或使用人违反本办法第十一条第一款、第二十三条、第二十六条规定的，由物业管理企业予以制止；市房地局对责任人可责令恢复原状，并处200元以下罚款。

管委会违反本办法第十八条第二款、第十九条、第二十五条第二款规定的，业主、使用人和物业管理企业有权投诉，市房地局应责令改正，并可对责任人处以200元以下罚款。

物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主、使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求改正；市房地局可予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可按下列规定予以处罚：

（一）不正确行使权利、履行义务，造成损害后果的，处200元以下罚款；

（二）无资质证明，擅自进行物业管理活动的，处以1000元以下罚款；

（三）未在规定时间内报备有关物业管理合同签订、终止和解除等方面材料的，处以200元以下罚款；

（四）未经业主、使用人或管委会的书面同意，利用物业设置广告等经营性设施的，处以10000元以下罚款。

开发建设单位违反本办法第十六条、第十八条第一款、第十九条、第二十条的，由市房地局责令限期改正，暂停办理该开发建设单位开发建设的房屋产权证和房屋预售许可证，并可处3000元以上30000元以下的罚款。

市房地局工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第六章 附则

本办法中业主公约、管委会章程的示范文本，由市房地局制定。物业管理服务合同的示范文本，由市房地局会同市工商行政管理局制定。

本市商用楼、综合楼、工业区等非居住区的物业管理，可参照本办法执行。

本办法由市房地局负责解释。

本办法自公布之日起施行。