济南市城市私有房屋管理办法

济南市城市私有房屋管理办法

制定机关: 济南市人民代表大会常务委员会

效力级别: 地方性法规

时  效 性: 已修改

发布文号:

公布日期: 1994.01.17

施行日期: 1994.01.17

题     注 : （1993年12月11日济南市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1994年1月17日山东省第八届人大常委会第五次会议批准施行 根据1997年3月27日发布的《济南市人民代表大会常务委员会关于修改〈济南市城市公有房屋管理办法〉等十三件地方性法规的决定》修正并重新发布）（编者注：修改内容见根据2002年6月21日济南市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 2002年7月27日济南市人民代表大会常务委员会公告公布 2002年10月1日施行的《济南市人民代表大会常务委员会关于修改〈济南市城市私有房屋管理办法〉的决定》）

目 录

第一章总则

第二章所有权登记

第三章买卖

第四章租赁

第五章代管和接管

第六章法律责任

第七章附则

第一章 总 则

为加强城市私有房屋管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，根据国家法律的有关规定和国务院《城市私有房屋管理条例》及本省有关法规，结合本市实际情况，制定本办法。

本办法适用于本市历下、市中、槐荫、天桥、历城五区行政区域内城市私有房屋的管理。

济南市房地产管理局是本市城市私有房屋的行政主管部门，负责对本市五区城市私有房屋的产权产籍实行统一管理；各区房地产管理局负责本辖区内城市私有房屋的具体管理工作。

国家鼓励个人建房、买房和租房。

城市私有房屋所有人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位和个人不得侵犯；所有人不得利用城市私有房屋进行危害国家利益、公共利益和他人利益的活动。

城市私有房屋因国家建设需要拆除时，被拆除房屋的所有人和使用人应当服从国家建设需要，按期搬迁，不得借故拖延。

城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记，均须使用国家统一的契证文本。

第二章 所有权登记

城市私有房屋所有人或房屋共有人或设立他项权利的私有房屋的所有人，须按下列程序分别领取《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》或《房屋他项权证》：

（一）房屋所有人持有关证件，向房屋所在区房地产管理部门提出房屋所有权登记或转移、变更登记申请；

（二）区房地产管理部门依照申请对房屋现状进行勘察、丈量、绘图、登记，并报市房地产管理部门审核；

（三）区房地产管理部门受市房地产管理部门委托颁发房屋所有权证。

经批准新建、扩建、翻建、改建的城市私有房屋，房屋所有人应当在工程竣工后三个月内，办理房屋所有权登记或房屋现状变更登记手续。

城市私有房屋因买卖、继承、赠与、交换、分家析产、分割等原因形成所有权转移的，房屋所有人应在达成协议或接到法律文书之日起三个月内，办理房屋所有权转移登记手续。

不按期办理所有权登记或转移登记、变更登记手续的，责令其补办手续，并按月累进加收登记费。

申请办理房屋所有权登记或转移、变更登记，须按下列要求提交有关证件：

（一）新建、扩建、翻建和改建的房屋，须提交建设工程规划许可证、建设图纸、土地使用证；

（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证和买卖契证；

（三）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件；

（四）受赠的房屋，须提交原房屋所有权证和赠与书；

（五）交换的房屋，须提交原房屋所有权证和房屋交换协议书；

（六）分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产协议书或分割协议书。

委托他人办理房屋所有权登记或转移、变更登记的，除按本办法第九条规定提交有关证件外，还须提交委托书和受托人身份证明。

城市私有房屋所有权转移时，该房屋的土地使用权也随之转移，房屋所有人除按本办法第七条规定办理房屋所有权转移登记手续外，并按国家有关规定办理土地使用权转移登记手续。

证件不全或房屋所有权不清的城市私有房屋，暂缓办理所有权登记或转移、变更登记手续，待条件具备后再办理。

违法建筑的城市私有房屋，不予办理所有权登记或转移、变更登记手续。

城市私有房屋所有权证不得涂改和伪造。如有遗失或毁坏，应向原发证机关申请补发。

拆除城市私有房屋，拆除人应在房屋拆除前到市房地产管理部门办理房屋拆除登记手续，并于房屋拆除后三个月内到市房地产管理部门办理房屋注销登记手续，缴销原房屋所有权证件。

市房地产管理部门对城市私有房屋所有权证应当定期核验。

第三章 买 卖

买卖城市私有房屋，须经房屋所在区房地产管理部门审核，签订《房地产买卖契约》，经市房地产管理部门批准后，换领《房屋所有权证》。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买的，须经市或区人民政府批准。

买卖城市私有房屋，须分别提交下列证件：

（一）卖方须提交房屋所有权证和身份证明；买方须提交所在单位证明信或身份证明；

（二）出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明文书；

（三）受房屋所有人委托办理房屋买卖手续的，须提交委托书和受托人的身份证明；

（四）机关、团体、部队、企业事业单位购买城市私有房屋，须提交市或区人民政府批准的文件。

有下列情况之一的城市私有房屋，不准买卖：

（一）无合法房屋所有权证件的；

（二）房屋所有权有纠纷的；

（三）共有房屋未经共有人同意的；

（四）座落在国家建设拆迁冻结范围内的；

（五）在典当、抵押期限内的；

（六）违法建筑的；

（七）其他依照国家有关规定不准买卖的。

城市私有房屋买卖前，应当经市房地产管理部门按照本市房屋评估标准进行评估。买方是机关、团体、部队、企业事业单位的，按评估价格交易；买方是个人的，买卖双方可按评估价格协商议定价格，议定价格明显低于评估价格的，国家有优先购买权。

城市私有房屋所有人出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。

出租人出卖在租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第四章 租 赁

租赁城市私有房屋，出租人和承租人须到房地产管理部门办理租赁手续，领取租赁契证文本。

城市私有房屋有下列情况之一的，不得出租：

（一）无合法房屋所有权证件的；

（二）房屋所有权有纠纷的；

（三）共有房屋未经共有人同意的；

（四）经鉴定房屋有危险的；

（五）其他依照国家有关规定不准出租的。

城市私有房屋出租人应按租赁契约规定的时间，将出租的房屋交承租人使用；承租人应按契约规定按时交纳租金。

出租人对出租的房屋应定期检查维修，确保居住安全。出租人无力维修房屋的，经协商可由双方共同维修，也可由承租人维修。承租人修缮房屋垫付的费用，可折抵租金或由出租人分期偿还。

承租人应爱护租用的房屋及其附属设施，未经出租人同意，不得擅自改变房屋现状及其附属设施。

城市私有房屋在租赁期内产权发生转移的，新的房屋所有人应继续履行原租赁契约；在租赁期内承租人死亡，其共同居住人需要继续租用的，原租赁契约继续有效。

承租人与他人互换房屋使用权，须事先征得出租人同意。换房时，出租人与新的承租人另行签订租赁契约，原租赁契约同时终止。

承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁契约，收回出租房屋：

（一）利用承租房屋进行危害国家利益、公共利益和他人利益活动的；

（二）擅自将承租房屋转租、转让、转借或改变房屋使用性质的；

（三）擅自改变房屋现状或损坏房屋及附属设施的；

（四）无正当理由拖欠租金累计六个月以上的。

租赁契约期限届满，经双方同意可续订租赁契约；出租人不予续订租赁契约的，承租人应将房屋退还出租人。承租人如租期届满时无法找到住房的，由其所在单位负责安置或按住房制度改革和住房解困办法的有关规定予以安置。在承租人未安置住房前，出租人应当酌情延长租赁期限。

第五章 代管和接管

城市私有房屋，其所有人可委托房屋所在区房地产管理部门代管，也可委托他人代管。区房地产管理部门接受代管时，须经市房地产管理部门批准；委托他人代管时，须持委托书和代管协议书到房屋所在区房地产管理部门备案。

有下列情况之一的城市私有房屋，由房地产管理部门代管：

（一）房屋所有人下落不明，且无合法代管人的；

（二）无合法房屋所有权证件，不能确认所有权归属的；

（三）法院判决交房地产管理部门代管的。

城市私有房屋在代管期间，因国家建设需要拆除时，依照《济南市城市建设拆迁管理办法》的有关规定对产权所有人给予补偿和补助，补偿费和补助费由代管人代存。

由房地产管理部门代管的城市私有房屋发还时，除国家另有规定外，按下列规定办理：

（一）不计收房屋代管费和修缮费，不发还代管期间收取的租金；

（二）无息发还因国家建设需要被拆除的代管房屋补偿费和补助费；

（三）代管期间因委托人下落不明，无法征得其同意而扩建、翻建、改建房屋及其附属设施，应对增殖部分进行合理经济结算；

（四）代管期间因不可抗力使房屋遭受损失或倒毁的，代管人不负赔偿责任；

（五）委托人申请发还代管房屋时，必须出具原房屋所有权证及其他有关证件，且无产权纠纷。

由他人代管的城市私有房屋，委托人要求发还房屋时，依照原委托协议办理。

城市私有房屋所有人死亡后，其房屋无人继承又无人受遗赠的，按下列规定办理：

（一）死者生前是机关、团体、企业事业单位成员，并得到其所在单位生养死葬的，归其所在单位所有；

（二）死者生前不是机关、团体、企业事业单位成员，而有抚养单位或抚养人的，归其抚养单位或抚养人所有；

（三）死者生前不是机关、团体、企业事业单位成员，也无抚养单位和抚养人的，由市房地产管理部门接管。

无主房屋，由市房地产管理部门接管。

第六章 法律责任

对违反本办法规定的，由市房地产管理部门按下列规定给予处罚：

（一）涂改房屋所有权证件的，责令其限期申请更换，并处以罚款。

（二）伪造房屋所有权证件的，没收其伪造证件，并处以罚款。

（三）城市私有房屋拆除前，拆除人未办理拆除登记手续，或拆除后未按规定期限办理注销登记，缴销房屋所有权证件的，责令其限期缴销房屋所有权证，并处以罚款。

（四）违反本办法第十七条规定，购买城市私有房屋的，责令买卖双方补办手续，并对买方及其单位负责人和主要责任人分别处以罚款。

（五）违反本办法第十九条（一）至（五）项规定，买卖城市私有房屋的，除责令买方退还所购房屋，卖方退还所得价款外，并对卖方处以罚款；买卖违法建筑的城市私有房屋的，除按国家有关规定处理房屋，责令卖方退还所得价款外，并处以罚款。

（六）城市私有房屋买卖中隐匿价款的，责令其按实际买卖价款补交税费，并处以罚款。

（七）未办理租赁登记手续而出租私有房屋的，责令其补办租赁手续，并处以罚款。

（八）违反本办法第二十三条（一）至（四）项规定，租赁城市私有房屋的，责令其终止租赁行为，没收出租人违法所得，并对出租人处以罚款。

房地产管理部门在作出处罚决定时，应制作书面处罚决定书，并使用财政部门统一印制的罚款收据。

罚没收入上缴市财政。

当事人对处罚决定不服的可以在接到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉；当事人也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉（法律另有规定的除外）。当事人既不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

城市私有房屋所有人和使用人因房屋的产权确认、买卖、租赁、交换、继承、赠与、抵押、典当、侵占、使用、维修和妨碍及其他原因引起纠纷，当事人可向房屋所在区房地产纠纷仲裁委员会申请仲裁或调解，也可向有管辖权的人民法院起诉。

妨碍房地产工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；给当事人造成经济损失的，由其所在单位或上级主管部门责令其赔偿。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

各县（市）城镇私有房屋的管理由各县（市）人民政府参照本办法执行。

本办法第三十六条中的各项罚款，由市人民政府按有关规定确定罚款数额。

本办法具体应用中的问题由济南市房地产管理局负责解释。

本办法自批准之日起施行。１９８６年１０月１３日济南市人民政府公布的《济南市城镇私有房产管理实施细则》同时废止。