江西省城市房地产开发管理条例

江西省城市房地产开发管理条例

制定机关: 江西省人民代表大会常务委员会

效力级别: 地方性法规

时  效 性: 已修改

发布文号:

公布日期: 1995.04.29

施行日期: 1995.06.01

题     注 : （1995年4月29日江西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）（编者注：修改内容见根据1997年4月18日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 自公布之日起施行的《江西省人民代表大会常务委员会关于修改〈江西省城市房地产开发管理条例〉的决定》修正的《江西省城市房地产开发管理条例（1997年修正本）》）

第一章 总则

为加强房地产开发管理，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

凡在本省城市规划区国有土地范围内，在依法取得房地产开发用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的开发活动，必须遵守本条例。

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

县级以上人民政府（包括地区行政公署，下同）房产管理部门负责管理本行政区域内的房地产开发、房屋产权产籍、房屋质量监督和竣工验收、城市房屋拆迁、房地产开发企业资贵等级审批等管理工作。

县级以上人民政府计划、城市规划、城建、土地、工商、财政、税务、物价等部门各司其职，配合做好房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发规划

县技以上人民政府应当根据经济与社会发展计划、城市总体规划和土地利用规划，组织计划、城市规划、城建、土地、房产等部门编制房地产开发中长期发展规划，分瑚祖织实施。

编制房地产开发中长期发展规划，应当合理确定舍住个区和工业区的布局、规模、配套标准及建设进度，要优先开发改造棚屋区以及基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重的区域。

市、县人民政府城市规划部门应当根据房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的控制性详细规划和设计条件。房地产开发项目必须按批准的详细规划设计进行建设。建设过程中确需调整规划控制指标和设计条件的，必须报原批准单位审批。未经批准，任何单位和个人不得擅自更改。

在城市旧城区进行房地产开发，应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则和先安置、后拆迁的原则。

开发建设多层住宅必须保持合理的房屋日照间距，新城区住宅日照间距比例不得小于1：1，旧城区住宅日照间距比例不得小于1：0.7。

旧城区改造详细规划中的房地产开发用地情况图应当公开提供给房地产开发企业。

南昌市的重大城市建设和基础设施建设项目规划，应当报省人民政府批准。

第三章 房地产开发企业设立与管理

设立房地产开发企业，应当符合下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）除法律、法规另有规定之外，外商投资企业注册资金和流动资金均不得低于100万美元，其他企业注册资金和流动贷金均不得低于100万元人民币，并应当提供具有验资资格的中介服务机构出具的验资证明；

（四）有4名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，3名以上持有专业证书的专职会计人员；

（五）法律、法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政行工商尸攻管理部门申请登记。工商行政管理部门对待合本条例第十条规定条件的，应当在接到申请之日起30日内予以登迁，发给营业执照；对不符合规定条件的，不登记。

房地产开发企业在硕取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房产管理部门备案，并按国家规定申请房地产开发企业资质等级。

备案必须提交以下文件：

（一）企业的营业执照复印件；

（二）企业的验资证明；

（三）专业技术人员的资庸证书及聘用合同；

（四）法律、法规规定的其他文件。

房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设项目。未取得资质证书的，不得承接房地产开发项目。

房地产开发企业按资质条件分为5个等级，其资质标准和管理办法由省人民政府另行规定。

核定房地产开发企业资庸等级的审批权限按下列规定办理：

（一）外商投资企业和符合二、三级资质条件的，由省人民政府地区行政公署或者设区的市人民政府的房产管理部门初审，报省人民政府房产管理部门审定；

（二）符合四级、五级资质条件的，由省人民政府地区行政公署或者设区的市人民政府的房产管理部门审定；

（三）省属企业、中央所属企业由省人民政府房产管理部门审定。

按照国家规定不定资质等级的房地产开发企业，应当核发一次性资质证书。

房地产开发企业资质证书，由省人民政府房产管理部门统一印制。

房地产开发企业在本省范围内跨地区从事房地产开发经营的，应当凭企业营业执照和资质证书，到开发项目所在地的人民政府工商行政管理部门和房产管理部门登记，并将开发所需项目资金存入当地银行。

开发项目所在地的人民政府工商行政管理部门和房产管理部门按前款规定登记后，应当报省人民政府工商行政管理部门和房产管理部门备案。

从事商品房开发建设的企业必须按国家规定承担微利住宅建设任务，具体办法由省人民政府另行规定。

第四章 房地产开发项目管理

房地产开发项目所需土地，必须依法取得国有土地使用权。

因国有土地使用权发生权属争议的，必须停止进行开发经营活动，任何一方不得改变土地现状和破坏地上的建筑物、附着物。

房地产开发项目应当推行招标投标办法。

房地产开发项目实施前，县级以上人民政府房产、城建、城市规划部门应当向土地部门和房地产开发企业提供《房地产开发项目建设条件意见书》。

《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：

（一）项目性质、规模和开发期限；

（二）规划控制指标和规划设计要求；

（三）基地设施和公共服务配套建筑的建设要求；

（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿安置要求；

（六）项目经营方式等。

房地产开发企业在承接开发项目时，应当到县级以上人民政府房产管理部门须取《房地产开发项目手册》。

《房地产开发项目手册》，用于记录房地产开发企业在房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关管理部门对开发经营活动的审查和处理意见。

发放《房地产开发项目手册》不得收费。

房地产开发企业在项目开发建设过程中，应当统筹安排配套设施建设，项目占地范围内的配套基础设施必须与房屋主体工程同时或者先行规划、设计、施工和交付使用。

房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规定，并应通过招标择优确定。

房地产开发企业必须保证所开发项目的整体质量。县级以上人民政府房产管理部门和建设工程质量监督部门必须按国家有关规定对工程质量进行监督检查。

房地产开发企业必须采取有效措施，确保所开发的项目按期竣工并交付使用。

房地产开发企业无正当理由不得使已经动工的开发项目停工或者拖延施工。

房地产开发项目竣工后，由县级以上人民政府房产管理部门会同有关部门进行综合验收，验收合格后，方可交付使用，验收不合格的，承担开发的企业应当有限期内予以补救达到验收标准。

综合验收合格的条件如下：

（一）符合规划要求；

（二）配套建设的基础设饱和公共服务设施建设完毕；

（三）单项工程质量验收手续完备；

（四）拆迁补偿安置方案已经落实；

（五）物业管理单位和方式已经确定；

（六）合同约定的其他条件。

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）按规定交清全部土地使用权出让金或土地收益，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

预售商品房，应当签订预售合同，并按国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产、土地管理部门备案。

未取得商品房预售许可证的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或者代理商品房预售广告业务。商品房预售广告必须载明商品房预售许可证编号。

商品房的预售款必须用于已经预售的房屋及其有关工程建设，在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不得挪作他用。擅自挪用商品房预售款，致使商品房不能按期竣工的，应当承担违约责任。

已竣工的商品房在竣工验收合格后30日内，应当向市、县人民政府房产管理部门申请确认产权，并须取房屋所有权证。

享受国家优惠政策的普通商品住宅必须实行限价销售。实行限价销售的，房地产开发企业应当在销售前，向市、县人民政府物价部门申报核定。

第五章 法律责任

房地产开发企业违反本条例第七条、第八条第二款规定的，由县级以上人民政府城市规划部门《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第二十六条的规定予以处罚。

房地产开发企业出卖、转让、出租资质证书的，由发证机关没收其非法所得，并吊销其资质证书。

未按本条例取得资质证书，擅自进行房地产开发活动的。由县级以上人民政府房产管理部门责令改正，没收其非法所得，处以2万元至10万元的罚款，情节严重的，并由工商行政管理部门吊销其营业执照。

房地产开发企业违反本条例第二十四条规定，造成房地产开发项目不能按期竣工的，应当承担违约责任；给用户造成损失的，由县级以上人民政府房产管理部门责令其赔偿损失，降低其资质等级；情节严重的，吊销其资质证书。

房地产开发企业无商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动；经审查，符合预售条件的，贵令其限期补办预售手续，不符合预售条件的，责令其限期退还预售款项；并处以该批商品房总造价l％的罚款。

广告经营单位或者房地产开发企业违反本条例第二十七条规定的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的劫定予以处罚。

房地产开发企业交付使用的商品房，因工程质量低劣给用户造成损失的，由县级以上人民政府房产管理部门会同建筑工程质量监督部门责令其赔偿损失，降低其资质等级；情节严重的，处以损失额2倍罚款，吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

罚没处罚必须使用省人民政府财政部门统一印制的票据，罚没收入全额上缴同级财政。

当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

从事房地产开发管理工作的国家工作人员滥用职权，贪污受贿，徇私舞弊的，由其所在单位或者其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

本条例所称的商品房，是指房地产开发企业开发建设的供出售用的住宅、别墅、度假村、写字楼、办公楼、商业用房、服务业用房、公用事业用房、标准工业厂房、仓库等。

本条例具体应用中的问题由省人民政府负责解释。

本条例自1995年6月1日起施行。本省过去有关规定与本条例相抵触的，按本条例执行。