银川市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定

银川市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定

制定机关: 银川市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 已修改

发布文号:

公布日期: 1993.03.06

施行日期: 1993.03.06

题     注 : （1993年2月23日银川市人民政府第143次常务会议通过 1993年3月6日银川市人民政府令第５４号公布）（编者注：修改内容见根据2010年11月4日宁夏回族自治区人民政府第79次常务会议审议通过 2010年11月4日宁夏回族自治区人民政府令第28号公布 自公布之日起施行的《宁夏回族自治区人民政府关于修改部分自治区人民政府规章的决定》修正的《银川市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定（2010年修正本）》）

第一章 总则

为了改革城镇国有土地使用制度，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合我市实际，制定本规定。

中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本规定，在本市城区、新城区、郊区和永宁县、贺兰县的县城、建制镇、工矿区范围内取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营活动。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

依照本规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

土地使用者开发、利用、经营土地活动，应当遵守国家法律、法规，不得损害社会公共利益。

市、县人民政府土地管理部门负责土地使用权出让的行政管理工作，并依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

市、县人民政府房地产管理部门负责土地使用权出让后的转让、出租、抵押等经营管理工作。

第二章 土地使用权出让

土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家，以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定，按规定报经批准后，由市、县人民政府土地管理部门具体实施。

土地使用权出让的地块可以是经过开发和市政设施配套建设的土地，也可以是待开发的土地。

土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订出让合同。

土地使用权出让的最高年限，按《条例》第十二条规定的不同用途的不同年限执行。

土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，主要通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。

招标出让程序：

一、出让方根据市政府批准的出让地块和具体要求，向投标者发出投标书、招标文件及有关资料。

二、投标者在规定的时间、地点将密封标书投入指定的标箱，标书内容应当包括土地开发利用方案、出让金数额、付款方式等。

三、投标者按照规定的日期、地点、金额、方式交付保证金。

四、由出让方会同有关部门聘请专家组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。

不具备投标资格者的标书、不符合招标文件规定的标书以及超过标书截止日期送达的标书无效。

评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者，并签发决标书。出让方向中标者发出中标证明书。

开标、评标、决标，应有公证部门参加并出具公证书。

五、中标者在规定日期内持中标证明书与出让方签订出让合同，并支付定金。中标者原交付的保证金可抵充定金。

六、中标者支付全部出让金后，向出让方办理土地使用权登记，领取土地使用证。

拍卖出让程序：

一、土地使用权拍卖，应在指定的时间、地点，在出让方的主持下以竞争出价方式进行。

二、出让方在拍卖期三十日以前公告拍卖地块的位置、面积、规划用途、使用年限、索取有关资料的日期和进行拍卖的地点、日期。

三、竞买者应当在拍卖日期前三日内到出让方按要求缴纳保证金后，领取有统一编号的应价牌。

四、拍卖时，主持人公布底价后，竞买者以举牌方式应价，价高者得中。

五、竞买得中者应即与出让方签订出让合同，交付定金。保证金可以抵充定金。

六、土地使用者按应价数额支付出让金后，向出让方办理土地使用权登记，领取土地使用证。

协议出让程序：

一、建设单位持县级以上人民政府计划、规划管理部门核发的建设项目批准文件，向土地管理部门提出申请。

二、出让方向申请者提供出让地块的有关资料和文件。

三、申请者取得资料后，应在规定时间内向出让方提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。

四、出让方接到第三项规定的文件后，应当在三十日内给予回复。

五、经过协商达成协议后，出让方与申请者签订出让合同，并由申请者支付出让金总额２０％的定金。

六、申请者支付全部出让金后，向出让方办理土地使用权登记，领取土地使用证。

未中标者所交保证金，应在决标和拍卖成交次日起五日内原数退还。

城镇国有土地使用权出让金底价，由市、县土地管理部门会同物价、财政等部门，视土地所在的位置、等级、用途、年限以及开发利用条件、配套设施的完善程度等制定，报市人民政府批准执行。

公司、企业、其他组织和个人开发、利用农村集体所有土地的，由市、县土地管理部门代表政府先行征用后，再出让给土地使用者。

其土地使用权出让金=［征地费（含土地补偿费、青苗附着物补偿费、劳动安置补助费、菜田开发基金）＋税金＋土地管理费＋土地开发整治费（不开发整治不计收）］×（１＋２０％～３０％）

土地使用者不按规定支付全部出让金，或出让方未按合同规定提供土地使用权的，另一方有权依照《条例》第十四条、第十五条的规定解除合同，并可请求违约赔偿。

土地使用者应当按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当向市、县土地管理部门提出变更申请，经市、县土地管理部门和城市规划管理部门批准后，依照本章的规定重新签订出让合同，调整出让金，并办理登记。

第三章 土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权的转让必须符合下列条件：

一、具有土地使用权出让合同。再次转让的还应有前一次转让合同。

二、已投入的建设资金（不包括出让金）必须占总投资的３０％以上。

三、必须在出让合同规定的年限内。

四、具有地上建筑物和其他附着物所有权证明。

土地使用权转让时出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用权转让时，该地块发生增值的，转让方应向房地产管理部门缴纳土地增值费。土地增值费收取标准由房地产管理部门会同土地、物价、财政部门共同制定，报市政府批准后执行。

土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让时，应报土地管理部门和房地产管理部门批准，并按照规定办理过户登记。

需要转让已出租的土地使用权时，转让方应提前六十日通知承租人。在同等条件下，承租人有优先承租权。

地上建筑物所有权共有的，其土地使用权转让时，转让方应征得其共有人的书面同意。在同等条件下，共有人有优先受让权。

土地使用权转让后，需改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本规定第二十条办理。

第四章 土地使用权出租

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用权出租应当签订租赁合同租赁合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权出租时，其地上建筑物、其他附着物的使用权随同出租；地上建筑物、其他附着物的使用权出租后，其使用范围内的土地使用权随同出租。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

承租人需改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并依照本规定第二十条的规定办理。

土地使用权出租时，该地块发生增值时，出租人应向房地产管理部门缴纳土地增值费。土地增值费的计取办法和费率由房地产管理部门会同土地、物价、财政部门制定，报市政府批准后执行。

地上建筑物和其他附着物所有权共有的土地使用权出租时，出租人应征得其他共有人的书面同意。在同等条件下，共有人有优先承租权。

土地使用权租赁合同终止、解除、变更，租赁双方应提前到房地产管理部门办理登记。

需要续租的，租赁双方应重新签订租赁合同，并按规定时间内到房地产管理部门重新申请登记。

第五章 土地使用权抵押

土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之抵押；地上建筑物和其他附着物所有权抵押时，其相应的土地使用权随之抵押。

抵押人以同一土地使用权设定若干抵押权，须在设定抵押权前，将设定抵押权的状况通知各抵押权人。

抵押人以若干土地使用权设定为同一抵押权时，该抵押权不可分割，但抵押双方当事人另有约定的除外。

以地上建筑物所有权共有的土地使用权设定抵押，抵押人应征得其他共有人的书面同意。

抵押人已出租的土地使用权设定抵押时，应将租赁情况告知抵押权人，并书面通知承租人，抵押期间原租赁合同有效。

抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定申请处分抵押土地使用权。

处分抵押的土地使用权，抵押权人有优先受偿权。

抵押权人可以依法通过拍卖方式转让抵押的使用权，并有优先利用所得款项进行经济补偿的权利。

依法处分抵押土地使用权时，抵押权人不承担有关生产、人员安置等责任。

因处分抵押的土地使用权而取得的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第六章 土地使用权终止

土地使用权因土地使用权出让合同规定使用年限届满，提前收回及土地灭失等原因而终止。

土地使用权期满，土地使用者需要续期的，可以依照本规定第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权的，由政府根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第七章 划拨土地使用权管理

划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

划拨土地使用权转让、出租、抵押时，当事人双方应在签订合同后十五日内持书面申请，附相应合同、土地使用证书或者土地权属证明文件、地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件，向市、县土地管理部门和房地产管理部门提出申请。

转让、出租、抵押划拨土地使用权的当事人在得到市、县土地管理部门和房地产管理部门审查批准，依照本规定第二章的规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后，依照本规定第三章、第四章和第五章的规定办理转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权手续，同时办理变更登记，领取土地使用证。

划拨土地使用权转让、出租、抵押时，土地使用权出让金的补交标准由市、县土地管理部门会同物价、财政、房地产管理部门制定。

第八章 罚则

土地使用者未按使用权出让合同规定的年限和条件开发利用土地或土地闲置时间超过两年的，市、县土地管理部门给予警告、责令限期改正或处以相当土地使用权出让金１０％至３０％的罚款，直至无偿收回土地使用权。

土地使用者转让、出租土地使用权，拒绝缴纳土地增值费的，由市、县房地产管理部门根据情节，责令补交并处以相当土地增值额２０％至３０％的罚款。

对隐瞒、少报转让金额、租金的，市、县房地产管理部门除责令其补交土地增值费外，并对双方当事人处以隐瞒或少报金额一至二倍的罚款。

对未经批准，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，由市、县土地管理部门依法没收其非法所得，并视情节轻重，处以非法所得１０％至３０％的罚款。

被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，在收到处罚决定书之日起十五日内，可以向市人民政府申请复议，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

拒绝、阻挠、妨碍土地管理部门和房地产管理部门工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理法规规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地管理部门和房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

依照本规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。

土地使用权转让、出租、抵押合同应经市、县公证部门公证。

依照本规定收取的土地出让金、土地增值费列入财政预算，作为专项基金管理，用于城市建设、土地开发。

本规定由银川市法制局负责解释。

本规定自公布之日起施行。