延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例

延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例

制定机关: 延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会

效力级别: 地方性法规

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 2002.04.08

施行日期: 2002.04.08

题     注 : （2002年1月19日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第六次会议通过 2002年3月28日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 2002年4月8日延边朝鲜族自治州人民代表大会常务委员会公告第7号公布）

第一章 总则

为规范住宅区物业管理行为，明确业主、物业管理企业和其他有关部门的权利、义务，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的生活环境，根据法律、法规和有关规定，结合我州实际，制定本条例。

本条例适用于州内各县（市）人民政府所在地城市市区范围内住宅区的物业管理。

本条例所称住宅区，是指以相对集中，具有一定数量的成套住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区；住宅区的范围由县（市）人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门按照房屋与共用设施设备和场地等相关情况划定。

本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备和场地；

本条例所称物业管理，是指业主、业主委员会或有关单位，委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动；

本条例所称业主，是指物业的所有权人；

本条例所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

一个住宅区应当由一个物业管理企业承担物业管理服务。

州、县（市）人民政府房产管理部门是本行政区的物业管理行政主管部门，负责本条例的实施。

其他有关部门按照各自职责实施本条例。

第二章 新建住宅区前期物业管理与旧有住宅区物业管理

新建住宅区，应当符合住宅区规划要求，实行物业管理。

新建住宅，应当符合住宅区规划要求，按有关规定完善配套设施设备，实行物业管理。

物业管理行政主管部门应当参与住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经综合验收合格的住宅区，不得交付使用。

新建住宅区，在竣工验收合格后到业主委员会成立前，开发建设单位应当在当地物业管理行政主管部门的监督、指导下对住宅区实行物业管理，可以自行管理或委托物业管理企业进行管理。业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。

开发建设单位在销售（含预售）房屋时，应当与购房人签订前期物业管理协议，凡涉及业主共同利益的约定应当一致。该协议作为房屋销售合同的附件。

新建住宅区实行物业管理后，未售（租）出的空置房屋和已售出尚未给购房人办理房屋所有权证书的房屋，由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

开发建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积千分之四的比例，无偿提供管理用房，管理用房不足50平方米的按50平方米提供。

物业管理用房归全体业主所有，由物业管理行政主管部门监督使用，物业管理企业负责养护维修，不得改变用途。

新建住宅区移交给物业管理企业时，开发建设单位应当按照规定移交物业档案资料。

本条例实施前已建成的住宅区为旧有住宅区。

主要共用设施设备齐全的旧有住宅区实行物业管理；主要共用设施设备不齐全的旧有住宅区，由当地政府组织配套建设，具备条件后实行物业管理。

尚未实行物业管理的住宅区，物业的共用部位、共用设施设备已超过保修期的维修，由所在地居民委员会组织，共用部位的维修费用由产权人按建筑面积分摊，共用设施设备的维修由产权人按户分摊。

第三章 业主、业主大会、业主委员会

业主享有下列权利：

（一）参加业主大会，享有表决权、选举权和被选举权；

（二）依法监督业主委员会的工作和物业管理企业的管理服务活动；

（三）享有与所交纳物业管理服务费相应服务的权利；

（四）法律、法规及规章规定的其他权利。

业主应当履行下列义务：

（一）遵守业主公约和物业管理制度；

（二）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；

（三）按时、足额交纳物业管理服务费和维修基金；

（四）法律、法规及规章规定的其他义务。

使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的规定。

业主大会由住宅区内全体业主组成；业主人数较多的应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

业主大会应当有过半数投票权数的业主或业主代表出席。

业主大会作出的决定，应当经住宅区内过半数投票权数的业主或业主代表通过。

投票权数按照拥有的物业建筑面积计算，建筑面积每平方米为1票。

业主大会每年至少召开一次。必要时经业主委员会决定，可以临时召开业主大会。

经拥有住宅区物业30％以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会。业主委员会应当自接到提议之日起20日内召开业主大会；逾期未召开的，提议的业主可以向所在地物业管理行政主管部门申请，物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会。

业主大会履行下列职责：

（一）选举或撤换业主委员会成员；

（二）监督业主委员会工作，改变或撤消业主委员会不适当的决定；

（三）审议业主委员会章程、业主公约、物业管理合同、物业管理工作报告和维修基金使用方案；

（四）决定业主利益的其它重大事项。

业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业管理行政主管部门登记后依照法律、法规、规章和本条例开展活动，所产生的民事责任由全体业主共同承担。

业主委员会应当接受当地物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。

业主委员会由5－15名的单数委员组成，设主任1名，副主任2－4名，主任、副主任在委员中选举产生。

业主委员会可以聘请居民委员会等单位的人员担任业主委员会委员。

业主委员会每届三年，业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，须有过半数委员出席，所作决定须经全体委员过半数通过，并应当予以公布。

一个住宅区内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50％以上时，应当由当地物业管理行政主管部门召集首次业主大会，选举产生业主委员会。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会；

（二）拟定业主公约、业主委员会章程；

（三）经业主大会批准，签订、变更或解除物业管理合同；

（四）筹集和管理维修基金；

（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督业主公约和有关规定的执行；

（七）落实业主大会的有关决议、决定。

业主委员会组成人员不得在本住宅区委托的物业管理企业中兼职。

业主公约是业主依法订立的有关规范物业使用和其他行为的守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业

物业管理企业应当具备规定的资质条件，取得资质证书后到工商行政管理部门办理企业法人营业执照，方可从事与其相应的物业管理业务。

物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，到所在地物业管理行政主管部门登记。

州外的物业管理企业到本州从事物业管理业务和州内的物业管理企业跨县（市）从事物业管理业务的，须到物业所在地县（市）物业管理行政主管部门登记，并办理相关手续，接受监督、指导。

物业管理企业享有下列权利：

（一）根据有关法律、法规、规章和物业管理合同约定，拟定物业管理制度，收取物业管理服务费；

（二）制止损害物业、妨碍物业管理和违反住宅区物业管理制度的行为。制止无效时，应当向有关部门报告；

（三）选聘专业公司或专业人员承担专项经营、服务业务；

（四）业主大会依法授予的其他权利。

物业管理企业履行下列义务：

（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务；

（二）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务，并接受其监督；

（三）定期公布物业管理公共服务费收支帐目和物业维修基金的使用情况，接受业主大会和业主委员会的质询；

（四）接受当地人民政府有关部门的监督管理；

（五）法律、法规、规章规定的其他义务。

物业管理企业不得将物业的整体或主要管理责任委托他人。

物业管理人员应当按照有关规定，经培训、考核合格，取得岗位证书后方可上岗。

第五章 物业的使用、维护与维修基金的管理

物业管理企业接受物业管理项目时，应当和业主委员会对该项目进行检查验收，形成验收报告。

物业管理企业接管物业时，由委托方提供物业档案资料。

业主、使用人在使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和业主公约，不得损害公共和他人利益。

住宅区内禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋承重结构，破坏房屋外貌，改变房屋使用性质；

（二）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；

（三）私搭乱建；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）随意倾倒、抛弃垃圾；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，非法排放有毒、有害物质或发出超过规定的噪声；

（七）擅自摆设摊点；

（八）影响观瞻的乱贴、乱挂、乱画；

（九）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

业主或使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人，并签订装饰装修管理协议。

物业应当按设计用途使用。改变使用性质，应当征得相邻业主和业主委员会、物业管理企业的书面同意，并经有关部门批准。

任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订书面协议，按相应标准交纳保证金，并及时恢复原状。

利用物业设置广告等经营设施的，应征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的书面同意，办理有关报批手续。经批准设置的广告设施的收益，应当归全体业主所有。

物业管理企业应当对物业定期养护。当物业出现危及使用安全、影响观瞻、危害公共利益及他人合法权益时，应当及时处理。在维修养护时，有关业主和使用人应当予以配合。

建立物业维修基金制度。

维修基金的来源：

（一）购房人在购买商品房（包括经济适用房）时，按有关规定比例交纳的维修基金；

（二）公有住房出售单位和购房人按有关规定比例提取的维修基金；

（三）开发建设单位的自用房屋由开发单位按本条第（一）项规定交纳的维修基金；

（四）在维修基金余额不足30％时，业主续交的维修基金。

售房单位代收维修基金时，应当在办理《商品房（予）销售许可证》前，与县（市）物业管理行政主管部门签订代收协议，代收的基金应当存入县（市）物业管理行政主管部门指定的帐户。财政部门依法进行监督。

维修基金及其利息归业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得挪作它用。

各县（市）物业管理行政主管部门负责物业维修基金的统一管理、专项专户存储，并严格执行使用审批制度。

物业管理企业使用维修基金，应当提出计划并经业主委员会同意后，报物业管理行政主管部门审查，办理拨付手续。物业管理企业应当及时公布维修基金使用情况，接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督。

业主转让物业时，其维修基金帐户中的剩余部分不予退还，随同房屋所有权同时结算过户。

物业法定保修期限满后维修、更新、改造的费用按下列规定支付：

（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造的费用，由业主承担；

（二）房屋共用部位和共用设备的大修、更新、改造费用，在该栋房屋的维修基金中列支，一般的维修在物业管理服务费中列支；

（三）住宅区共用设施的大修、更新、改造费用，在住宅区的维修基金中列支，一般的维修在物业管理服务费中列支；

（四）供热锅炉及附属设备的维修、更新、改造费用，由供热单位在收取的热费中列支。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由物业管理企业责令责任人维修；责任人拒不及时维修的，由物业管理企业负责维修，维修费用由物业管理企业向责任人追偿。

第六章 物业管理服务

物业管理企业实施物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理合同。

物业管理企业应当自物业管理合同生效之日起15日内，将合同报物业所在地物业管理行政主管部门备案。

物业管理企业应当按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务。

物业管理服务事项包括下列内容：

（一）共用部位的日常维护和管理，共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理；

（二）环境卫生、绿化及硬覆盖的管理服务；

（三）住宅区内车辆停放及场地的管理服务；

（四）装饰装修的管理；

（五）应业主要求提供的特约服务；

（六）档案资料的管理；

（七）协助有关部门管理住宅区内的公共秩序、安全、消防等事项；

（八）双方约定的其他事项。

物业管理企业自物业管理合同终止或解除之日起30日内，向业主大会或业主委员会结清财务，移交物业管理用房和有关资料，并报告物业管理行政主管部门。

供水、供电、供热、供气、通讯、环卫、有线电视等有关管理单位，可以将其在住宅区内有关事项，委托给物业管理企业，由委托方向物业管理企业支付委托服务费。不实行委托服务的，有关管理单位应当服务到户。

物业管理行业应当引入市场竞争机制，逐步实行物业管理项目招标投标制度。

第七章 物业管理服务收费

物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务和代办服务、特约服务的费用。

公共服务收费，执行政府定价；代办服务收费，实行政府指导价；特约服务收费，实行协商定价。

物业管理企业应当提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

已按照本条例向业主或使用人收取物业管理服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取。

人民政府价格行政主管部门在制定物业管理服务收费标准时，应当根据物业管理企业和业主的经济承受能力，按服务项目和等级制定收费标准；其收费标准低于管理成本的，当地人民政府应当给予物业管理企业优惠政策。

第八章 投诉

县（市）物业管理行政主管部门应当依法受理业主、使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉，并在30日内作出决定。

投诉人对行政决定有异议的，可以向本级人民政府或上一级物业管理行政主管部门申请复议，也可以向人民法院提起诉讼。

投诉内容涉及其他部门的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起5日内，移交有关部门，并书面告知投诉人。

第九章 法律责任

业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

业主或使用人未按物业管理合同约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催缴，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

对于超过三个月不交纳物业管理服务费的业主，业主委员会或物业管理企业可以向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止该业主转让、出租和抵押物业。

业主大会作出的决定违反本条例或侵害社会公共利益的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

违反住宅区规划要求，市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。

未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用或验收不合格擅自交付使用的，由建设行政主管部门，处工程合同价款2％以上40％以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

开发建设单位未按本条例第十一条规定提供物业管理用房的，有关部门不予综合验收。

建设工程竣工验收后30日内，建设单位未向建设行政主管部门或其他有关单位移交建设项目档案的，由建设行政主管部门责令改正，处10000元以上100000元以下罚款。

无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的，县级以上房地产行政主管部门，可以给予200元以上2000元以下罚款并赔偿损失。

业主或使用人，未按规定申请批准，擅自拆改房屋结构或明显加大荷载，对原有房屋装饰装修的，由物业管理行政主管部门责令修复或赔偿，并可处以2000元以上10000元以下罚款。

业主或使用人，擅自改变房屋使用性质和配套设施用途的，由物业管理企业予以制止，批评教育，责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿经济损失。

在住宅区内私搭乱建、擅自摆设摊点或乱贴、乱挂、乱画影响观瞻的，由物业管理企业予以制止，批评教育，责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿经济损失。

破坏草坪、花卉、树木或使用音响器材音量过大影响周围居民工作、休息，不听制止的，由公安机关处50元以下罚款或警告；造成损失的，应当赔偿经济损失。

违反爆炸、剧毒、易燃、放射性物品管理规定堆放上述物品的，由公安机关处15日以下拘留、200元以下罚款或警告，并责令限期清除；造成损失的，应当赔偿经济损失。

不按规定地点、时间和其它要求任意倾倒垃圾的，由物业管理企业责令限期清除；造成损失的，应当赔偿经济损失。

物业管理企业未执行政府定价和指导价或提供服务质价不符或只收费不服务、多收费少服务的，由政府价格监督检查部门，依照有关规定予以处理。

物业管理行政主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章 附则

本条例由州人大常委会负责解释。

州人民政府可以根据本条例制定实施办法。

县（市）人民政府所在地以外的建制镇、工矿区的住宅区物业管理可参照本条例执行。

非住宅的物业管理可参照本条例执行。

本条例自公布之日起施行。