深圳经济特区房地产行业管理条例

深圳经济特区房地产行业管理条例

制定机关: 深圳市人民代表大会常务委员会

效力级别: 地方性法规

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 1996.01.11

施行日期: 1996.03.01

题     注 : （1995年12月26日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1996年1月11日深圳市第二届人民代表大会常务委员会公告第22号公布 自1996年3月1日起施行）（编者注：本条例已被2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 自通过之日起施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于废止〈深圳经济特区房地产行业管理条例〉等4项法规的决定》废止）

第一章 总则

为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。

本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。

本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。

本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。

本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。

房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。

房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。

房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。

深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。

深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。

第二章 房地产开发企业

本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。

设立房地产开发企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；

（三）有按市场价格取得的土地使用权；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

增加房地产开发经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。

房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制定。

房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。

房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。

房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。

主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。

房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：

（一）营业执照；

（二）《房地产开发企业资质证书》；

（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。

不能提供前款规定材料的，广告经营与发布单位不得为其制作、发布房地产销售广告。

房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：

（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；

（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。

房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。

以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。

禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。

房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。

第三章 房地产经纪人和评估人员

本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。

符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）具有大专以上文化程度；

（三）具有三年以上房地产业从业经历；

（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。

考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。

取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。

注册申请人应向主管部门提交下列材料。

（一）申请书；

（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；

（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。

主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。

申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：

（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；

（二）国家机关现职公务人员；

（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；

（四）提供虚假申请材料的；

（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。

被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。

取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。

主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。

第四章 房地产中介服务机构

房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。

个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。

合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。

具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。

个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：

（一）有深圳市常住户口；

（二）注册资本不得少于人民币三十万元；

（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；

（四）有固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；

（四）有自己的名称和固定的服务场所。

（五）法律、法规规定的其他条件。

合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。

房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产评价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。

标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。

设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。

工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：

（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；

（二）营业执照复印件；

（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料；

提交前款规定的材料，应同时出示原件。

房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。

房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。

咨询合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）咨询事项、期限和要求；

（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。

房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供代理服务。

以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、代理业务，只能由房地产经纪机构进行。

房地产经纪机构开展经纪、代理业务，应当签订书面合同。

经纪、代理合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）经纪、代理事项、期限和要求；

（三）经纪佣金或代理报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

房地产经纪、代理合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。

由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。

房地产经纪机构开展经纪、代理业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。

房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。

佣金标准由主管部门会同物价部门制定。

佣金不能高于或低于规定的标准。

房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。

房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。

房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、代理行为。

房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、代理活动。

通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。

房地产经纪机构发布房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；发布房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》并在广告中载明证号。

未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与发布单位不得发布。

下列房地产可依照本条例进行评估：

（一）买卖、产权交换的房地产；

（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；

（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；

（四）抵押、投入保险的房地产；

（五）进行兼并、清算的房地产；

（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；

（七）其他需要评估的房地产。

房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。

评估委托合同应具备下列内容：

（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；

（二）评估标的物名称、地点、面积、坐落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（三）评估事项、期限和要求；

（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；

（五）违约责任；

（六）当事人认为应当载明的其他事项。

房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。

房地产评估机构有权获取评估报酬。

评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。

评估报酬不得高于或低于规定的标准。

房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。

房地产评估报告应载明下列内容：

（一）房地产名称、地点、面积、坐落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（二）评估依据和方法；

（三）评估结果；

（四）其他需要说明的事项。

房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。

房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人名称，并加盖评估机构公章。

房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。

用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。

房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。

房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。

第五章 房地产业协会

市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：

（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；

（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；

（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；

（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；

（五）调解行业内部的争议；

（六）组织业务交流；

（七）办理主管部门委托的其他事项。

依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。

依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。

团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。

市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任

未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。

被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款规定的处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。

房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》，并由工商行政管理部门吊销其营业执照或取消其相应的经营范围。

违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

违反本条例第十四条第二款、第十五条第二款规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。

违反本条例第十五条第一款规定的，由主管部门责令停止预售、现售并限期改正，并可处人民币二万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

违反本条例第十九条规定的，由主管部门责令其限期交付使用，并处市政配套设施及公益配套项目投资总额百分之五以上百分之十以下罚款；在责令的限期内仍不交付使用的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

未取得相应房地产中介服务经营权，擅自从事房地产咨询、经纪、评估、代理业务，以及无相应执业证书而以房地产经纪人、评估人员名义从事有关中介服务行为的，由主管部门责令停止其行为，没收非法所得，并处人民币一万元以上五万元以下罚款。

违反本条例第二十六条、第二十七条规定的，由主管部门责令改正；拒不改正的，吊销其执业证书。

房地产中介服务机构违反本条例第三十六条规定，在规定的期限内仍达不到设立条件的，由工商行政管理部门吊销其营业执照。

违反本条例第四十四条规定，造成合同当事人经济损失的，经纪机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。

违反本条例第四十五条规定的，由主管部门没收非法所得，并处人民币二万元以上五万元以下罚款；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。

违反本条例第四十六条规定的，由主管部门没收非法所得；给委托人造成经济损失的，经纪机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。

违反本条例第四十七条规定的，由主管部门没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销其营业执照；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。

违反本条例第四十九条第二款规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。

违反本条例第五十六条规定，给有关当事人造成经济损失的，评估机构应承担赔偿责任；情节严重的，由主管部门处人民币五万元以上十万元以下罚款；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。

违反本条例第四十三条第三款、第五十三条第三款规定的，由主管部门没收非法所得；情节严重的，由主管部门并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。

违反本条例第五十八条规定，造成委托人经济损失的，中介服务机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。

当事人对行政处罚决定不服的，可自接到处罚通知书之日起十五日内向深圳市人民政府行政复议机构申请复议或直接向人民法院起诉。

主管部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

深圳市人民政府可依据本条例制定实施细则。

本条例实施前已成立的房地产开发企业，应在本条例实施之日起一年内按本条例的规定，向工商行政管理部门申请重新登记。

本条例实施前已成立的房地产中介服务机构，应在本条例实施之日起六个月内按本条例的规定，向工商行政管理部门申请重新登记。

本条例自一九九六年三月一日起施行。