合肥市城市住宅小区管理办法

合肥市城市住宅小区管理办法

制定机关: 合肥市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1995.06.12

施行日期: 1995.07.01

题     注 : （1995年6月12日合肥市人民政府令第28号发布 自1995年7月1日起施行）

第一章 总则

为加强城市住宅小区的管理，提高城市住宅小区的管理水平，为居民创造优美整洁、设施完好、生活方便、文明安全的居住环境，根据国家有关法律、法规和建设部《城市新建住宅小区管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

本办法所称住宅小区，系指本市城市规划区范围内，基础设施配套比较齐全，总建筑面积在二万平方米以上（含二万平方米）的居住区。

本办法所称住宅小区管理，系指对住宅小区内的建筑、市政环卫公用设施、公共卫生、园林绿化、交通秩序、治安保卫、集贸市场以及环境容貌等进行管理、维护、修缮和整治。

本市住宅小区管理遵循属地管理与行业管理相结合的原则。

本办法适用于本市城市规划区范围内的住宅小区的管理。

成立合肥市住宅小区管理领导小组，由分管市长任组长，成员由市政府有关职能部门和各区（镇）负责同志担任，负责协调处理全市住宅小区管理中的重大问题。

市房地产管理局为本市住宅小区的行业主管部门。对物业管理公司进行资质审核；监督、指导小区的管理工作。

合肥市住宅小区管理领导小组下设合肥市住宅小区管理办公室（以下简称办公室），办公室设在市房地产管理局，负责全市住宅小区行业管理工作。

第二章 管理体制

住宅小区由物业管理公司按照统一管理、专业承包、合理收费、方便住户的原则实施管理。

物业管理公司由管委会选聘。物业管理公司必须服从管委会和所在街道的行政管理，并接受行业主管部门的指导。

凡组建住宅小区物业管理公司的，必须向行业主管部门申请领取《物业管理资质证书》，无《物业管理资质证书》的，不得从事住宅小区的物业管理。

管委会由行业主管部门和所在地区（镇）政府、街道负责牵头组建。其主要职责如下：

（一）制定管委会章程，维护住宅小区内的房地产产权人、使用人的合法权利；

（二）选聘、续聘或解聘物业管理公司；

（三）审议物业管理公司年度管理计划和住宅小区管理服务的重大措施。并对物业管理公司的管理工作进行检查和监督，协助其落实各项管理工作及规章制度的执行；

（四）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；

（五）接受行业主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地的区（镇）政府的监督指导。

物业管理公司的主要职责和义务；

（一）制定住宅小区各项管理制度；

（二）依法和依照委托承包管理合同对住宅小区实施管理，重大管理措施须提交管委会审议；

（三）依照本办法和有关规定收取管理费用，履行承包管理合同，依法经营；

（四）有权制止违反规章制度的行为，有权要求管委会协助管理，有权选聘专营公司承担专项管理业务；

（五）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费；

（六）接受管委会和住宅小区内居民的监督，接受行业主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地的区（镇）政府和街道的监督指导。

管委会必须与物业管理公司签订委托承包管理合同，并报行业主管部门备案。合同中应明确：管理的项目、内容、标准、费用及双方的权利和义务、合同期限、违约责任等事项。

物业管理公司如符合财政部〔1994〕财税字001号文件规定，可享受税收优惠政策。

第三章 移交接管

新建住宅小区的房屋、道路、绿化及其它公用设施，必须按照国家有关规定进行规划设计施工，住宅小区竣工验收办法另行制定。

新区开发或者旧区改造时，应当依照国家有关规定建设生活废弃物的清扫、收集、运输和处理等环卫设施，所需经费应当纳入建设工程概算。

行业主管部门会同有关部门和小区所在地区（镇）政府参与住宅小区设计、施工管理和竣工综合验收。住宅小区各项工程竣工验收合格后，方可交由管委会及有关专业管理部门接管。

住宅小区移交前，进住的住户按本办法规定应交纳的各种费用，由开发建设单位负责代收，待物业管理公司选聘后，即移交，否则住户应交纳的费用由开发建设单位负责交纳。

开发建设单位应将完整的竣工资料、图纸和技术档案资料全部移交给管委会，作为住宅小区管理的基础资料。

迁居住宅小区的住（用）户，必须凭《房屋所有权证》到物业管理公司填写住（用）户登记卡，办理入区手续，签订遵守住宅小区管理规定的公约。

新建住宅小区，开发建设单位派员与物业管理公司联合办公，并在住（用）户办妥以上手续后移交钥匙。本办法实施前的住宅小区，在实行专业化管理后住（用）户到物业管理公司补办登记签约手续。

第四章 房屋与市政公用设施管理

住宅小区内的单位自管房屋及其设备由物业管理公司实行统一管理。私有房屋的自有部位由产权人自行维修，也可委托物业管理公司代修。

住宅小区内的住（用）户必须爱护房屋和室内外设施，不准擅自改变房屋的结构、用途和外貌；不准乱接管线；住宅楼的走道、楼梯、屋面、平台不准私自占用和违章搭盖；室内禁放危险品；阳台存放杂物不得超荷载或超过栏杆高度。

住宅小区内的住（用）户需对房屋进行结构性维修改造的，应经产权人同意并报物业管理公司批准后，方可施工。

住宅小区内的住（用）户必须爱护市政公用设施，未经批准不得接引、拆除或改变。物业管理公司应安排专人负责巡查，发现损坏，及时向专业管理部门报修。

第五章 环境与治安管理

管委会和物业管理公司应制定和完善住宅小区的卫生管理制度，物业管理公司必须加强对住宅小区环境的管理。住（用）户应自觉维护住宅小区的环境卫生。

物业管理公司应配备专业卫生人员，对住宅小区的公共场地和公用设施进行定时清扫、清洗，垃圾日产日清，保持小区环境卫生整洁。

物业管理公司应定期对公共场地和公用设施进行卫生检查，发现问题及时处理。

住宅小区内禁止饲养家畜、家禽，不得设有干扰、危害居民健康和污染环境的场点。

单位或个人不得在小区内违法建设、占用土地、堆放建筑材料或垃圾。确需使用空地的，须向物业管理公司申报，经管委会同意并经有关行政主管部门批准后，方可使用。

住宅小区内的树木、花草、绿地、雕塑、花坛、栏杆、围墙、环卫设施等的日常管理和维护，由物业管理公司在专业管理部门的指导下负责实施。小区内的住（用）户有保护小区绿化和参加美化小区活动的义务，要爱护树木、花草、花坛、雕塑等设施。

住宅小区的治安保卫，按《合肥市社会治安综合治理条例（试行）》和户籍管理规定执行。

公安部门要加强对住宅小区的户籍管理，及时办理户口登记、迁移手续。无常住户口的，应按规定及时办理暂住户口。

住宅小区内的车辆管理由物业管理公司负责。

住宅小区内禁止大型载重车辆入内，除特种车辆（如救护车、消防车、警车等）外，其它机动车辆进入小区必须经物业管理公司同意，并按指定的地点停放。

在住宅小区内集贸市场经营的经营者，必须服从物业公司的管理，按指定的场所摆摊设点。

第六章 管理经费

住宅小区管理经费的筹集和使用以“取之于小区，用之于小区”为原则。主要来源为：

（一）新建住宅小区移交时，由开发建设单位按小区商品房总建筑面积×销（预）售价的4－7‰一次性划拨给住宅小区管委会，作为“住宅小区管理基金”。该项基金存入办公室指定银行专户存储，只准以该项基金的增值部分作为住宅小区维修养护经费来源的补充，不准挪作它用。使用时，必须经办公室批准（基金的具体使用管理办法另行制定）。

（二）由各产权人出资建立房屋共有部位和公用设施维修基金，维修基金按下列渠道收取：

1、开发建设单位在出售房屋时按建筑面积5－10元/平方米向购房者代收（单位购房10元/平方米，私人购房5元/平方米），交由管委会存入办公室指定的银行专户存储，用于房屋共有部位和公用设施的重大维修项目，使用时必须经办公室批准。

2、由产权人按建筑面积每月0.05元/平方米的标准向管委会交纳。

（三）物业管理公司向住宅小区的房屋产权人或住（用）户收取室外卫生费（含清扫和垃圾收集、运输、处置费用）、室外统管费和自行车看管费。具体收费标准由行业主管部门报物价部门审批后实施。

（四）开发建设单位应在小区内按小区建筑面积的2－5‰无偿提供经营性用房。该经营性用房可由物业管理公司按委托承包管理合同的约定进行经营。经营性收入用于小区的管理和维护。

凡在1992年以后交付使用的小区，开发建设单位应按4－7‰的标准提供小区管理基金及按2－5‰的标准无偿提供小区经营性用房；凡在1992年以前交付使用的住宅小区未按4－7‰的标准提供小区管理基金及未按2－5‰的标准无偿提供小区经营性用房的，原开发建设单位应给予经济补偿。

（五）政府视财力情况每年适当安排一部分城市建设维护资金，用于补贴本办法发布前已交付使用的小区道路、下水、环卫设施、绿化、公用设施等的维修养护管理。该项费用由办公室作为专项维护资金专户存储，统一使用。

物业管理公司未经有关部门批准，不得擅自扩大收费范围和提高收费标准，不得向小区内的房地产产权人和使用人乱摊派费用。

管委会和物业管理公司应将住宅小区经费的收支情况定期公布，接受房地产产权人和使用人及有关部门的监督。审计、财政等监督部门应加强对小区经费收支情况的审计。

第七章 罚则

房地产产权人和使用人有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失、拒不改正的由所在街道处以罚款。

（一）对不按期交纳费用的，按日加收所欠费用5‰的滞纳金；

（二）对损坏室内外设备及小区内各种设施的，责令赔偿或修复，并处以100－200元的罚款；

（三）对违反本办法第十六条、十八条、二十一条规定的，限期纠正，并处以150－300元罚款；

（四）对违反本办法第十七条规定的，限期恢复，并处以500－1000元的罚款。

管委会、物业管理公司及行业主管部门的工作人员在实施管理或依法执行公务时，住（用）户应给予支持，干扰、阻碍执行公务的，由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚。

物业管理公司应严格按照本办法实施管理，如有不履行合同职责或违反本办法的，住（用）户或房屋产权人有权投诉，管委会有权制止，并要求其限期改正，赔偿损失。

被处罚的当事人对处罚不服，可在规定的期限内申请复议或提起诉讼，逾期不申请复议、又不向人民法院起诉、又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附则

未移交的住宅小区由开发建设单位负责管理。

本市住宅小区管理中所使用的《物业管理公司资质证书》及有关文本，由市房地产管理局统一印制。

住宅组团及单幢住宅楼参照本办法执行。

市属三县可参照本办法执行。

本办法由市房地产管理局负责解释。

本办法自一九九五年七月一日起施行。