吉林市住宅小区物业管理暂行条例实施细则

吉林市住宅小区物业管理暂行条例实施细则

制定机关: 吉林市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 2001.07.12

施行日期: 2001.08.01

题     注 : （2001年6月15日吉林市人民政府第44次常务会议审议通过 2001年7月12日吉林市人民政府令第123号公布）（编者注：本细则已被2006年11月29日吉林市人民政府第65次常务会议审议通过 2006年11月29日吉林市人民政府令第176号公布 自2007年1月10日起施行的《吉林市物业管理条例实施细则》废止）

第一章 总则

为贯彻执行《吉林市住宅小区物业管理暂行条例》（以下简称《条例》），推动全市物业管理，制定本细则。

房屋总建筑面积2万平方米以上的住宅小区必须实行物业管理。

市人民政府房产行政主管部门主管本市住宅小区物业管理工作，其职责是：

（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理的法律、法规和规章，制定相应的实施办法和措施；

（二）负责对物业管理企业实行资质审批、申报、考核、年审；

（三）负责全市物业管理维修基金收取、使用的监督管理；

（四）负责全市物业管理专业人员的培训、考核工作；

（五）对全市住宅小区物业管理工作进行检查、考评；

（六）查处全市物业管理违法案件；

（七）监督、指导县（市）、区物业管理工作。

市住宅小区物业管理办公室（以下简称市物业办）负责日常工作。

县（市）、区人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本辖区住宅小区物业管理工作，其职责是：

（一）制定物业管理工作计划，并组织实施；

（二）对物业管理企业资质进行初审及从业人员的实用性业务培训；

（三）负责住宅小区业主委员会的筹建、登记以及物业管理委托合同的备案管理；

（四）指导、监督小区物业管理的招投标工作；

（五）检查、指导物业管理企业、业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作，审查物业管理企业的工作方案；

（六）负责审查、申报物业维修基金使用计划；

（七）参与新建住宅小区建设方案及旧住宅小区改造方案的审查、物业管理达标验收及小区管理移交工作；

（八）负责受理物业管理投诉，查处辖区物业管理违法案件。

第二章 业主大会、业主代表大会和业主委员会

《条例》第六条第（二）项所称入住，是指房屋质量验收合格后，入住人收到入住通知并办理完结相应手续。在限定期限内不办理进户手续的，视为入住。

市、县（市）、区物业管理行政主管部门在确定小区实施物业管理后30日内，会同街道办事处、房屋出售单位组织业主筹备召开第一次业主大会或者业主代表大会。

召开第一次业主大会或者业主代表大会的筹备工作包括下列内容：

（一）成立业主大会或者业主代表大会筹备组。筹备组由所在县（市）、区物业管理行政主管部门、街道办事处、房屋出售单位、业主代表组成，可邀请居民委员会、公安派出所和房屋使用人等方面人员参加；

（二）协商产生业主代表；

（三）协调推荐业主委员会委员候选人；

（四）起草业主委员会章程和业主公约草案；

（五）确定会议时间、地点，并做好会务准备工作。

第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：

（一）由大会筹备组介绍大会筹备情况；

（二）由大会筹备组介绍业主委员会委员候选人情况；

（三）业主大会成员或业主代表大会的代表投票选举产生业主委员会委员；

（四）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（五）审议决定其他物业管理重大事项。

业主大会或业主代表大会遵守下列规定：

（一）一个住宅小区内，业主人数超过100人，应当召开业主代表大会。业主代表大会代表人数按不同规模住宅小区业主总数的一定比例确定：住宅小区房屋总建筑面积5万平方米以下的，为业主总数的30％；5万平方米以上（含5万平方米）10万平方米以下的，为业主总数的25％；10万平方米以上的（含10万平方米），为业主总数的20％；

（二）公房业主和开发商按拥有的物业建筑面积比例产生参加业主代表大会人数；

（三）业主大会成员、业主代表大会代表须具有完全民事行为能力，因故不能参加会议的，可以书面形式委托代理人参加；

（四）业主大会或业主代表大会应按幢邀请或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议，列席会议的人员没有表决权；

（五）业主大会或业主代表大会可采取投票、举手或其他方式表决，业主委员会委员必须投票选举产生；

（六）召开涉及改选或罢免业主委员会委员的业主大会或业主代表大会，业主委员会应通知县（市）、区物业管理行政主管部门参加会议。

业主大会或业主代表大会有权决定有关业主利益和物业管理的下列重大事项：

（一）涉及住宅小区内建筑物、构筑物的改建、加层、大修等；

（二）物业维修基金不足时筹集的标准；

（三）业主委员会活动经费的筹集方式、来源、使用安排；

（四）修改业主委员会章程和业主公约；

（五）撤销业主委员会不当决定；

（六）其他应由业主大会或业主代表大会决定的事项。

业主委员会主任应具有较强的组织能力和工作责任心，由热心公益事业的人担任。

业主委员会委员达到15人的，可聘任2名专（兼）职执行秘书，业主委员会委员少于15人的，原则上只聘任一名专（兼）职执行秘书。执行秘书负责处理业主委员会日常事务。业主委员会聘任执行秘书或其他人员，均应签订聘任合同。

业主委员会每届任期两年，任期期满60日前，由本届业主委员会组织召开业主大会或业主代表大会，选举新一届业主委员会。业主委员会委员可连选连任。新一届业主委员会委员名单须报县（市）、区物业管理行政主管部门备案。

业主委员会委员缺额时的补选，应在业主委员会章程中予以约定；章程中没有约定的，一般应在半年内召开业主大会或业主代表大会补选。

业主委员会委员不得宣布解散业主委员会。业主委员会撤销、合并须经原核准登记的物业管理行政主管部门核准。

业主委员会不履行《条例》第十四条规定职责之一的，由县（市）、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，由物业管理行政主管部门组织小区业主召开业主大会或业主代表大会，重新选举产生业主委员会。

业主委员会委员辞职或因长期出国、物业转让、疾病等原因不能履行职责的，须通知业主委员会。

业主委员会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席业主委员会会议，或有违法违纪行为的，业主委员会可以向业主大会或业主代表大会建议罢免其委员职务。业主大会或业主代表大会作出委员罢免、任免等重大决定应及时向全体业主和非业主使用人公告。凡张榜公布的，均应由业主委员会主任签字并加盖业主委员会公章。

业主委员会不得从事以营利为目的的经营活动。

业主委员会会议一般每季度召开一次，也可由业主委员会主任根据工作需要召开临时会议，召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理企业等方面人员列席。业主委员会会议须有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员过半数通过。业主委员会会议须有记录，记录由业主委员会保存。

业主委员会活动经费和业主委员会主任、执行秘书以及其他人员津贴的数额，由业主大会或业主代表大会根据本小区实际决定。资金来源在物业管理服务用房的租金收益或物业管理经营服务费中列支。

业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同，期限为两年。在合同期满前两个月内，合同双方应明确是否续聘。

业主委员会登记申请书主要包括下列内容：

（一）业主委员会名称；

（二）业主委员会所辖物业管理小区区域范围；

（三）小区房屋总建筑面积；

（四）小区房屋出售（入住）面积、户数（套数）、时间及占房屋建筑面积的比例；

（五）第一次业主大会或业主代表大会的会议记录（纪要）；

（六）业主委员会的基本情况及办公场所。

第三章 开发建设单位和物业管理企业

市物业管理行政主管部门建立物业管理企业资质等级核准制度，对符合规定条件的物业管理企业按建设部《物业管理企业资质试行办法》分别上报和审批《物业管理企业资质证书》。

未取得《物业管理企业资质证书》的，不得从事住宅小区物业管理业务。

新建住宅小区应当按照国家、省、市关于实施物业管理的标准及要求进行规划、设计、施工，未经综合验收的住宅小区，开发建设单位不得将房屋交付给业主使用。

对于暂时不具备物业管理条件的新建住宅小区，开发建设单位应依照《条例》的有关规定自行组织管理或者委托其他单位管理。在未实施物业管理以前，不得向业主、使用人收取任何物业管理服务费用；不得转让、出租、出售住宅共用部位、共用设备和公共设施的所有权和经营权；不得动用各项物业维修基金；房屋所发生的维修、管理等费用，均由房屋出售单位承担。

旧住宅小区经过整治后，达到标准的，按照《条例》实施物业管理；未达到标准的，由原产权单位或所在街道办事处参照《条例》进行管理。

新建住宅小区的开发建设单位，从发出入住通知之日起60日内，向物业管理单位提供下列资料：

（一）住宅小区规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图；

（二）住宅小区各类房屋清单；

（三）出售房屋的产权范围及用途；

（四）住宅小区公共设施、设备及公共场地的清单；

（五）住宅小区未完工的房屋、公共设施设备及公共场地的竣工日期；

（六）住宅小区用于物业管理的办公用房、服务用房和其他可以用于经营的公共设施、设备、场地的清单；

（七）其他必要的资料。

在业主委员会成立之日起60日内，管理单位应将以上资料提供给业主委员会。

住宅小区物业管理权首次移交时，物业管理行政主管部门应会同业主委员会及其聘请的物业管理企业，按照有关标准进行验收，开发建设单位对提出的物业质量以及其他遗留问题应及时解决。

开发建设单位可以书面委托物业管理企业承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅小区物业管理企业按规定使用。

新建住宅小区的开发建设单位应当无条件提供物业管理服务用房。新建住宅小区物业管理服务用房的建设成本可摊入商品房出售成本。

物业管理企业受业主委员会的委托，根据物业管理委托合同进行专业管理服务，并有下列权利和义务。

物业管理企业的主要权利是：

（一）依照《条例》和本《细则》对物业实施管理；

（二）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理服务费；

（三）制止违反住宅小区管理规定的行为；

（四）要求业主委员会协助管理；

（五）选聘专业公司承担专项服务业务；

（六）可以实行多种经营；

（七）对加强小区管理的建议权。

物业管理企业的义务是：

（一）履行物业管理委托合同，依法经营；

（二）接受业主委员会和业主及使用人的监督；

（三）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；

（四）接受行政主管部门监督指导；

（五）为居民提供优良生活环境；

（六）发现违法行为及时向有关行政管理机关报告；

（七）物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交公共财产，包括管理服务费、公共收入积累形成的资产。

物业管理企业不得将住宅小区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

物业管理委托合同依法终止时，业主委员会有权对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审查。县（市）、区物业管理行政主管部门对审查和移交工作进行监督。

物业管理企业不能履行本《细则》第二十三条第二款规定的义务的，由业主委员会责令其限期改正，逾期不改的，业主委员会有权对其予以解聘，并通过招投标方式重新选聘物业管理企业。

进入住宅小区的机动车辆应遵守下列规定：

（一）装载易燃、易爆、剧毒或污染物的车辆不得进入住宅小区；

（二）应停放在停车场或设置有停车标志的场所；

（三）应慢速行驶，不得驶入人行道和绿化区域；

（四）按规定交纳保管费或车位使用费；

（五）造成道路、绿化、地下管道、化粪池等公共设施损坏的，应予赔偿。

住宅小区内的保洁服务，是指为保持房屋共用部位和公共场地、绿地的整洁而进行的管理服务。一般包括楼道、扶手、屋顶、内墙壁等部位的定时清扫；公共门窗的擦洗；绿化园地、街坊路面的清扫；生活垃圾的清运；灭害洒药等管理服务。

物业管理委托合同中的保洁服务，应根据不同物业的保洁要求，明确保洁内容及收费标准。

住宅小区内的保安服务，是指为维护住宅小区内公共秩序而进行的防范性巡视、守护、门卫等。凡是封闭式住宅小区和商贸楼宇的进出口应当设置门卫，并实行24小时值班；对特定或重要部位应当进行实地看护和守卫；在小区内定时巡视，确保该区域内的安全。

住宅小区内防火管理，是指为维护物业的正常使用、维护业主正常工作、生活秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。主要内容包括：防火宣传教育；防火队伍建设；防火制度制定；器材配置与管理；紧急情况下的疏散以及火灾时的救护与处理。

物业管理企业应当妥善保管好物业档案资料。档案资料是指住宅小区内各类物业、设施的验收、接管档案（包括后期搜集汇总的资料）；物业分户产权清册、租赁清册；业主、使用人情况表；共用设备、公共设施运行保养、维护记录；财务帐册等。

第四章 物业维修

住宅小区房屋本体自用部位和自用设施、设备的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理企业组织实施。

住宅小区房屋本体共用部位及设施、设备的维修由物业管理企业组织实施，其中小修养护费用从物业维修金中列支；大修和更新改造费用从住宅共用设施设备维修基金中列支。

为某些层或户专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担维修费用。

毗连部位及设施、设备是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施设备。

毗连部位及设施、设备的维修养护由毗连的业主或相关责任人共用组织实施或委托物业管理企业组织实施，并按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担费用。

毗连部位维修责任人不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理企业维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理企业支付应分担的维修养护费用。

住宅小区公共设施、场地（所）、共用设备的维修养护由物业管理企业组织实施，其中日常维修养护的费用从物业维修金中列支；大修、扩建、更新项目的费用从住宅共用部位设施设备维修基金中列支。

住宅小区供水的管线设施，支线阀门至出水口的维修费用由业主或使用人承担；支线阀门以外（含阀门）管线设施设备的维修费用由自来水管理部门承担。供电设施以电表为界，电表（包括电表）以内线路及设备的维修费用由业主承担。电表以外的线路及设备的维修和费用由电业管理部门承担。

有关单位或个人在住宅小区内进行的维修养护施工，应当服从物业管理企业的管理监督。

接受委托的物业管理企业，应当向业主或使用人公布报修点、报修电话和报修时间。物业管理企业接到报修后，应当限时维修和处理。

业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的，应立即予以维修，一般应在24小时内协调处理完毕；接到一般项目报修的，应限定在3日内修理。物业管理企业未按时维修或及时协调处理，造成业主、使用人损失的，应当承担相应的赔偿责任。

急修项目一般为下列各项：

（一）因室内外线路故障而引起停电和漏电；

（二）因水泵故障或进水管爆裂造成停水；

（三）房屋共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险；

（四）下水管线、落水管道、雨排水设施堵塞，供热管线泻漏，造成跑、冒、滴、漏；

（五）其他属于危险性急修项目。

一般项目为下列各项：

（一）各类钢、铝合金、塑料、木门窗损坏；

（二）水卫设备零件损坏；

（三）屋面渗漏水；

（四）其他属于小修养护范围的项目。

房屋的自用部位和自用设备损坏的，业主向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。属于有关管理部门维修的公共设施、共用设备，由物业管理企业及时与有关管理部门协调处理。

业主或使用人对物业管理企业负责维修的项目不满意或达不到质量要求时，可以向业主委员会反映，由业主委员会协调解决。经协调解决不了的，可以向物业管理行政主管部门投诉。

物业维修项目实行质量保修制度。小修项目保修期一般为三个月，其他项目按国家规定执行。

凡实施物业管理的住宅小区，不得随意增设任何临时建筑。确需建设的项目，应征得业主委员会的同意后，方可到有关部门办理审批手续。

在住宅小区内，晚8时至清晨8时不得进行产生超过规定标准噪音的房屋装修施工。装修垃圾由装修人及时清运。

第五章 物业管理服务费和维修基金

住宅小区管理服务费主要来源包括：

（一）向业主收取的房屋维修金；

（二）向业主和使用人收取的公共绿化管理费、清洁卫生费、保安服务费；

（三）向业主和使用人收取的车辆保管费、机动车临时停车占位费；

（四）公共设施、设备和公共场所（地）的经营收入；

（五）部分商业用房租金；

（六）代收代缴收入的提成；

（七）其他合法收入。

住宅小区管理服务费的基本开支包括：

（一）住宅小区房屋共用部位、公用设施设备和公共场所（地）的日常管理、维修养护费用；

（二）物业管理企业人员的工资、福利及办公费用；

（三）住宅小区管理经营的法定税费；

（四）业主委员会与聘请人员及有关活动的费用；

（五）住宅小区必要的社区文化活动费用。

获得国家物业管理示范小区、省物业管理示范小区和省优秀物业管理小区称号的，物业管理服务收费标准（不含房屋维修金）可以上浮，其中获国家物业管理示范小区称号的上浮10％；获省物业管理示范小区称号的上浮8％；获省优秀管理小区称号的小浮5％。

物业管理服务费标准按市物价部门和市物业管理行政主管部门下发的文件执行。

供水、供电、供热、供气等由有关专业管理部门抄表到户，直接向业主、使用人收取费用，也可以在当事双方自愿的原则上，由有关专业管理部门委托物业管理企业代为收取，并签订委托合同书。

物业管理企业应当获取相应的代收代缴管理费用。

住宅小区管理服务费的收支帐目，由业主委员会主任和物业管理企业经理签字并加盖公章后每六个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理企业经理签字并加盖公章后公布。

住宅小区的业主、使用人对业主委员会和物业管理企业公布的帐目可以提出质询，业主委员会和物业管理企业应在收到质询七日内予以答复。

凡商品住宅和公房出售时，新建商品住宅的购房者和公房出售的买卖双方应按规定交纳、提取住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于其保修期满后的大修、更新、改造。

购买商品住宅时，购房者须按购房款2.5％的比例交纳维修基金。

公有住宅售后的维修基金来源于两部分：

（一）售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层住宅按售房款的20％、高层住宅按售房款的30％提取。

（二）购房者按购房款2％的比例缴交维修基金。

购买公房者按购房款2％的比例向售房单位缴交的维修基金和商品住宅的售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。在业主委员会未成立之前，此维修基金暂由市物业办代管。

公有住宅出售后，行政事业单位按比例提取的维修基金和企业按比例提取的维修基金，纳入财政专户管理和房改专户管理，使用时按程序审批。市物业办同市财政部门按照有关规定负责维修基金的监督、管理。

业主委员会成立前，维修基金的使用，由管理单位提出年度使用计划，经区物业管理行政主管部门现场踏查、认定，报市物业办和市财政部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会书面同意，报区物业管理行政主管部门认定，将物业维修基金计划明细表报市物业办和市财政部门审核后划拨。

维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，按业主占用的住宅建筑面积比例向业主续筹。

维修基金具体的缴交、管理使用办法按市财政局、房地产管理局联合下发的《吉林市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》及《物业维修基金缴交、管理及使用程序》执行。

第六章 附则

市房产行政主管部门可根据《条例》和本细则制订有关物业管理行业的具体标准、规定和技术规范。

本细则自二○○一年八月一日起施行。