邯郸市城市住宅区物业管理办法

邯郸市城市住宅区物业管理办法

制定机关: 邯郸市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 1999.04.01

施行日期: 1999.04.01

题     注 : （1999年4月1日邯郸市人民政府令第76号发布）（编者注：本办法已被2003年8月15日邯郸市人民政府第5次常务会议审议通过 2003年9月26日邯郸市人民政府令第103号公布 自2003年11月1日起施行的《邯郸市物业管理办法》废止）

第一章 总则

为加强城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，保障住宅区物业的合理使用和维护，创造整洁、文明、安全和方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理（以下统称住宅区）。

住宅区规模，为新建住宅区２万平方米以上，旧城改造区为１万平方米以上。

本办法所称业主是指物业的所有权人。

市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门）。

住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交通、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门应按照各自职责分工，对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

第二章 业主自治组织

业主管理委员会（以下简称管委会），是代表和维护本住宅区内物业业主和非业主使用人的合法权益，对住宅区物业实施群众性自治管理的组织。

管委会由业主代表为主组成（不低于６０％），可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员参加。管委会委员数额一般为５──１５人，应由热心公益事业，责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的人担任，可以兼职。

管委会设主任、副主任，从管委会委员中产生，并可聘请执行秘书１──２人，负责处理管委会的日常事务。

新建住宅区在交付使用后，入住率达到５０％或交付使用满两年的均应及时成立管委会；原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会。

管委会由业主代表大会选举产生，委员每届任期三年，可以连选连任。首届管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下，由建设单位或原管理单位牵头，吸收业主或非业主使用人代表及居委会人员，成立管委会筹备组，负责首届业主代表大会的筹备，起草管委会章程，推荐管委会委员候选人。

管委会全体会议应每季度召开一次，经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。管委会决定事项必须达到三分之二以上多数通过。

管委会换届工作，在住宅区街道办事处指导下，由上届管委会负责。

业主代表每届任期三年，上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生。由每幢（单元）以户为单位选举建立３人左右的业主小组，并产生组长一人，参加住宅区业主代表大会。

业主单位可直接派代表，也可委托承租人或其他人参加，并由业主出具委托证明。

住宅区业主代表大会应由管委会负责召集，每年至少召开一次，由三分之一以上业主代表提议可临时召开业主代表大会。

业主代表大会行使下列职权：

（一）选举或罢免管委会委员；

（二）制定和修改业主公约；

（三）监督管委会的工作；

（四）听取和审议管委会工作报告；

（五）改变和撤销管委会不适当的决定；

（六）批准管委会章程；

（七）决定物业管理的其他重大事项。

管委会选举产生后十五日内，持下列文件，向住宅区所在地人民政府街道办事处办理登记：

（一）成立管委会登记申请书；

（二）住宅区基本情况及业主情况；

（三）管委会委员名单及基本情况；

（四）管委会章程；

（五）第一次业主代表大会决议。

住宅区所在地人民政府街道办事处应自受理登记申请之日起十五日内，完成审核登记工作，对不符合规定的不予登记，并书面通知申请人。

管委会应在办理登记后一个月内向市物业管理主管部门备案。

管委会在住宅区业主代表大会的监督下，维护业主的合法权益，履行下列职责：

（一）宣传、贯彻和执行国家、省及本市有关物业管理的规定；督促业主和非业主使用人自觉遵守《业主公约》，服从和配合物业管理工作；

（二）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。物业管理合同期限一般不超过３年，到期可续签或重新签订；

（三）审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、服务预算和决算；

（四）审议物业管理企业提出的大中修理和更新改造公用设施的报告；

（五）听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（六）召集并主持业主代表大会，至少每年召开一次，报告物业管理实施情况；

（七）协调业主和非业主使用人与物业管理企业的纠纷；

（八）法律、法规规定的其他职责。

新建住宅小区建设单位应划出使用面积不低于１０平方米的管委会管理用房，原有的住宅小区，实行物业管理后，应在原有配套用房或新建项目中统筹解决。

管委会的活动经费来源，已经建立物业管理专项基金的，可从增值部分中列支，未建立专项基金的与物业管理企业协商在物业管理服务费中适当补贴。

第三章 物业管理企业

物业管理企业实行分级管理。其成立前应持有关文件到市物业管理主管部门进行资质审查，领取资质证书后，到工商行政管理部门办理注册登记，方可接受管委会委托，承担住宅区的物业管理。

物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策。

物业管理企业根据管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实行统一管理。合同文本由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门统一印制。

物业管理企业应在签订委托管理合同十五日内，将委托管理合同报市物业管理主管部门、市工商行政管理部门备案。

物业管理企业的权利：

（一）根据委托管理合同和有关规定对住宅区实施物业管理；

（二）根据委托管理合同和省、市有关规定收取物业管理费用；

（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿；

（四）要求管委会协助管理；

（五）选聘专业企业或聘用专人承担专项业务；

（六）开展多种经营和有偿服务；

（七）其它依法享有的权利。

物业管理企业的义务：

（一）履行委托管理合同，对受委托管理的物业进行有关服务；

（二）接受管委会和住户监督，每年至少一次将物业管理实施情况报管委会，重大管理措施提交管委会审议决定；

（三）接受物业管理主管部门及其它有关主管部门的指导和监督；

（四）发现违反本办法的行为，及时向有关主管部门报告；

（五）其它依法应尽的义务。

物业管理企业应在物业管理合同终止或解除后十五日内向管委会办理下列事项，并向市物业管理主管部门备案。

（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的予以退还；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）移交提供给物业管理企业承租使用的房屋、场地和其它财物。

第四章 住宅区物业的验收与接管

住宅区的房屋及公共配套设施，必须统一规划，同步建设。规划配套设施中应增加物业管理企业和管委会办公用房、经营用房等。

住宅区竣工后，在市建委主持下，会同市规划部门、市物业管理主管部门、绿化、环卫等专业部门、住宅区所在地街道办事处及建设单位进行综合验收和交接工作。其中物业管理单位、资金、用房等事项均已落实，方可交付使用。

住宅区管委会成立前，由开发建设单位负责物业管理，并可选聘物业管理企业提前介入进行前期管理，所签合同日期至管委会成立并选聘物业管理企业时止。

公有住房出售后，未成立管委会前，仍由售房单位负责管理。

开发建设单位移交物业管理时，须一并移交下列资料：

（一）住宅区的规划图、竣工总平面图；

（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）住房清册；

（五）其它必要的资料。

物业管理企业发生变更时，原物业管理企业应将上述资料移交给新的物业管理企业。

第五章 物业的使用和管理

物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备；

（三）在天井、庭园、平台、屋顶及道路等搭建建筑物、构筑物或其他违章建筑的；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）乱设摊、乱设集贸市场；

（六）乱倒垃圾、杂物；

（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

业主转让或出租住房时，应当将业主公约作为转让、出租合同的附件，并在签订合同之日起十日内书面告知管委会和物业管理企业。

业主或非业主使用人进行装修，应当报物业管理企业登记备查；有下列情况之一的，应当征得管委会的书面同意，并报市房屋安全管理部门审批：

（一）改变房屋结构的；

（二）改变房屋使用功能的；

（三）加大房屋荷载的；

（四）其他影响房屋安全的。

住宅自用部位和自用设备，由业主负责维修。业主与非业主使用人另有协议的按其协议执行。

住宅区的共用部位、设备和公用设施，属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

住宅共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应予以配合，因不配合造成财产损失的，由责任人负责赔偿。

因维修、装修给相邻业主、使用人造成损失的，由责任人负责修复或赔偿。

住宅区内绿化建设施工由小区建设单位或委托物业管理企业负责实施，资金由建设单位支付。绿化建设的施工质量监督和竣工验收，由园林绿化部门负责。日常养护和管理由物业管理企业负责。

住宅区内环境卫生管理职责分工：

（一）清扫保洁。住宅区内住用户室外的公共环境和清扫保洁，由物业管理企业负责。

（二）住宅区内居民生活垃圾由物业管理企业运至环卫部门的中转站，从中转站向外清运，由环卫部门负责，并按有关规定收费。

市直管公房住宅区（庭院）实行物业管理涉及垃圾由住宅区（庭院）运至中转站的，环卫部门免收费用。

（三）住宅区内公共厕所、化粪池、垃圾道、箱等环境卫生设施的日常管理，维护和消杀工作，由物业管理企业负责。

住宅区内交通安全、治安、消防管理职责：

（一）住宅区内交通设施，由物业管理企业负责维护、管理，并按规定对进入车辆收费，专业管理部门的工程作业车辆和住户搬家车辆进入住宅区的应免收停车费、过路费。在住宅区内发生交通事故，报请公安交通管理部门处理。

（二）保安工作应在当地公安机关的指导下，由物业管理企业组织对管理区域的安全巡视工作。

（三）消防工作由公安消防部门负责。

住宅区内道路和排水设施的管理，以市政设施管理部门管理的道路及排水设施与住宅区内的道路及排水设施的连接处为界；住宅区内的由建设单位移交物业管理企业管理。

住宅区供水设施、供热设施管理职责分工，以产权归属为界，界限以外的供水管道及设备、供热管道及设备，分别由供水部门、供热部门负责维护管理。界限以内的，由业主或非业主使用人负责维护管理并承担费用，也可委托物业管理企业实施。燃气管道设施仍由市煤气公司管理、维修，并以产权为界，界限以内的设施维修管理费用由业主或非业主使用人承担。

住宅区供电设施的维护管理，按产权归属确定，界限以内的委托物业管理企业管理，界限以外的由供电部门负责维护管理。其中属共用低压线供电的，以供电接户线用户端最后支持物为分界点，支持物属供电企业。属１０千伏公用高压线路供电的线路及高压下户线，以用户配电室前的第一断路器或第一支持物为分界点，第一断路器或第一支持物属供电企业。

住宅区内有线电视、电信及相关设备、设施、线路等均分别由有线电视、电信等专业管理部门各自负责维护、管理；住宅区内的路灯由物业管理企业负责维护、管理，费用由业主或非业主使用人支付。

各专业管理部门可按规定委托物业管理企业代收相关费用。

实施物业管理的新建住宅区，设立居委会由辖区街道办事处按规定程序报批，经营性的管理服务由物业管理企业负责或逐步向物业管理企业移交，其经营收入应用于小区物业管理。

第六章 住宅区物业管理费用与专用房屋

住宅区物业管理费构成。

（一）开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金；

（二）房屋产权人缴纳的住宅维修基金；

（三）住房缴纳的管理服务费。

新建成住宅区，开发建设单位应当按小区建设总投资２％的比例，向物业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基金，该项基金计入建设成本，由市房产管理部门在办理房屋产权交易手续时代收。

住宅区公用设施专用基金用于住宅区公用设施的维修养护，由物业管理主管部门设专帐管理，管委会向物业管理主管部门申请使用。

住宅维修基金由房屋产权人按规定定期向物业管理企业交纳，并以房屋本体为单位，设立专帐管理。住宅维修基金及其利息用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作它用。

公有住房售房款中预提取高层３０％，多层２０％的资金，作为公用设施、共用部位设备的维修基金，其管理和使用按照市公有住房售后管理办法执行。

公用设施专用基金和共用部位、设备维修基金不足时，超出费用，由产权人（产权人与使用人另有约定的按约定执行）按其所有房屋面积占总建筑面积的比例分摊。

物业管理服务收费，应根据不同项目的性质和特点，分别实行政府定价，政府指导价和经营者定价。

为物业业主、非业主使用人提供的公共环境卫生清扫、绿化维护、保安、汽车和自行车等车辆存放等服务，实行政府定价；对于室内设施维修、房屋本体公用设施的维修及住宅公用设施的管理维修实行政府指导价；对于未进住前房屋的管理及业主、使用人个别要求提供的特殊服务，实行经营者定价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费标准，按有关规定执行，住宅区管委会和物业管理企业根据实际提供服务项目、内容及各项费用开支情况确定的具体收费标准，应向市物价部门申报，物价部门受理申报后，应当征求市物业管理主管部门意见，并以城市住宅区为单位分别核定。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准，应报市物价部门和市物业管理主管部门备案。

物业管理服务收费的构成包括：

（一）物业管理企业职工的工资以及按照国家规定提取的福利费；

（二）城市住宅区公用设施和设备的运行、维修费；

（三）城市住宅区绿化、清洁卫生和保安服务所需的物资损耗补偿费；

（四）物业管理企业的办公费；

（五）物业管理企业的固定资产折旧费；

（六）法定税费；

（七）利润。

凡物业管理企业已收取的费用，其它任何部门、单位，不得向业主、非业主使用人重复收取。

开发建设单位，在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积０．１％的比例，无偿提供住宅区物业管理用房（一般不超过２００平方米），产权归国家所有，移交给房产管理部门统一管理，由物业管理企业使用。

开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的０．５％比例以建筑成本价提供物业管理商业用房，产权归管委会所有，由物业管理主管部门监管，委托物业管理企业进行经营。

商业用房的购置费用可从住宅区公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。

商业用房和住宅区内其它有经济收入的公用设施、设备和场地，均由物业管理企业按照委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

企业、单位为单位职工建设的，而且没有商品房的住宅生活区，第四十三条和第四十四条中所说的物业管理所需办公用房和商业用房由该企业、单位统一管理，并提供给物业管理企业使用和经营。

第七章 法律责任

违反本办法第二十二条规定，物业管理企业有权制止，并要求其限期改正，逾期不改正的，可依法强制恢复，造成损失的，有权要求赔偿。

违反第二十二条（一）、（二）、（三）项，情节严重的，由物业管理主管部门责令限期改正，并可处以一千元以下的奉；违反（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，情节严重的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规规定处罚。

业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或按约定加收滞纳金。

未经市物业管理主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务的，由市物业管理主管部门责令限期办理资质审查手续、逾期仍不办理的，对其处以二千元以上，二万元以下的奉，并责令其停止对住宅区物业的管理。

物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，住户有权向管委会投诉或向物业管理主管部门反映，管委会有权予以制止并要求限期改正，有权要求赔偿给住户造成的损失，情节严重的有权解除委托管理合同，有第（三）项行为的，由物价部门根据国家有关规定予以处罚：

（一）对房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

（二）管理制度不健全的，管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自改变房屋的公用设施用途的；

（五）有其它不履行或不完全履行委托管理合同规定义务行为的。

违反本办法第三十六条第一款，第四十三条，第四十四条第一款规定的，物业管理主管部门应当责令开发建设单位限期履行；在规定期限内仍不履行的，物业管理主管部门可申请人民法院强制执行；并有权要求开发建设单位从逾期之日起，按日支付千分之一的滞纳金。

当事人对行政处罚决定不服的可以提起诉讼或申请行政复议，逾期不提起诉讼或不申请复议又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第八章 附则

本办法发布后，新建的住宅区必须按照本办法实行物业管理；本办法发布前已交付使用的住宅区应按本办法逐步实行物业管理。

各县（市）、峰峰矿区城镇住宅区的物业管理及全市范围内写字、商住、别墅等楼宇的物业管理可参照本办法执行。

本办法自公布之日施行。