新疆维吾尔自治区国营商业饮食业服务业企业租赁经营规定（试行）

新疆维吾尔自治区国营商业饮食业服务业企业租赁经营规定（试行）

制定机关: 新疆维吾尔自治区人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 已废止

发布文号:

公布日期: 1988.05.04

施行日期: 1988.05.04

题     注 : （1988年5月4日自治区人民政府发布 新政发[1988]59号）（编者注：本件被1997年11月20日新疆维吾尔自治区人民政府发布施行的《新疆维吾尔自治区人民政府关于修订和废止部分政府规章有关事宜的决定》废止）

第一章 总则

为进一步搞活小型企业，实行所有权与经营权分离，根据国务院关于商业体制改革的有关规定，结合我区实际情况特制定本规定。

本规定适用于国务院国发[1984]92号文件规定的小型国营零售商业、饮食业、服务业企业和经批准实行租赁的中型国营商业企业。

企业实行租赁经营，不改变所有制性质，原有的行政隶属关系、职工的身份不变，工龄连续计算。

租赁双方必须遵守国家法律、法规，执行国家政策，正确处理国家、企业、职工、承租者的关系。

租赁制企业，实行独立核算，自主经营，照章纳税，自负盈亏。

第二章 租赁的程序

企业的出租权属于国家委托的企业主管部门。企业出租，由企业主管部门会同同级财税部门审查批准。租赁期一般不得少于三年。

租赁制的形式有：（1）个人租赁；（2）合伙租赁；（3）集体租赁（本企业全员）；（4）企业法人租赁。集体租赁、企业法人租赁中标后，需确定经营者。

实行租赁经营，都要公开招标。由出租部门和职工代表组成考评小组，对投标者进行资格审查和答辩考评，择优确定承租者，在同等条件下，本店或系统内职工优先承租。

凡中华人民共和国公民和企业法人，熟悉本行业业务，有经营管理能力，经济上有一定抵押能力，均可投标。

承租者要按企业固定资产和自有流动资金的一定比例，以现金或有价证券作抵押。个人租赁的除交纳抵押金外，同时要有两名担保人，并核定保证金，出具证明，作为合同的附件。集体租赁要按核定的抵押金，从全员工资中分期提取或集资抵押；企业法人租赁必须以承租方（企业）的企业资金作抵押。抵押条款要写入合同。租赁期满后，未发生经济赔偿的，保证金退还承租人。

经出租方资格审查合格的投标者，允许到招标企业调查，出租方要提供方便，投标者要编写投标书和经营管理方案。

在签订合同前，由出租方、承租方会同财政、银行的代表，对出租企业的资产进行核查，清理债权债务，登记造册．对有问题资金和商品贬值损失，按国发[1987]55号文件规定，由承租企业挂帐，其挂帐损失在租赁费费中扣除，清产核资后新发生的问题，由承租者负责。

出租方和承租方必须签订租赁合同，主要内容包括：租赁期限、资产数额、租赁费数额与交纳办法，抵押条件、风险保证金的缴纳办法与额度，租赁双方的权利与义务，利益分配，债权与债务的划分，违约责任以及双方认为需要约定的其它事项。由企业主管部门负责人、承租人和担保人在合同上签字。

合同签订后即正式生效。合同正本留主管部门、出租企业、承租人各一份；副本送有关部门备案。正本与副本具有同等法律效力。

承租人持合同向工商行政管理部门办理变更登记。领取营业执照，并到税务部门重新办理税务登记；变更银行户头。

由企业主管部门向企业职工宣读租赁合同和宣布承租人或承租方代表。

第三章 承租人的权利与义务

承租人是企业租赁期间的法定代表人，对企业的生产经营和行政管理负全面责任。

承租人有权自主使用、支配企业的财产，有权决定企业机构设置、人员配备、分配形式和经营方式；有权在搞好主营前提下，经工商行政管理部门核准，从事多种经营；有权发展多种形式的横向联合；有权在自愿基础上向职工集资入股；有权依照法律和国务院有关规定聘用辞退职工；有权在物价部门和主管部门控制的价格以外，自行确定产品价格、劳务价格；有权根据国家规定制定店章、店规和奖惩办法。

承租人必须提高经济效益，要逐步提高职工的收入，改善职工福利待遇。租赁期内，职工收入和福利待遇的总水平一般不得低于承租前。由于经营亏损，职工工资也可适当下浮，但下浮幅度不得超过原工资总额的20％，职工的原工资级别和按照国家统一规定的晋级可作为档案工资。

租赁企业必须建立和健全会计制度，按国家规定进行核算，并照章纳税和上缴租赁费、退休统筹费、管理费、工会经费和合同规定的其它费用。

承租人应保证企业财产的完整。如发生毁损或短缺应负责赔偿。企业财产要向保险公司进行财产保险。承租人无权将企业转租。

承租人要保障职工的民主权利和劳动权利。中型企业要建立职代会，小型企业建立职工管理小组。承租人要定期向职代会或职工管理小组报告经营情况，实行财务、奖惩、分配公开，听取职工意见和建议。

第四章 出租方的权利和义务

出租方的权利：检查、监督租赁企业财产不受损害，并按合同规定收取各项费用。

出租方的义务：协调租赁企业的内外关系，建立健全各项规章制度，组织业务技术培训和经验交流，提供商品信息和财务管理等方面的服务。协同有关部门帮助租赁企业解决原材料、货源等方面的问题。保障承租人和租赁企业职工的合法权益不受损害。

第五章 租赁费

核定租赁费要兼顾国家、企业、职工、承租人四方利益，并依据企业固定资产、自有流动资金、经营状况、地理环境和市场因素等，参考本规定附后的计算公式，由租赁双方商定。租赁费按国务院国发[1986]56号文件规定在税前列支，交商业主管部门，以业养业。

租赁费可分为固定租赁费和基数递增租赁费两种形式。固定租赁费不因利润增减而上下浮动。基数递增租赁费是在商定基数利润和基数租赁费基础上，按计租年度的实际利润和基数利润的比例适当上浮计算出实际租赁费，采取何种形式，由出租和承租双方商定。

第六章 承租人的收入

承租人在租赁期内停发工资、奖金。以档案工资的形式保留工资级别和按国家规定的晋级。享有和本企业职工同样的劳保福利待遇。租赁合同期满后，享受应有的工资待遇。

集体租赁或企业法人租赁的企业，在租赁年度中的留利，应划分为公积金、公益金和奖金。

个人租赁或合伙租赁的企业，在租赁年度中的留利，先在企业和承租人之间进行分配，企业分得的部分划分为公积金、公益金和奖金；承租人分得的部分，即为其劳动所得，受国家法律保护。

企业法定代表人从奖金中分得的比例应大于其他合作者及职工。承租成员个人年平均月收入超过个人收入调节税起征标准的部分，应照章纳税。

承租人对有特殊贡献人员的奖励和给担保人的报酬，均应从个人收入中支付。

承租经营者的收入要和企业经济效益紧密挂钩，具体挂钩办法，由承租双方确定，写入合同。

承租人（或主要承租人）是国营职工的，按其原工资标准支付月工资；承租人，（或主要承租人）是非国营职工的，按本企业职工月平均工资付给月工资，承租人和租赁企业职工工资均在费用中列支。

个人或合伙承租的，承租人依据合同应取得的年收入，超过本企业职工年平均工资时，超出部分的10％一20％应作为风险保证金交出租方或暂留存在本企业，出租方或本企业按同期限行存款利率计息，租赁期满，凡达到租赁合同规定的经营目标并如数缴纳租赁费的，风险保证金及应得利息可一次取回，不再交纳个人收入调节税。

如租赁年度的企业盈利不足以交纳租赁费时，承租人必须以个人收入及财产抵补。个人收入和财产不足应补数额时，以保人财产抵偿。集体租赁则应以企业的公益金、公积金抵补。因承租人过失造成严重损失，并无力抵补时，要依法追究其责任。

租赁期间用公积金新增的资产，归企业集体所有，租赁合同期满后，以股金方式投入企业使用。原租赁企业人员按所占份额分取应得的股息。职工离店、退休、或死亡． 其应得份额可以抽走。承租人个人投资新增的财产归个人所有，在租赁期满后，如企业需要，可折价卖给企业。

第七章 合同的变更或解除

租赁双方均不得随意变更。解除合同。如单方变更、解除合同，须按经济合同法规定承担经济责任。

由于国家政策、法规和客观环境发生预料不到的变化，确需变更合同时，租费双方可协商修订合同或作出补充规定，送有关部门备案。修订后的合同或补充规定，同样具有法律效力。

出现下列情况之一者，出租、承租方均可经仲裁部门依法解除合同，提出解除合同方不承担经济责任。

1．承租人不执行合同规定，损害了出租方的利益，或因经营管理不善，出现连续亏损，严重损害了职工利益时，出租方有权提出解除合同。

2．出租方违背合同规定，严重干扰承租人的经营自主权，使其无法自主经营，或按合同规定承租人应得的收入不能兑现时，承租方有权提出解除合同。

3．由于本规定第三十三条原因，租赁双方没有满意的解决办法，任何一方，均可提出解除合同。

需解除合同时，均应由租赁双方和财税、工商、银行、审计等部门共同检查租赁企业财产和商品库存，如有财产损失，应分清责任，由责任方赔偿。双方处理善后事宜无异议后，才能解除租赁关系。

租赁期满后，由出租方，承租方、和财税、银行、审计部门的代表对租赁企业财产核查无异议后，按法定程序解除租赁关系，并通知有关各方。如延长租赁期，须重新履行租赁程序。

第八章 管理

租赁企业从批准实行租赁经营之日起，除按规定缴纳租赁费外，集体（合伙）租赁的企业实行集体企业的财务、税收制度。个人租赁的企业实行个体的财务、税收制度，但不交工商管理费。小型租赁企业，其工资总额不作为指令性计划控制，并自租赁之日起二年内免征奖金税。

企业租赁经营后，原有的职工原则上应由承租人全部接受。承租人要求减员外调的，如本行业人员缺乏，调入单位愿意接收的，主管公司应同意调出。

租赁企业应按规定缴纳管理费。经营困难的小门店，经主管部门批准，可以适当减免。

主管部门的租赁费收入，实行专款专用，用于发展和维修商业网点，冲减租赁清产时核定的商品贬值损失，不得用于奖金和福利等开支。

银行对租赁企业的贷款，仍按国营企业对待。企业租赁前的债务，租赁双方可在不损害债权人利益的前提下协商具体偿还办法，列入租赁合同条款，作为处理有关债务的依据，并通知债权人和有关部门。

第九章 附则

小型商办工业企业、集体商业企业租赁可参照本规定执行。

本规定自发布之日起施行。

附：租赁费计算公式：

租赁费＝固定资金占用费＋流动资金占用费＋网点费固定资金占用费＝固定资金净值×银行贷款利息率流动资金占用费＝国拨流动资金占用额×银行贷款利息率 网点费＝设备更新改造费＋级差地租（如由承租人负责维修改造设施，则不计收设备更新改造费）。 租赁费一般可参照租赁前三年的留利情况和所处地段、经营品种以及其它客观因素，由企业主管公司与财税部门研究商定。 另一种计算方法是：先算出标底租赁费，以此为基础，确定招标租金（招标租金不得低于标底）。 标底租赁费＝企业全部资产×部门或行业平均资金利税率。 级差地租即指网点的地段费，可根据1986年留利和经营情况商定。