深圳经济特区土地使用权出让条例

深圳经济特区土地使用权出让条例

制定机关: 深圳市人民代表大会常务委员会

效力级别: 地方性法规

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 2019.11.13

施行日期: 2019.11.13

题     注 : 1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过根据1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉第十一条的决定》第一次修正根据1998年2月13日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉的决定》第二次修正根据2008年9月23日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉的决定》第三次修正根据2010年12月24日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈深圳经济特区股份合作公司条例〉等三项特区法规的决定》第四次修正根据2019年10月31日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十六次会议《关于修改〈深圳经济特区人体器官捐献移植条例〉等四十五项法规的决定》第五次修正

第一章总则

为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）土地使用权出让的管理，规范土地使用权出让行为，合理利用土地资源，保护有关当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

本条例所称土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。

土地使用者应当向市人民政府交纳土地开发与市政配套设施金。

土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金应当一次性交付。

市规划和自然资源部门是特区土地使用权出让的主管部门，统一对土地使用权进行出让，对出让的土地进行管理。其他单位不得出让土地使用权。

土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由市规划和自然资源部门与土地使用者签订。

土地使用者与市规划和自然资源部门签订或者变更土地使用权出让合同时，应当向市规划和自然资源部门交纳土地开发与市政配套设施金。

本条例适用于特区内国有土地使用权的出让。地下自然资源及其他埋藏物属国家所有，不在土地使用权出让范围之内。

集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依照本条例出让其使用权。

中华人民共和国境内外的企业、组织和个人，均可以依照本条例的规定取得土地使用权，但是法律、法规另有规定的除外。

依照本条例规定取得的土地使用权，土地使用者在使用年限内，可以依法使用、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规的规定，不得损害社会公共利益。

市规划和自然资源部门会同市其他有关部门，根据特区城市规划、社会经济发展规划和产业政策制定年度土地开发供应计划，经市人民政府批准后，由市规划和自然资源部门统一组织实施。

土地使用权出让，应当坚持与建设项目相结合的原则。没有建设项目的，不供应土地，但是按照本条例规定以拍卖、招标形式出让土地使用权的除外。

土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金等土地收益，由市规划和自然资源部门负责收集后统一缴入市人民政府在地方国库中设立的国有土地使用权出让收入专户，由市财政部门依法管理。

市人民政府设立深圳市土地投资开发中心（以下简称开发中心），组织土地开发和城市基础设施的建设。

国有土地使用权出让收入按照国家、省、市有关规定使用，市财政部门负责监督并审核，市审计部门定期审计。

市财政部门应当制定国有土地使用权出让收支年度计划，并报市人民政府批准。

市人民政府应当制定土地使用权出让收支管理办法，加强对国有土地使用权收支的管理。

市财政部门每年应当向深圳市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）报告年度国有土地使用权出让收支情况。

市审计部门应当同时向市人大常委会报告土地使用权出让收支审计情况。

土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

土地使用者依照本条例签订出让合同付清土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金后，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）的规定办理登记，领取不动产权属证书。

出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的不动产权属证书前，可以占有和使用该宗土地，但是不得处分。

第二章土地使用权出让合同

土地使用者与市规划和自然资源部门应当依照本条例的规定订立书面出让合同。土地使用者委托他人代签出让合同的，代理人应当向市规划和自然资源部门提交委托人出具的授权委托书。香港、澳门、台湾和境外的企业、组织或者个人出具的授权委托书应当按照规定办理公证、认证手续。

出让合同应当具备以下主要条款：

（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；

（二）出让土地使用权的宗地号、面积；

（三）土地使用年期及起止时间；

（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；

（五）交付土地的时间；

（六）规划、市政设计要点；

（七）项目竣工提交验收时间；

（八）市政设施配套建设义务；

（九）使用相邻土地和道路的限制；

（十）建设附属、附加设施的项目及义务；

（十一）违约责任；

（十二）当事人认为必要的其他条款。

出让合同应当附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

土地使用者对出让的土地权属、开发及配套设施状况有异议的，应当在市规划和自然资源部门通知其签订出让合同前十日内提出异议。但是上述规定不适用于以拍卖、招标方式出让的土地使用权。

自出让合同签订之日起，视为已交付土地。

出让合同一经依法签订，即具有法律约束力，当事人应当全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或者解除。

土地使用者未按照出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应当缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，市规划和自然资源部门可以解除出让合同，收回土地使用权。

土地使用者只支付定金或者保证金的，不予退还。

土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。市规划和自然资源部门扣除土地开发与市政配套设施金总额百分之二十的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。

土地使用者应当按照出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。

土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途或者条件的，应当征得市规划和自然资源部门的同意。市规划和自然资源部门应当与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按照有关规定办理变更登记。

第三章拍卖出让土地使用权

拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在市规划和自然资源部门授权的拍卖主持人（以下简称主持人）的主持下，竞投者按照规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

市规划和自然资源部门应当至少在拍卖前二十日将土地使用权拍卖的有关事宜在《深圳特区报》或者《深圳商报》上公告。

下列文件由市规划和自然资源部门印制并于公告之日起向竞投者提供：

（一）土地使用权拍卖须知；

（二）出让合同样式。

拍卖出让土地使用权按照下列程序进行：

（一）市规划和自然资源部门发出拍卖土地使用权公告；

（二）竞投者领取有关文件；

（三）主持人按照公告规定的时间、地点依照下列规定主持拍卖活动：

1.简介拍卖土地使用权土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

2.公布拍卖起叫价以及每一次应价增加数额；

3.竞投者按照规定方式竞相应价；

4.主持人连续两次宣布最后报价数额而没有竞投者再应价时，最后应价者为竞得人；

（四）竞得人应当即时向市规划和自然资源部门一次性付清土地开发与市政配套设施金，与市规划和自然资源部门签订出让合同，并交付土地使用权出让金总额百分之二十的定金，余额应当自出让合同生效之日起五日内付清。工业用地经市规划和自然资源部门同意并在出让合同中注明，余额可以延期交付，但是最长不得超过一年。逾期未付清的，市规划和自然资源部门依照本条例第二十条的规定处理。

起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞投者最后应价低于底价时，主持人有权终止拍卖。

竞得人不能交付定金或者拒绝签订出让合同的，应当赔偿组织拍卖活动支出的全部费用。市规划和自然资源部门将该幅土地另行拍卖，拍卖所得土地使用权出让金低于前次拍卖土地使用权出让金的，其差额部分由上述违约的竞得人负责支付。

第四章招标出让土地使用权

招标出让土地使用权，是指由市规划和自然资源部门公开招标或者邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

土地使用权招标出让可以采取下列两种方式进行：

（一）公开招标：由市规划和自然资源部门发出招标公告；

（二）邀请招标：由市规划和自然资源部门向特定人发出招标邀请书。

招标公告应当至少在截标之日前二十日在《深圳特区报》或者《深圳商报》上公布。招标邀请书应当至少在截标之日前二十日向被邀请投标人发出。

土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市规划和自然资源部门根据本条例的有关规定和年度土地供应计划及地块的具体情况确定。

下列招标文件由市规划和自然资源部门印制并向投标者提供：

（一）投标须知；

（二）土地使用权投标书；

（三）出让合同样式。

招标出让土地使用权按照下列程序进行：

（一）市规划和自然资源部门发出招标公告或者招标邀请书；

（二）投标者领取招标文件；

（三）投标者在投标截止日期之前到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按照市规划和自然资源部门的规定交付投标保证金；

（四）由市规划和自然资源部门组织开标会议，当场开标、验标，宣布不符合投标规定的标书无效；

（五）由市规划和自然资源部门组织招标机构按照公平、公正的原则，进行评标、定标，并向中标人发出中标通知书；

（六）中标人接到中标通知书后，应当向市规划和自然资源部门一次性付清土地开发与市政配套设施金，并按照规定的时间与市规划和自然资源部门签订出让合同。

招标文件规定只出标价的，以价高者中标；规定既出标价，又需要提交规划设计方案的，采取综合评分办法，总评得分最高者中标。

市规划和自然资源部门认为所有标书都没有达到标底条件的，有权拒绝全部标书，重新组织招标。

中标人未在规定的时间内与市规划和自然资源部门签订出让合同的，取消其中标资格，另行组织招标，投标保证金不予退还。造成市规划和自然资源部门损失的，中标人应当负赔偿责任。

中标人应当自出让合同生效之日起五日内付清土地使用权出让金。工业用地经市规划和自然资源部门同意并在出让合同中注明，可以延期交付，但是最长不得超过一年。逾期未付清的，市规划和自然资源部门依照本条例第二十条的规定处理。

中标人交纳的投标保证金可以抵充土地使用权出让金。未中标人所交纳的投标保证金，由市规划和自然资源部门自定标之日起三十日内退还本金。

第五章协议出让土地使用权

协议出让土地使用权是指由市规划和自然资源部门代表市人民政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

前款所称公告市场价格，是指由市规划和自然资源部门根据土地等级、用途及房地产市场变化等因素组织评估，并定期公布的价格。

以协议方式出让土地使用权的范围：

（一）高新技术项目用地；

（二）市、区人民政府建设的微利商品房用地；

（三）市、区人民政府建设的福利商品房用地；

（四）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地。

前款所列项目以外的用地一般应当以招标、拍卖方式出让土地使用权。下列项目用地，经市人民政府批准，也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但是应当按照公告的市场价格出让：

1.属特区急需或者特别鼓励发展的项目用地；

2.成片开发区用地；

3.市人民政府以土地入股合作的项目用地；

4.旧城改造用地。

市人民政府每年应当向市人大常委会报告以协议方式出让土地使用权的情况。

协议出让土地使用权按照下列程序进行：

（一）申请人向市规划和自然资源部门提交下列有关申请文件：

1.法定代表人证明书；

2.申请用地报告；

3.《协议出让土地使用权申请表》（由市规划和自然资源部门提供标准格式）及项目初步布置图；

4.市人民政府或者其授权部门批准在特区兴办企事业的文件和工商注册登记文件；

5.市计划部门年度立项批文；

6.土地使用权出让金支付能力证明；

7.属高新技术项目用地，应当提交市科技创新部门签发的认定意见书；

8.产生环境污染或者对环境有影响的项目用地，应当提交市生态环境部门出具的环境评价审查意见书。

（二）市规划和自然资源部门应当自接到申请文件之日起三十日内与申请人协商用地事宜。由市规划和自然资源部门提出审查方案，报市人民政府审批。市人民政府审批后，由市规划和自然资源部门书面通知申请人。

（三）申请人应当在市规划和自然资源部门发出土地使用权出让金通知之日起至与市规划和自然资源部门签订出让合同前，向市规划和自然资源部门交纳土地使用权出让金百分之二十的定金，同时一次性付清土地开发与市政配套设施金。

（四）申请人应当自市规划和自然资源部门发出用地方案图之日起一百日内与市规划和自然资源部门签订出让合同。逾期不签订的，视为申请人自愿放弃申请，市规划和自然资源部门发出的同意批地通知书自动失效，申请人所交的定金不予退还，所交土地开发与市政配套设施金由市规划和自然资源部门扣除百分之十的赔偿金后予以无息退还。

（五）申请人持市规划和自然资源部门出具的付清土地使用权出让金凭证，按照《登记条例》的规定办理土地使用权登记，领取不动产权属证书。

下列项目土地使用权协议出让时，市规划和自然资源部门按照本条规定减免土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金：

（一）第三十九条第一款第一项规定的用地，减收土地使用权出让金百分之四十至百分之七十；

（二）第三十九条第一款第二项规定的用地，免收土地使用权出让金；

（三）第三十九条第一款第三项规定的用地，免收土地使用权出让金。土地开发与市政配套设施金的交纳标准由市人民政府另行规定。

本条规定以外的土地使用权协议出让，一律不得减免土地使用权出让金。

属本条例第三十九条第一款第一项用地的，土地使用者应当在出让合同生效当日交付土地使用权出让金总额百分之三十的首期款，余额应当在出让合同生效之日起三十日内付清；经市规划和自然资源部门同意并在出让合同中注明，余额可以延期交付，但是最长不得超过一年。逾期未付清的，市规划和自然资源部门依照本条例第二十条的规定处理。

属本条例第三十九条一款第二项、第三项用地的，土地使用权出让金的支付按照出让合同规定的期限和方式执行。

属本条例第三十九条第一款第四项用地的，土地使用权出让金的支付办法按照市人民政府规定执行。

市规划和自然资源部门应当于每年十二月三十一日前将减免土地使用权出让金的用地项目及减免数额向市人民政府报告。

依照本条例第三十九条第一款第一项规定减收土地使用权出让金取得土地使用权的，土地使用者将用地出租、转让，以及以土地使用权与他人合资、合作建设的，应当报经市规划和自然资源部门批准，重新签订出让合同。改变用途的，应当报经市规划和自然资源部门批准，并按照公告市场价格补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，依照《登记条例》的规定办理变更登记手续后，方可进行。

需补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金的，土地使用者办理变更登记时，应当持市规划和自然资源部门出具的补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金的凭证及重新签订的出让合同。

依照本条例第三十九条第一款第一项规定减收土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金取得土地使用权的，经市规划和自然资源部门批准，土地使用者可以将该土地上的建筑物、附着物用于抵押。但是抵押权人处分抵押物时，应当按照公告市场价格补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金后，方可进行。抵押物的处分所得应当按照规定先行缴交有关税费。

依照本条例第三十九条第一款第一项规定减收土地使用权出让金取得土地使用权的，项目投产后，由市科技创新部门负责复查。不符合高新技术项目认定标准的，应当按照公告市场价格补足土地使用权出让金。

本条例第三十九条第一款第二项、第三项用地，土地使用者需出租、转让、抵押或者与他人合资、合作建设的，按照市人民政府规定办理。

机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地，土地使用者不得改作营利性用地，不得出租、转让、抵押，也不得与他人合作开发建设。

第六章土地使用权的终止

有下列情形之一的，土地使用权终止：

（一）出让合同规定的年期届满；

（二）土地灭失；

（三）土地使用者死亡而无合法承继人；

（四）人民法院或者市规划和自然资源部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或者决定生效；

（五）用地单位迁移或者被依法注销的；

（六）市人民政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权；

（七）法律、法规规定的其他情形。

出现第四十九条第一项、第三项和第四项规定的情形，土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物由市规划和自然资源部门无偿收回，但是法律、法规另有规定的除外。

市人民政府对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回。

依法提前收回土地使用权的，市人民政府根据土地使用者开发、利用土地的实际情况和年期，给土地使用者以相应的补偿。

土地使用权年期届满，土地使用者应当自年期届满之日起十日内到市规划和自然资源部门办理注销登记手续。土地使用者不办理注销登记手续的，由市规划和自然资源部门径为注销登记。

本条例第四十九条第一款第二项、第三项、第四项、第五项和第六项规定的情形，由市规划和自然资源部门径为注销登记。

土地使用权年期届满，土地使用者需继续使用该宗土地的，应当提前六个月向市规划和自然资源部门提出申请。市规划和自然资源部门应当自接到申请之日起一个月内按照下列原则作出是否准予继续使用的答复：

（一）土地使用者申请的土地用途符合当时城市规划要求的，准予继续使用；

（二）土地使用者申请的土地用途不符合当时城市规划要求的，土地使用者的申请不予批准。

准予土地使用者继续使用土地的，土地使用者应当自接到市规划和自然资源部门批准文件之日起十五日内与市规划和自然资源部门重新签订出让合同，支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并按照《登记条例》的规定办理登记。

第七章法律责任

违反本条例第三条规定，擅自出让土地使用权的，出让合同无效，市规划和自然资源部门可以依照《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定对有关当事人的违法转让行为给予处罚。

违反本条例第二十一条规定，土地使用者未按照出让合同规定的用途和条件开发利用土地的，由市规划和自然资源部门责令限期改正，并可以处土地使用权出让金总额百分之二十的罚款。拒不改正的，市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

土地使用者逾期未完成地上建筑物的，市规划和自然资源部门自出让合同规定的项目竣工提交验收之日起处以罚款。逾期六个月以内的，处土地使用权出让金总额百分之五罚款；逾期六个月以上一年以内的，处土地使用权出让金总额百分之十罚款；逾期一年以上两年以内的，处土地使用权出让金总额百分之十五罚款；逾期两年仍未完成地上建筑物的，市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

土地使用者自出让合同生效之日起两年内未开发利用土地的，市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权。

前款所称开发利用，是指领取《建设工程规划许可证》，并且工程量达到投资总额百分之二十五以上。

属市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权的，土地开发与市政配套设施金不予退还。

依照本条例第四十六条规定，经复查不符合高新技术项目认定标准的，土地使用者除按照公告市场价格补足土地使用权出让金外，由市规划和自然资源部门处土地使用权出让金总额百分之二十罚款。

违反本条例第四十八条规定，土地使用者出租、抵押土地使用权和与他人合作开发建设的，由市规划和自然资源部门责令改正，没收非法所得，并处非法所得一倍以上三倍以下罚款。

违反本条例第四十四条、第四十八条规定，土地使用者擅自转让土地使用权的，由市规划和自然资源部门责令改正，没收违法所得，并处转让价款百分之十罚款。拒不改正的，市规划和自然资源部门可以无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。属市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权的，土地开发与市政配套设金不予退还。

对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地使用者在申请用地、签订或者履行出让合同中有下列情形之一的，市规划和自然资源部门可以给予警告、撤销用地批准文件、暂扣有关许可证件或者收回土地使用权的处罚：

（一）隐瞒重大事实，提供虚假资料或者伪造文件的；

（二）违反本条例第十五条第二款规定，擅自处分土地使用权的。

在出让土地使用权过程中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得土地使用权的，由市规划和自然资源部门收回其土地使用权并处土地使用权出让金总额百分之五罚款；对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

市规划和自然资源部门工作人员在出让土地使用权活动中，接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

原行政划拨土地使用权的土地使用者应当于1999年12月31日前申请补办出让手续。

第八章附则

有关土地使用权出让的纠纷，争议双方应当协商解决，协商不成的，可以依法向人民法院起诉。

市人民政府可以依据本条例制定实施细则。

本条例自公布之日起施行。

本条例施行前在特区内实施的有关规定与本条例不一致的，以本条例为准。