包头市住宅小区物业管理办法（试行）

包头市住宅小区物业管理办法（试行）

制定机关: 呼和浩特市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1998.01.19

施行日期: 1998.01.19

题     注 : （1998年1月19日包头市人民政府令第92号发布）

第一章 总则

为加强住宅小区的物业管理，规范物业管理行为，保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

凡本市行政区域内以住宅为主并有相应的公用配套设施，面积在两万平方米以上的居民住宅小区，均须依照本办法实施物业管理。

两万平方米以下的住宅区可参照本办法实施物业管理，也可委托邻近的物业管理公司管理。

本办法所称物业是指住宅小区的各类房屋及其设备、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理公司根据本办法和物管委的委托，按双方自愿签订的合同对物业进行有偿修缮、维护和与之相关的综合服务。

物业管理应当推行社会化、专业化管理模式，遵循自负盈亏、有偿服务、微利经营的原则。

市房产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本办法；旗、县、矿区房产行政主管部门，依照本办法对所辖区域内的物业管理进行指导和监督。

建设、规土、物价、公安、邮电、供电、环保等部门，按照各自的职责，协同实施本办法。

第二章 物业管理委员会的职责及物业管理公司的权利义务

住宅小区的物业管理由物业管理委员会负责（以下简称物管委），物管委由住宅小区产权单位、产权人代表、使用人代表以及街道办事处组成，组成时，须持有关资料到房产行政主管部门备案。物管委主任、副主任由物管委在其委员中选举产生，物管委至少应设一名专职委员，物管委每届任期三年。

物管委的主要职责：

（一）依据物管委章程，维护物业所有人、使用人的合法权益；

（二）选聘或者续聘物业管理公司；

（三）审议物业管理公司制定的年度计划和管理措施；

（四）听取和检查物业管理公司工作计划的落实及履行物业委托管理合同情况；

（五）定期审查物业管理公司经费收入和使用情况。

物业管理公司应当具备以下条件：

（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；

（二）有适用物业管理经营活动的固定场所；

（三）注册资金10万元以上；

（四）具有建筑、水电、绿化、环卫、财务等管理专业人员。

物管委通过招标方式向社会选聘物业管理公司，包括开发建设单位按本办法组建的物业管理公司。

物业管理公司须持有房产行政主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并领取工商营业执照后，方可从事住宅小区物业管理业务。

物业管理公司可采取多种企业组织形式，并吸收一定比例的下岗职工，其从业人员必须经过岗前培训。

物业管理公司的权利：

（一）依据本办法和物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理；

（二）根据有关规定，制定所管理物业的管理规定和小区居民应遵守的公约；

（三）依照“物业管理收费规定”收取管理、服务费用；

（四）选聘专业人员承担专项管理业务；

（五）制止违反公约的行为。

物业管理公司义务：

（一）全面履行物业委托管理合同，对产权人委托管理的房屋共用部位、设备及其公共设施进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、绿化维护、卫生清洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；

（二）接受物管委和住宅小区内物业所有人和使用人的监督；

（三）重大管理措施提交物管委审议；

（四）每月向物管委报送经费收支情况；

（五）接受住宅小区所在地房产行政主管部门及有关行政主管部门的指导和监督。

物业委托管理合同应报所在地房产行政主管部门备案。

物业委托管理合同应包括以下事项：

（一）管理项目；

（二）管理费用；

（三）管理标准；

（四）双方权利与义务；

（五）合同期限；

（六）违约责任。

第三章 物业的管理与维护

开发建设单位在移交住宅小区时，必须按住宅小区面积百分之一的比例以成本价格为物管委提供管理用房和服务用房，由物业管理公司使用和经营，同时应当向物管委移交住宅小区工程建设的有关资料。

房屋的自用部位和自用设备由房屋所有人负责维修；房屋的共用部位、共用设备以及住宅小区的公共设施的维修管理，由有关管理单位和物业管理公司定期养护和维修。

凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害公共安全，按规定应由物业所有人修缮的，物业所有人应及时修缮，如不进行修缮，由物业管理公司修缮，其费用由物业所有人承担。

住宅小区的供气、供暖、给排水等有关管理单位，应按管理范围进行维修和管理，也可以委托物业管理公司管理。委托管理的，应当在签订委托管理合同期限内签订专项委托合同，并承担相应费用。

住宅小区内的物业所有人和使用人应当遵守下列规定：

（一）不得改变房屋的用途和结构；

（二）不得增添、拆除、改装、占用房屋设施、设备及共用部位；

（三）不得挖掘、连接、压埋、迁移城市煤气、供电、供暖、供水、电信等管网设施；

（四）不得私搭乱建，破坏绿地，污染环境；

（五）按照物价部门的规定，缴纳各项费用；

（六）住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。

第四章 物业管理基金及管理服务费

物业管理基金的来源：

（一）开发建设单位在移交住宅小区时，按住宅建设总投资的百分之一点五，一次性划拨给物业管理委员会的费用；

（二）房屋产权单位和产权人按所拥有住宅建筑面积比例，缴纳的物业维修费用；

（三）房改出售公房时，按规定比例提取的共用部位维修费。

物业管理服务收费包括公共性服务收费和特约性服务收费。公共性服务收费是指为物业所有人、使用人提供的公共卫生清洁、部分公共设施的保养、保安、绿化以及代缴水电费、煤气费、电话费、供暖费等服务收费。特约性服务收费是指为产权人、使用人提供的个别需求的特约服务收费。

公共性服务收费标准，依据自治区物价局、建设厅[1997]10号文件的规定，由物业管理公司根据实际制定，经房产行政主管部门和物管委审定，报物价部门批准执行；特约性服务收费，由物业管理经营者根据实际自行定价，报物价部门核准。

住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）部分公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

（三）绿化管理费；

（四）卫生清洁费；

（五）保安费；

（六）办公费；

（七）物业管理单位的固定资产折旧费；

（八）法定税费。

物业管理公司可开展多种经营，以其收益补充物业管理服务经费。

住宅小区的物业专用维修基金、住宅小区的管理服务收费及各项经营收入，必须专户存储，专款专用，帐目公开，接受监督。

第五章 奖励与处罚

对在物业管理工作中做出显著成绩的单位和个人，由旗（县）、区以上人民政府给予表彰和奖励。

未取得《物业管理资质证书》从事物业管理的，由房产行政主管部门处以一万元以下罚款，并予以取缔。

违反本办法第十六条规定，对房屋的共用部位、共用设备以及住宅小区的公共设施不能及时维修养护，造成损失的，由有关管理单位和物业管理公司负责赔偿，并由房产行政主管部门对物业管理公司处以五千元以下罚款。

开发建设单位违反本办法第十五条、第二十条第（一）项规定的，由房产行政主管部门责令其限期履行。在规定期限内不履行的，可申请人民法院强制执行。

违反本办法第二十四条规定，挪用物业管理费用的，除限期归还外，由房产行政主管部门给予物业管理公司挪用款额百分之十的罚款；情节严重的，依法追究直接责任人的刑事责任。

物业所有人、使用人不按规定的项目和标准缴纳管理服务费的，物业管理公司可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金或者按约定要求追偿。

对于干扰、阻碍物业管理工作人员执行公务的，除物业管理公司有权制止、批评教育外由公安机关依照《治安管理处罚条例》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业管理公司有下列行为之一的，由物价部门依照国家有关规定给予处罚；情节严重的，由房产行政主管部门注销《物业管理资质证书》：

（一）擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）其他违反本办法行为的。

物业管理公司在物业管理活动中与物业所有人、使用人发生纠纷的，可通过物管委调解解决，也可向人民法院起诉。

第六章 附则

物业管理公司与各专业管理单位及街道居民委员会的职责分工，由

市政府另行规定。

商业楼，写字楼等可参照本办法实行物业管理。

本办法由市房产管理局负责解释。

本办法自发布之日起施行。