安徽省城市房地产开发经营管理办法（2002年修正本）

安徽省城市房地产开发经营管理办法（2002年修正本）

制定机关: 安徽省人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 已修改

发布文号:

公布日期: 2002.03.12

施行日期: 2002.04.01

题     注 : （2000年11月10日安徽省人民政府令第129号公布 根据2002年3月12日安徽省人民政府令第143号公布 自2002年4月1日起施行的《安徽省人民政府关于修改〈安徽省城镇土地使用税实施办法〉等规章的决定》修正）（编者注：修改内容见根据2004年6月21日安徽省人民政府第14次常务会议审议通过 2004年8月10日安徽省人民政府令第175号公布 自公布之日起施行的《安徽省人民政府关于修改〈安徽省森林植物检疫实施办法〉等规章的决定》修正的《安徽省城市房地产开发经营管理办法（2004年修正本）》）

第一章 总则

为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。

本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。

省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。

计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业

设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。

房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：

（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；

（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；

（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；

（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。

省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动的，应当持资质等级证书统一到省人民政府建设行政主管部门备案，备案不得收取费用。

境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。

省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。

省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。

第三章 房地产开发建设

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。

房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。

房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。

以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。

房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。

房地产开发合同应当载明下列内容：

（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；

（二）开工期限和建设进度；

（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；

（四）项目建设质量要求；

（五）项目拆迁补偿、安置要求；

（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；

（七）违约责任以及双方约定的其他事项。

房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。

房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。

对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。

住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：

（一）城市规划设计条件落实情况的材料；

（二）拆迁安置方案落实情况的材料；

（三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；

（四）项目竣工图和技术档案材料；

（五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；

（六）物业管理落实情况的材料；

（七）法律、法规规定的其他有关材料。

房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

第四章 房地产经营

转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。

转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。

房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。

房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：

（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；

（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；

（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；

（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；

（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；

（六）商品房的价格和付款方式；

（七）物业管理方式；

（八）法律、法规规定的其他事项。

商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：

（一）当事人姓名或者名称及地址；

（二）商品房的用地方式及座落位置；

（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；

（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；

（五）预售商品房交付使用的时间；

（六）商品房的结构、设备及质量标准；

（七）物业管理方式；

（八）违约责任以及争议解决的方式；

（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。

房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。

经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。

预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。

商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。

商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任

房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。

负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。

违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。

国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章 附则

本办法应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。

本办法自2001年1月1日起施行。