上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法

上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法

制定机关: 上海市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 1997.12.14

施行日期: 1987.06.17

题     注 : （1987年6月17日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布）（编者注：本件已被2001年1月9日上海市人民政府令第95号公布并实施的《上海市人民政府关于废止〈上海市外商投资企业物资采购和产品销售办法〉等72件规章的决定》废止）

全文

第一条为了加强本市私有居住房屋租赁的管理，维护租赁双方的合法权益，建立正常的租赁秩序，根据国务院《城市私有房屋管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区、郊县城镇私有居住房屋。

第三条出租私有居住房屋必须是出租人自住有余的房屋，产权必须明确。

私有房屋的出租人，必须是房屋所有人。共有房屋的出租人，须提交共有人同意出租的证明书或委托书。代理人代理出租，应具有房屋所有人委托的证件。房屋所有人已死亡的，房屋继承人应按《中华人民共和国继承法》的规定，办妥房产继承过户手续后，方可出租私有房屋。

第四条租赁私有居住房屋，须由出租人与承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务。租赁合同应载明房屋的座落地点、建筑结构、附属设备、租赁部位与面积、租赁用途、租赁年限、房租金额、交付方法、维修责任等。

租赁私有居住房屋，须由租赁双方填写《上海市私有居住房屋租赁登记表》，并连同租赁合同报房屋所在地的区、县房管机关审核，并报税务机关备案。

房管机关审核租赁合同可按月租金百分之十收取手续费，手续费低于三元的，按三元收取。

第五条机关、团体、部队、企事业单位因特殊需要承租私有房屋作为居住使用的，须经房屋所在地的区、县房管机关批准。

凡私有房屋出租给外国或港澳地区驻本市机构使用的，须事先经市房管机关批准，并由市房管机关指定的部门办理代理租赁。任何人不得直接将私有房屋出租给外国或港澳地区驻本市机构。

第六条私有居住房屋的租赁合同发生变更、终止，或产权发生转移时，出租人应在行为发生之日起三十天内，向房管机关、税务机关办理变更登记、重新登记或注销登记手续。逾期不申报或申报不实的，由税务机关按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定处理。

第七条在本市房屋租金标准统一前，新建立租赁关系的租赁双方可参照《上海市私有居住房屋月租金暂行单价》（见附表）协商议定房屋租金。

私有居住房屋的租金，可按照暂行单价的标准适当浮动；其中钢筋混凝土、混一、砖一结构房屋的浮动幅度不得超过百分之三十；混二、砖二结构房屋的浮动幅度不得超过百分之四十；砖三、简屋结构房屋的浮动幅度不得超过百分之五十。

本办法实施前已由租赁双方议定的租金，高于暂行单价的，可由双方协商降低；低于暂行单价的，可由双方协商在暂行单价的范围内适当调整，但每年的调整幅度不得超过调整前租金的百分之五十。

第八条租赁双方应信守租赁合同，履行各自的权利义务。

承租人应按期交付房租，对承租的房屋设备等负有爱护、保管的责任。未经出租人同意，不得擅自拆建房屋设备或改变用途。因承租人保护不善，使用不当，乱拆乱搭，以及其他过失造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。

出租人对房屋建筑及其设备，应及时检查修缮，保障承租人的居住安全。因出租人不及时修缮而发生房屋损坏、倒塌，致使承租人遭受损失的，出租人应赔偿损失。

第九条承租人有正当理由需要与他人交换住房时，须事先征得出租人的书面同意，出租人对承租人调近工作单位、调换居住环境等合理要求应予支持。交换住房不得造成人为的居住困难，更不得从中牟利。

有关单位对承租人另配住房，要求保留使用权另配新住户的，应事先征得出租人的书面同意；出租人如居住不困难，应支持配房单位的合理要求。

交换房屋或另配新住户后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应另行签订租赁合同。

第十条房屋租赁期满，租赁双方可协商继续租赁或终止租赁。出租人因居住困难等原因，需要收回部分或全部房屋自用时，承租人应积极设法另找住房，将房屋退还出租人。承租人的所在单位在分配住房时，应优先安排承租人。如承租人确实一时无法找到房屋，出租人应酌情延长租赁期限。在承租人未找到房屋前，出租人不得强行逼迁。

第十一条因国家建设、城市改造而临时过渡的被拆迁户（包括被拆迁单位）租赁私有房屋期满，而拆迁单位未能及时安置的，出租人应允许延长租赁期限。

第十二条承租人有下列行为之一的，出租人有权依法解除租赁合同，收回房屋：

（一）承租人擅自将承租房屋转租、转让、转借，或无正当理由闲置不用连续半年以上的；

（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；

（三）承利人无故累计六个月不交付租金的；

（四）承租人擅自在承租的房屋内搭建或改变房屋用途而拒不恢复原状的。

第十三条私有居住房屋的租赁双方发生纠纷，可由房屋所在地的房管所会同有关单位调解；调解不成，由区、县房管机关作出书面核定；租赁双方的任何一方对核定不服，可以向人民法院起诉。

第十四条本办法由上海市房产管理局负责解释。

第十五条本办法自一九八七年七月一日起施行。

附表

上海市私有居住房屋月租金暂行单价 元／平方米（使用面积）

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地段等次│钢筋混凝土│混一、砖一│混二、砖二│砖三 │简屋

────┼──────┼──────┼──────┼─────┼─────

甲 │２．００ │１．８０ │１．６０ │１．４０│１．２０

││││ │

乙 │１．８０ │１．６０ │１．４０ │１．２０│１．００

││││ │

丙 │１．６０ │１．４０ │１．２０ │１．００│０．８０

││││ │

丁 │１．４０ │１．２０ │１．００ │０．８０│０．６０

││││ │

戊 │１．２０ │１．００ │０．８０ │０．６０│０．４０

────┴──────┴──────┴──────┴─────┴─────

说明

一、房屋地段等次划分范围：

甲级：东以黄浦江为界；南自黄浦江西岸新开河开始，沿人民路、复兴东路、肇周路、徐家汇路、肇家浜路、华山路、虹桥路至铁路；西以沪杭铁路为界；北自铁路苏州河交界处开始，沿河至东站，再沿铁路、大连西路、大连路、秦皇岛路至黄浦江边。

乙级：甲级地段以外的市区部分，包括新划入市区的农村，但不包括吴淞、闵行等地区及浦东市区部分。

丙级：浦东市区部分。

丁级：吴淞、闵行地区。

戊级：郊县城镇。

二、房屋结构：

钢筋混凝土：系指柱梁、楼地面、扶梯、屋面等四项均为钢筋混凝土的结构。

混合一等：系指柱梁、楼地面（不包括预制板）、扶梯、屋面等四项中有部分为钢筋混凝土的结构。

混合二等：系指预制钢筋混凝土多孔板、小梁薄板作为楼地面的结构。

砖木一等：系指房屋两侧（指一排或一幢，下同）山墙和前沿横墙厚度均为一砖以上的结构。

砖木二等：系指房屋两侧山墙厚度为一砖以上，前沿横墙厚度为半砖、板壁、假墙或其他单墙，厢房山墙厚度为一砖，厢房前沿墙和正房前沿墙不足一砖的结构。

砖木三等：系指房屋两侧山墙以木架承重，用半砖墙或其他假墙填充，或者以砖墙、木屋架、瓦屋面、竹桁条组成的结构。

简屋：系指砖墙、木屋架、瓦屋面（包括石棉瓦屋面）三者不全的结构。

三、租金测估方法：参照一九七六年一月一日起试行的《上海市住房收费暂行标准》的有关规定办理。

四、装修设施的使用价值增减百分率：

１．独用大卫生租金单价增百分之十五，合用大卫生租金单价增百分之十，独用小卫生租金单价增百分之十，合用小卫生租金单价增百分之五。

２．窗向朝西、朝北租金单价减百分之五。

３．搁楼平均高度在一点二米以下租金单价减百分之六十；搁楼平均高度在一点二一米至一点六米租金单价减百分之四十；搁楼或房屋平均高度在一点六一米至一点八米租金单价减百分之十。

五、园地费用：按各自使用的面积比例分摊。