南京市房地产交易管理办法（2005年修正本）

南京市房地产交易管理办法（2005年修正本）

制定机关: 南京市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 2010.12.01

施行日期: 1998.09.21

题     注 : （1994年11月14日南京市人民政府令第32号发布 根据2003年8月28日南京市人民政府常务会议审议通过 2003年9月4日南京市人民政府令第219号公布的《南京市政府关于修改〈南京市机动车排气污染监督管理办法〉等政府规章的决定》第一次修正 根据2005年5月11日南京市人民政府令第238号公布 自公布之日起施行的《南京市政府关于废止、修改部分政府规章的决定》第二次修正 根据2010年11月29日南京市人民政府常务会议审议通过 2010年12月1日南京市人民政府令第275号公布 自公布之日起施行的《南京市人民政府关于修改废止部分政府规章的决定》第三次修正）

第一章 总则

为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本办法。

本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动的管理。

房地产交易应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。

南京市住房和城乡建设委员会（以下称市住房和城乡建设管理部门）负责本市房地产交易管理工作。重大、复杂的房地产转让由市住房和城乡建设管理部门会同国土部门进行管理。区、县住房和城乡建设管理部门按权限分工负责所辖区内的房地产交易管理。

房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押、出租。

第二章 一般规定

从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应的房地产权利证书等合法证件。

有下列情形之一的房地产，不得进行交易：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（二）共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（三）权属有争议的；

（四）已批准实施拆迁的；

（五）未经国资部门批准的行政事业单位房地产；

（六）依法收回土地使用权的；

（七）法律、法规规定不得交易的其他情形。

住房和城乡建设管理部门办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起３０日内办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起１０日内作出不予受理的答复，并说明理由。

房地产交易应当使用书面合同。

房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。

办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，并按国家有关规定缴纳税费。

第三章 房地产转让

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：

（一）以房地产投资、入股的；

（二）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；

（三）因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵偿债务的；

（五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；

（六）按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。

房地产受让人应当是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。

除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起（预售的商品房自竣工合格之日起）３０日内，向市、县住房和城乡建设管理部门申请办理过户登记手续。

房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户登记之日起，取得转让的房地产权利。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的２５％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：

（一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；

（二）转让私有住宅的；

（三）按照国家房改规定出售公有住房的；

（四）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（五）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

（六）市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。

房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县住房和城乡建设管理部门申领商品房预（销）售许可证，申领商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资２５％以上；

（四）已确定工程进度和竣工日期；

（五）已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；

（六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。

房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知预购人，预购人在被告知后３０日内，有权解除合同。

预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售合同。

房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法第十七条规定申请领取商品房预（销）售许可证。

预售商品房，预售人应当出示商品房预（销）售许可证，并于合同签订后３０日内，向市、县房管理机关申请合同备案登记。

预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。

预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准，严格损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。

除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：

（一）约定的面积与实际交付的面积相差在土１％以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补；

（二）实际交付的面积大于合同约定面积的１％（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款；

（三）实际交付的面积小于合同约定面积的１％以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；

（四）实际交付的面积小于合同约定面积的５％以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。

实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。

商品房销售广告必须载明商品房预（销）售许可证的批准文号。

建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让，国家另有规定的除外。

房地产转让时，转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、义务，随房地产转让一并转归受让人。

第四章 房屋租赁

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

以联营、承包、入股等名义，提供房屋给他人使用，并收取价金而不承担经营风险的，视同房屋出租。

房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内向房屋所在地的区、县住房和城乡建设管理部门办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市县住房和城乡建设管理部门办理登记备案手续。未经登记备案的，承租人不得对抗第三人。

出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，应当执行政府制定的租金标准；出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的，其租金由租赁当事人协商议定。

在房屋租赁期限内，承租人死亡的，其继承人有权终止合同。公有住宅的承租人死亡时，与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的，可以继续承租。

租赁期届满，承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租人继续使用出租房屋并仍收取租金的，视为租赁期限不定合同，当事人可随时终止合同，但应当给对方必要的准备时间。

除当事人另有约定外，出租人承担出租房屋修缮义务，并有权查勘房屋使用状况。

承租房屋在使用中出现损坏的，承租人应当及时催告出租人，出租人不予维修的，承租人可自行维修，维修费用可以折抵租金。

承租房屋在使用中出现损坏，承租人应当告知而未告知出租人，致出租人不能及时维修房屋而遭受损失的，由承租人承担责任。

承租人需要拆改、装修承租房屋增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意。

租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的，应当按所存价值补偿承租人；不同意保留的，承租人应当将承租房屋恢复原状。当事人另有约定的除外。

承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：

（一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；

（二）擅自改变房屋用途或结构的；

（三）利用承租房屋进行违法活动的；

（四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的；

（五）其他严重损害出租人权益的。

出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：

（一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的；

（二）不及时履行维修义务的；

（三）其他严重损害承租人权益的。

在房屋租赁期间，因房屋所有权发生转移或设定他项权的，原租赁合同对承租人和新的所有权人或他项权人继续有效。

承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给他人，并可获得收益。

转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理登记备案手续。

承租人依前条规定将房屋转租给他人的，其与出租人间的租赁关系继续有效。

转租的承租人在转租期限内，给出租人造成损害的由转租人负赔偿责任。

经房屋所有权人同意，承租人有偿转让公有房屋使用权的，原租赁关系终止。

第五章 房地产抵押

房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。

下列房地产不得设定抵押：

（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；

（二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；

（三）已出租给职工的住宅；

（四）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。

房地产抵押当事人应当自合同签订后３０日内，向市、县住房和城乡建设管理部门申请办理抵押房地产登记。

房地产抵押合同自登记之日起生效。

两宗以上的房地产为同一债权担保的，视为同一房地产抵押权。

抵押已出租房屋的，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。

出租已设定抵押的房屋，租赁关系自处分抵押房地产时解除，租赁合同对于抵押权人和房屋的受让人无效。

按份共有的房地产，抵押人在征得其他共有人书面同意后，可在其应有份额内设定抵押。

共同共有的房地产在房地产抵押期限内，共有人析产的，析产后的各房地产担保全部债权。

以房地产设定最高限额抵押的，可以抵押房地产的价值为预期债权的最高限额。

债权结算后债权数额不及最高限额的，以实际发生的数额为担保额；超出最高限额的部分不属担保范围。

由银行代付购房款的预购商品房（包括预购政府优惠出售的房屋）贷款抵押或在建房屋抵押的，抵押当事人应当自抵押合同签订后３０日内向市、县住房和城乡建设管理部门申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的，抵押当事人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。

在预登记期间，抵押权人可要求抵押人再提供其他形式的担保。

在建房屋抵押担保的债权，以该房地产项目已完工部分的价值为限。

预购商品房在抵押预登记期间，商品房购销双方不得擅自转让、变更、解除、终止商品房合同。

预购商品房设定抵押后，预购商品房合同由抵押权人收存。

抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之日起１５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记手续。

抵押人转让抵押的房地产，应当通知抵押权人并告知受让人抵押情况；未履行通知、告知义务或转让价款明显低于其担保债权而未征得抵押权人同意的，其转让行为无效。

转让已登记抵押的房地产，抵押人提前清偿担保债权或向与抵押权人约定的第三人提存的，抵押权人应当会同受让人按本办法第五十三条的规定办理注销抵押登记手续。

因城市建设需要，将已抵押的房地产列入实施拆迁范围的，抵押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人变更抵押的房地产。

债务人不能提前清偿或抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁安置取得的房地产或安置费为抵押财产。

抵押房地产的土地使用权为划拨取得的，抵押权人以处分抵押房地产所得价款扣除应当上交的土地收益后的余额优先受偿。

第六章 房地产中介服务

房地产中介服务是指在资质的企业法人或其他经济组织，以营利为目的，进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。

从事房地产经纪活动的机构，应当向市住房和城乡建设管理部门申领资质证书。 经市住房和城乡建设管理部门会同工商部门审核后， 符合条件的，颁发《房地产经纪机构资质证书》。

从事房地产评估活动的机构，应当持有市住房和城乡建设管理部门颁发的《房地产评估机构资质证书》。涉及国有资产评估的，还应当持有国有资产管理部门颁发的资质证书。

中介机构申请资质证书应当符合下列条件：

（一）从事房地产咨询业务的，具有房地产以及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员应当占员工总数的半数以上；

（二）从事房地产经纪业务的，具有高中以上文化程度、从事房地产相关行业工作三年以上的人员应当不少于三名；

（三）从事房地产评估业务的，应当具有与其资质相应的房地产注册评估师。

房地产中介机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的，当事人应当自合同签订后１０日内向市、县住房和城乡建设管理部门办理合同备案手续。

从事中介业务的人员，应当向市住房和城乡建设管理部门申领相应的《房地产经纪人员资格证》、《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书》。

房地产中介人员只能在一个中介机构从业，并不得以个人名义从事中介业务。

中介机构人员在从事房地产交易居间、代理活动时，应当明示其中介机构从业人员身份。

房地产中介机构从事中介活动，应当查验当事人提供的有关房地产权属证书等证件，不能提供或提供的证书、证件不符合规定的，中介机构应当拒绝委托。

经中介机构居间介绍的房地产交易合同，被行政机关或司法机关确定为无效合同或因其虚假介绍而至合同不能履行的，中介机构应当向委托人退还收取的费用。

第七章 罚则

违反本办法，有下列行为之一的，由住房和城乡建设管理部门或其委托的房地产交易管理机构予以处罚：

（一）违反本办法第十四条第一款、第二十八条、第四十五条的规定，未办理交易批准手续或逾期登记的，责令其补办手续，并可处以１０００元以下的罚款；

（二）违反本办法第十一条的规定，不申报或不如实申报房地产交易价格，可处以１０００元以下的罚款；

（三）违反本办法第十七、十九条的规定，未领取预（销）售许可证销售商品房的，责令其限期改正，有违法所得的，可处以３００００元以下的罚款；没有违法所得的，可处以１００００元以下罚款；

（四）违反本办法第二十条、第二十一条第一款、第二十九条第一款、第四十条第二款、第六十条规定，未办理有关登记备案手续的，责令其补办手续，并可处以１０００元以下的罚款；

（五）违反本办法第六十二条规定的，责令其限期改正，并可处以５００元以上１０００元以下的罚款。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

房地产交易出现纠纷的，双方当事人应当协商解决。协商不成的可以依法向房地产所在地的仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

因工作人员工作过失，造成房地产交易当事人经济损失的，住房和城乡建设管理部门应当负赔偿责任。

房地产交易管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

本办法由市房产管理局负责解释。

本办法自发布之日起施行。