贵州省城市房地产开发经营管理条例

贵州省城市房地产开发经营管理条例

制定机关: 贵州省人民代表大会常务委员会

效力级别: 地方性法规

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 1996.08.02

施行日期: 1996.10.01

题     注 : （1996年8月2日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 自1996年10月1日起施行）（编者注：修改内容见根据2004年5月28日贵州省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 2004年5月28日贵州省人民代表大会常务委员会公告第3号公布 自公布之日起施行的《贵州省部分地方性法规条款修改案》修正的《贵州省城市房地产开发经营管理条例（2004年修正本）》）（编者注：本条例已被2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2009年1月7日贵州省人民代表大会常务委员会公告第2号公布 自2009年5月1日起施行2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2009年1月7日贵州省人民代表大会常务委员会公告第2号公布 自2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》废止）

第一章 总则

为了促进房地产业健康有序发展，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）及有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。

房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。

在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。

房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。

国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。

依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。

第二章 房地产开发

县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期发布信息，促进其健康发展。

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。

设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。

设立房地产开发企业按下列程序进行：

（一）向工商行政管理部门申请企业名称；

（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；

（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；

（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；

（五）办理纳税登记；

（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。

房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后，即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。

房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业，由所在地建设行政主管部门提出审查意见，报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。

省外企业到我省进行房地产开发，须向省建设行政主管部门申请资质审查，并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。

外商投资房地产开发企业的资质管理，参照本条例有关规定执行。

任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。

房地产开发项目的实施，按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。

房地产开发涉及房屋拆迁安置的，必须依法办理有关手续。

项目竣工后，应当按规定进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。

第三章 房地产交易

房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。

县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内的房产交易管理。

房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。

设立房地产交易市场，需经当地县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门批准，到工商行政管理部门进行市场登记，并报省建设行政主管部门备案。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。

房地产交易人必须持有效证件，办理登记、验证、评估等有关手续，并签定书面合同，按规定缴纳税、费。

房地产交易涉及国有资产的，应先取得国有资产行政主管部门的批准后，方可进行。

房地产交易应在房地产交易市场进行。

国有房地产交易时必须进行价格评估。

其它房地产交易，建设（房产）行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的，应按规定进行评估。

房地产价格评估，应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。

房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据，房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市（县）人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市（县）人民政府可以采取必要的调控措施。

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其它合法方式指下列行为：

（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

已出租的房屋进行转让前，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有权优先购买；若受让方为非承租人，原租赁期继续有效，但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。

以土地出让方式取得土地使用权的，转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的，按《城市房地产法》第四十三条规定执行。

商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。

房地产抵押人凭有效证件，到建设（房产）行政主管部门办理抵押登记手续，并到土地行政管理部门备案后，抵押合同生效。

抵押人对已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。

房地产抵押合同终止后，双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。

抵押人不履行债务时，处分抵押房地产所得价款，按下列顺序进行清偿：

（一）支付处分该抵押房地产的费用；

（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；

（三）按抵押合同和抵押顺序偿还债务；

（四）剩余部分退还给抵押人。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押，依法拍卖该房地产后，所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

房屋租赁，是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

住宅用房的租赁，按《城市房地产法》第五十四条规定执行。

房屋出租人应按规定缴纳有关税费。

属于土地使用权出租的，按国家有关土地管理的规定办理。

房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。

租赁期满，继续出租的房屋，应重新办理租赁手续；在同等条件下，原承租人有优先承租权。

有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）属于危险房屋的；

（七）设定抵押，未经抵押权人同意的；

（八）有关法律、法规规定禁止出租的。

第四章 中介服务管理

房地产中介服务，指在房地产交易中，以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。

房地产中介服务机构，应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。

设立房地产中介服务机构，由当地建设（房产）行政主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审定，发给资质证书后，到工商行政管理部门申请营业登记。

设立土地中介服务机构的，由土地管理部门按规定办理有关手续。

从事房地产中介服务的专业人员，应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训，考核合格发给资格证书后，方可开展房地产中介服务。

省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人，须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查，并到经营地建设（房产）行政主管部门登记备案。

进行房地产中介服务可以收取经营性服务费，收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。

第五章 房地产权属登记管理

本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

城市房屋权属登记发证工作，由所在地市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门负责。

城市土地使用权的登记发证，按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。

其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。

在依法取得的国有土地上建成的房屋，应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件，向市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门申请登记，领取房屋所有权证书。

房地产转让或变更，应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。

未按规定缴纳税、费的，不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。

房改中出售的公有住房，经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后，由出售单位持有关证明文件到当地建设（房产）行政主管部门办理过户和产权转移登记手续，领取房屋所有权证书。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当按规定办理过户登记手续。

第六章 物业管理

物业管理，指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。

城市人民政府应倡导和推进物业管理。

设立物业管理企业，参照本条例第十、十一条的规定办理。

物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其代理人签订书面合同，依照合同约定实施物业管理。

物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。

物业管理的收费，属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行；属服务性的由双方商定。

第七章 法律责任

房地产开发建设用地，未按土地管理有关法律、法规规定办理的，由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。

违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令其停止房地产开发业务，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第二十七条规定预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第四十二条规定，未取得资质证书进行房地产中介服务活动的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动，没收违法所得，并可处五百元以上五千元以下罚款。

违反本条例第四十八条和第五十条规定，未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的，由登记机关责令其补办手续，并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。

物业管理企业有下列行为之一的，由建设（房产）行政主管部门责令限期改正，并可视情节处一百元以上五千元以下罚款：

（一）不履行合同，房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的；

（二）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；

（三）不履行物业管理合同及有关规定义务的。

对擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。

阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

实施处罚时应出具处罚决定书；罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。

罚没收入应全额上缴同级财政。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附则

在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。

省人民政府可依据本条例制定具体办法。

本条例自１９９６年１０月１日起施行。

附：国家法律有关条文：

《中华人民共和国城市房地产法》：

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取执照后的一月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。

房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。