上海市人民政府批转市房地局等六部门制订的关于搞活本市房地产二、三级市场

上海市人民政府批转市房地局等六部门制订的关于搞活本市房地产二、三级市场若干规定的通知

制定机关: 上海市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1996.08.25

施行日期: 1996.08.25

题     注 : （1996年8月25日上海市人民政府文件沪府发[1996]30号发布）

全文

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市政府同意市房地局、市公安局、市财政局、市地方税务局、市物价局、市房改办制订的《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》，现转发给你们，请按照执行。

附：关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定 （1996年6月24日上海市房屋土地管理局、上海市公安局、上海市财政局、上海市地方税务局、上海市物价局、上海市住房制度改革办公室）

为搞活本市房地产二、三级市场，扩大房地产市场规模，提高房地产业在国内生产总值中的比重，特作如下规定：

一、扩大新建内销商品房的买受对象

从1996年8月1日起，本市新建内销商品房的买受对象扩大为：境内内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份证明的中国公民，在境外留学或工作、未取得长期居留权的中国公民，在境内注册的“三资”企业（限于购买新建内销商品住宅，供本单位员工居住）。

外省、市单位及个人购买内销商品住宅，可申报临时户口。购买内销商品住宅达到一定标准的，参照《上海市蓝印户口管理暂行规定》，购房单位可为其职工，购房个人可为其本人或配偶或其他直系亲属申报蓝印户口。1996年的标准暂定为购买内销商品住宅每套建筑面积80平方米以上、价值40万元以上可予申报1个蓝印户口。申报蓝印户口人员的主要条件是：（一）年龄在18周岁以上,具有完全民事行为能力；（二）具有高中以上文化程度；（三）有正当居住理由；（四）符合计划生育政策；（五）未曾劳教或被追究刑事责任。

二、降低房地产交易税费

从1996年8月1日起，购买内、外销商品房以及进行存量房地产交易的契税，按房价6％计征，其中超过3％的部分由地方贴费；外销商品房、高标准内销商品房首次交易手续费，由受让方支付房价的1％降为0.5％；存量房地产交易手续费，由交易双方各支付房价的1％降为由受让方支付0.5％；一般标准内销商品房首次交易手续费，仍按交易双方各支付0.08％执行。

三、推进房屋租赁市场的规范发展

根据建设部《城市房屋租赁管理办法》，从1996年10月1日起本市实行房屋租赁登记制度。

（一）房屋租赁当事人应签订房屋租赁合同，向所在地房地产管理部门办理房屋租赁登记，领取《房屋租赁证》，并向税务机关办理纳税申报。未办理房屋租赁登记的不得对抗第三人。

（二）为减轻纳税人的税负，简化纳税手续，私有房屋租赁统一按每次租金收入12％的综合征收率交纳税款。每次租金收入在2000元以下的，则按15％的综合征收率交纳税款。

对私有房屋转租和再转租的租金收入，考虑到转租前出租方已交纳房产税，转租人在纳税时可扣除此因素，即按转租金收入的9％计征。每次租金收入在2000元以下的,则按3％计征。

四、调整公有房屋租金

公有房屋租金从1996年9月1日起调整。

（一）居住用房租金调整办法

１、独用成套职工住宅一律按新制定的《上海市独用成套职工住宅租金标准》，以使用面积计算租金。新增加的租金不设下限；超过原租金55％的，超过部分不计算租金。

２、其他公有住房一律按原租金50％提高租金。

３、住房面积超过《出售公有住房方案实施细则》规定的控制标准的，在新的月租金标准基础上再增加超标准租金。

４、调整租金后月租金支出超过上年家庭月平均收入7％的部分，由承租人提出申请，经产权单位核定后给予减免。住房面积超过规定的控制标准的，租金不予减免。

５、对离休干部、烈属、社会帮困户等，仍实行租金减免政策。

（二）非居住用房租金调整办法

１、已列入中央商务区置换计划的大楼，月租金调整为28元／平方米。其中，财政全额拨款的行政、事业单位办公用房月租金调整为15元／平方米，其增加部分的租金，财政不予补贴。

２、南京路、淮海中路、西川北路、西藏中路等繁华商业街营业用房的月租金，在1987年租金标准上增加1.12倍。

３、各区主要商业路段营业用房的月租金，在1987年租金标准上增加1.12倍。

４、其他非居住用房的月租金，在1987年租金标准上增加0.75倍。

５、对财政全额拨款的行政、事业单位以及市政府确定的大众化早点店、超市、清真食品店等，实行租金减免政策。

６、对1990年后商业企业自行投资改造的商业网点，实行租金优惠政策，改造后增加的面积不调高租金。

７、为使非居住用房的租金达到合理水平，今后拟每年调整一次，调整水平不低于上年的商品零售物价指数。

五、进一步规范房地产开发企业的经营行为

对房地产开发企业在经营中发生的下列违规行为，由有关部门分别查处：

（一）售楼广告不实的，由市工商局根据广告管理的法律、法规负责查处；

（二）工程质量低劣的，由市建委负责查处；

（三）因市政配套部门原因而逾期交付住宅的，由市住宅发展局负责查处；

（四）售楼标价不实，交付时强收额外费用的，由市物价局、市房地局根据有关规定负责查处；

（五）违反规定进行房地产开发经营的，市房地局可根据违规情节轻重，处以责令限期整改、暂停办理有关手续、降低直至取消房地产开发经营资质等级等处罚。

六、建立市和区、县房地产交易中心

市房地产交易中心在浦东陆家嘴金融贸易区，是集房地产交易、信息、服务、管理为一体的大型交易场所，与房地产交易相关的房地产登记、中介、公证、税收、金融等机构进场办公。市房地产交易中心建立后，市房地局及其所属有关事业单位也随迁浦东。

各区、县要抓紧建立房地产交易中心。区、县房地产交易中心业务上受市房地产交易中心指导。

建立市和区、县两级房地产交易中心信息网络，及时反映、公布土地及各类房屋的上市量、成交量、价位走势，并相应建立上海房地产市场预测和监测体系。

七、改革住房分配制度

探索建立住房消费工资化、住房租售商品化、住房管理社会化的新机制，使住房分配逐步由实物分配向货币分配转化。年内先选择部分企业或地区进行试点。

八、扩大银行抵押贷款业务

有关金融机构要采取多种形式积极推行个人购房抵押贷款业务，把金融业对房地产业的支持重点从开发投资转移到对消费者购房贷款上来，引导住房消费，提高居民购房的支付能力。可先在城市合作银行内部建立住房储蓄分支机构，开展职工购房抵押贷款业务。

附件：

附件一：上海讪购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定

附件二：上海市实施《城市房屋租赁管理办法》的意见

附件三：上海市城镇私有房屋税收管理试行办法

附件四：上海市1996年公有住房租金调整实施办法

附件五：上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法

（本规定不登报不宣传）

附件一：上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定 （1996年6月上海市公安局、上海市房屋土地管理局）

为适应社会主义市场经济体制，加快启动本市房地产市场，根据《上海市蓝印户口管理暂行规定》（1993年12月23日市政府批准发布),现就购实上海市新建内销商品住宅申报蓝印户口作如下规定：

一、外省、市单位和人员购买本市新建内销商品住宅达到一定标准的，购房单位可为其职工，购房个人可为其本人或配偶或其他直系亲属申报蓝印户口。

1996年暂定为购买新建内销商品住宅每套建筑面积在80平方米以上（含80平方米）、价值在40万元以上（含40万元）的，可予申报1个蓝印户口。

二、外省、市人员是指无本市常住户口、具有合法身份证明的中国公民，包括在境外留学或工作、未取得长期居留权的中国公民。

三、适用本规定的商品住宅是指在本市注册并具有开发资质的房地产开发经营企业在本市行政区域范围内投资建造并自主经营、依法取得《内销商品房预售许可证》或《房地产权证》后首次预售或出售的新建内销商品住宅。

四、申报蓝印户口者除购房者的未成年子女外，应具备以下条件：

１、年龄在18周岁以上，具有完全民事行为能力；

２、具有高中以上文化程度；

３、有下当的居住理由；

４、符合计划生育政策；

５、未曾劳教或被追究刑事责任。

五、购房者采取分期付款或抵押贷款方式购房，需付清全部房价款后，方可申报蓝印户口。

六、购房者申报蓝印户口，应在办理交易过户手续时填写《购买新建内销商品住宅申报蓝印户口资格认证审核表》，并由区、县房地产交易管理部门按本规定进行审核，符合规定的加盖印章。

七、购房者申报蓝印户口，持《购买新建内销商品住宅申报蓝印户口资格认证审核表》向房屋所在地的公安派出所申请办理手续时，应提交上海市内销商品房出售合同、房地产权证、教育部门出具的学历证明、计划生育部门出具的符合计划生育政策的证明、公证部门出具的未曾劳教或被追究刑事责任的公证书、中华人民共和国居民身份证、常住户口所在地的户籍证明或中华人民共和国护照。

八、购房者为配偶或其他直系亲属申报蓝印户口的，还须提供公证部门出具的申报蓝印户口者与购房者关系的公证书。

九、取得蓝印户口者有下列情况之一的，由公安机关注销其蓝印户口：

１、所购内销商品住宅未满五年转让或转租的；

２、不符合蓝印户口申报条件的。

十、申报蓝印户口和取得蓝印户口后的管理，均按《上海市蓝印户口管理暂行规定》执行。

附件二：上海市实施《城市房屋租赁管理办法》的意见（1996年6月上海市房屋土地管理局）

为积极推进本市房屋租赁市场的规范化管理，进一步培育和发展房屋租赁市场，根据建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》），结合本市的实剩现提出如下实施意见：

一、本市市区、郊县城镇（包括乡镇）规划区国有土地范围内的房屋租赁，除房管部门的直管公房和代理经租房屋、出租给本系统内单位使用和职工居住的系统公房外，均适用《管理办法》。1991年12月31日前出租的私有居住房屋的租赁，暂不适用《管理办法》。

二、房屋所有人将房屋出租给承租人居住或从事经营活动，包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产，均应按照《管理办法》办理。

三、房屋出租人必须是房屋所有人。共有房屋的出租，应具有其他共有人同意出租的证明或委托书。代理人代理出租，应具有房屋所有人委托代理出租的证明。出租的房屋须具备如下条件：

１、已依法取得房屋所有权证和国有土地使用证或房地产权证；

２、司法机关或行政机关未依法限制房地产权利；

３、产权清楚，无权属争议；

４、非违章建筑；

５、符合使用安全标准；

６、未抵押或已抵押但经抵押权人同意；

７、符合外事、安全、公安、环保、卫生等部门的有关规定；

８、法律、法规未禁止出租。

凡不具备上述情况之一的房屋，一律不得出租。

四、当事人签订的房屋租赁书面合同，必须具备《管理办法》规定的条款内容。

当事人在订立租赁合同时，可以使用市房地局、市工商局拟订的《上海市房屋租赁合同》示范文本。当事人需对示范文本条款内容进行补充的，应符合《管理办法》的规定。

五、房屋租赁实行登记制度，未办理登记的，不得对抗第三人。

当事人办理房屋租赁登记，除应提交已签订的租赁合同外，还应分别交验下列证件：

１、出租人应提交的证件

出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；

出租人的身份证明；

共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书；

委托代理出租时房屋所有人委托代理出租的证明。

２、承租人需提交的证件

境内个人的居民身份证或户籍证明；

境内单位（包括“三资”企业）的工商注册登记证明；

境外人士的护照或回乡证明；

境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。

六、当事人应在签订租赁合同后15天内，按下列规定持租赁合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁登记手续：

１、除浦东新区外，凡当事人双方或一方是境外单位或个人的房屋租赁（以下称涉外房屋租赁），由市房地产管理部门负责受理；

２、除涉外房屋租赁外的其他房屋租赁，由房屋所在区、县房地产管理部门负责受理；

３、浦东新区范围内的房屋租赁，包括涉外房屋租赁，由浦东新区房地产管理部门负责受理。

房地产管理部门经审核同意租赁的，应在受理房屋租赁登记申请之日起的5天内核发市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》（以下简称《房屋租赁证》），并通知税务机关。经审核不符合规定的，则由房地产管理部门将租赁合同和有关证件退还当事人。

七、取得《房屋租赁证》后变更或解除房屋租赁合同的，应办理变更或注销登记。

八、承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将租赁房屋的一部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得收益。

房屋转租由转租双方签订书面合同，经原出租人书面同意后，办理租赁登记手续。

九、房屋出租人或转租人应在领取《房屋租赁证》后7天内，向税务机关办理纳税手续，并依法缴纳有关税费。其中，城镇私有房屋出租人或转租人应按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》缴纳有关税费。

十、行政划拨土地上的房屋出租，应缴纳土地收益。具体办法另订。

十一、市房地局负责本市房屋租赁的管理工作。

十二、本意见从1996年10月1日起施行。

附件三：上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法（1996年6月上海市财政局、上海市地方税务局）

为加强本市私有房屋租赁的管理，建立正常的房屋租赁市场，对本市私有房屋租赁税收征收管理制定如下试行办法：

一、本市城镇私有房屋租赁必须签订房屋租赁合同，进行租赁登记，在领取《上海市房屋租赁证》（以下简称《租赁证》）后，7天以内凭《租赁证》向税务机关办理纳税申报，申领统一发票。

二、租赁双方所持的房屋租赁合同，应按合同约定的租赁期内的租金收入一次贴足印花税票。无租赁期限的，可按三年分次贴花。

三、为减轻纳税人的税负和简化纳税手续，对私有房屋租赁发生的营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税等各种税收，统一按每次租金收入的21％的综合征收率合并计征。每次租金收入在2000元以下的，则按15％的综合征收率合并计征。

四、对转租和再转租的租金收入，考虑到转租前出租人已交纳房产税，转租人在纳税时可扣除此因素，即按转租租金收入的9％计征。每次租金收入在2000元以下的，则按3％计征。

五、私房业主出租私有房屋，应按所在地的地段等级适用的税额，交纳土地使用税。

六、私有房屋出租人或转租人除收取租金外，不准收取押租，不得以任何方式收取变相租金或其他额外费用。承租人有权拒绝接受出租人或转租人的违法要求。如发现匿报房租金额、收取变相租金或其他额外费用和转嫁税款等情况，均作偷逃税款处理，由税务机关按税法规定补税罚款。知情者检举揭发出租人或转租人的违法行为，经查实处理后，对检举人按检举税务违章的规定给予奖励并予保密。

七、私房业主或转租人按受承租人聘用从业或为其提供劳务的，应合理划分租金收入和工资、劳务收入，其工资、劳务收入不得超过同类企业的临时工工资标准。承租人在向私房业主或转租人支付工资、劳务费和水电费时，应按实际情况与房租分开列支。

八、私有房屋出租或转租，应按房屋租赁市场行情和土地级差确定租金标准，不准为逃避税收故意压低租金，私下再另行签订房屋租赁合同，收取高额租金。如查获此类违法行为，作偷逃税款处理。

九、为了制止收取变相租金或其他额外费用和转嫁税款等情况的发生，私有房屋租赁或转租统一使用税务机关印制的发票，承租人一律按发票所列的金额支付租金。

十、以提供房屋的形式与他人联营、入股经营或合作经营，共同承担经营风险的，应按照有关联营等的税收规定征税。以联营等名义出租或转租房产但并不承但经营风险的，其所获取的固定收入应作租金收入处理，按规定征税。

十一、税务机关要加强征收管理，建立协税护税网络，定期组织纳税检查，实行税源控管，把应征税款及时征收入库。

十二、本办法适用于本市城镇范围内私有房屋的出租或转租。私有房屋出租人或转租人包括国内民民，港、澳、台胞及外籍人员。

十三、本办法自1996年10月1日起试行。试行中的具体问题，由市财政局、市地方税务局负责解释。

附件四：上海市1996年公有住房租金调整实施办法（1996年6月上海市住房制度改革办公室、上海市物价局）

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的精神以及《至本世纪末上海市深化住房制度改革的规划》的要求，结合上海公有住房租金的实际情况，特制定本办法。

一、调整公有住房租金

1996年公有住房租金调整的基本原则是按不同的住房类型采取不同的提租方法。具体调整办法如下：

１、独用成套职工住宅的租金一律按新制定的《上海市独用成套职工住宅租金标准》的有关规定，按使用面积计租。

新的租金标准根据住房地段等级、结构、楼地面、窗、设备及朝向、层次等因素，结合各户房屋的具体情况确定。计算公式为：

1996年月标准租金＝地段分值×住房条件分值×每户房屋使用面积之和＋天井或平台月租金

按此公式计算后,不设下限；以1995年月标准租金×155％为上限，超出上限的部分不计收。

２、独用成套职工住宅以外的公有住房租金按1995年公有住房租金标准提租50％。计算公式为：

1996年月标准租金＝1995年月标准租金×155％

３、对租住公有住房建筑面积超过市房地局、市房改办制订的《出售公有住房方案实施细则》（沪房地改[1995]767号）规定的控制标准的承租户，在1996年月租金标准基础上再增加超标准租金。超标准租金计算公式为：

超标准租金＝1996年月标准租金×承租户建筑面积－建筑面积控制标准承租户建筑面积

二、公有住房租金调整后的减免政策

１、公有住房月租金支出超过上一年家庭月平均收入7％的部分，由承租人提出申请，经产权单位核定后给予减免。公有住房月租金减免每年申请、核定一次。月租金减免金额计算公式为：

月租金减免金额＝1996年月标准租金－上一年家庭月平均收入的7％

住房建筑面积超过规定的控制标准的，不属此项减免范围。

２、民政部门确认的社会孤老和社会帮困户，其增加的住房租金支出全额免交。

３、烈属的住房租金，仍按原减免政策执行。月租金减免金额计算公式为：

月租金减免金额＝1996年月标准租金－（1996年月标准租金×0.22＋家庭成员原提租补贴总额＋15元）

４、享受离休待遇的干部和已故离休墙的配偶，其住房租金仍实行减免政策：

1937年7月6日以前参加革命工作的，月租金减免金额计算公式为：

月租金减免金额＝1996年月标准租金－（1996年月标准租金×0.22＋家庭成员原提租补贴总额）

1937年7月6日以后参加革命工作的，月租金减免金额计算公式为：

月租金减免金额＝1996年月标准租金－（1996年月标准租金×0.22＋家庭成员原提租补贴总额＋15元）

三、本办法的施行日期为1996年9月1日到1997年6月30日。

四、本办法由上海市住房制度改革办公室负责解释。

附件五：上海市1996年公有非居住用租金调整实施办法（1996年6月上海市房屋土地管理局、上海市物价局）

根据《市长办公会议纪要》（1996－1）的精神，现就本市非居住用房租金调整制定本办法，从1996年9月1日起施行。

一、中央商务区列入置换计划的大楼提租标准

凡中央商务区已列入置换计划的大楼，租金标准调整为每月28元／平方米。其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房租金标准调整为每月15元／平方米，其增加部分的租金，财政不予补贴。具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定。

二、繁华商业街营业用房的提租标准

繁华商业街的范围：

（一）南京路：自中山东一路至华山路；

（二）淮海中路：自西藏路至常熟路；

（三）西藏路：自淮海路至南苏州路；

（四）四川北路：自北苏州路至山阴路。

上述繁华商业街的租金标准，在1987年租金标准的基础上增加1.5倍计算。

三、各区主要商业路段营业用房的提租标准

各区主要商业路段由市物价局、市房地局和市商委共同确定，这些咯段的营业用房租金标准在1987年租金标准的基础上增加1.12倍计算。

四、其他路段及办公、生产、仓储用房的提租标准

均在1987年租金标准的基础上增加0.75倍计算。

五、部分商业用房租金暂不调整

一百、华联、新亚、友谊、烟糖、石油等六个商业集团和市属商业企业租赁使用的尚未授权的非居住用房中的代管产和产权不清的用房租金暂不调整。

六、租金减免政策

（一）超市、便利店按调整后租金中的调高部分减免50％；

（二）市政府确定的大众化早点经营场所、理发店（除特级外）、沐浴店（除特级外）以及旧货回收店、废品回收店，仍按1987年租金标准计租;

（三）专门从事清真食品经营的，仍按1987年租金标准计租；

（四）经营困难的国有或集体企业，租金调整对其盈亏影响较大的，其租金减免每年核定一次。

以上几项，均由市、区企业主管部门列表报同级物价局、房地局核定。

除中央商务区外，由财政全额拨款的行政、事业单位仍给予减免，按1987年租金标准计租。

七、租金优惠政策

为了鼓励国有商业企业投资改造商业网点，对以下情况给予租金优惠：

（一）1990年后在公房上加层或进行内部改造的，按加层或内部改造前的房屋面积计租并调高租金，所增加面积部分暂不列入租金调整范围。

（二）1990年后将原公房拆除重建的，按拆建前的房屋面积和结构等级计租并调高租金；所增加面积部分暂不列入租金调整范围。