济南市城市公有房屋管理办法

济南市城市公有房屋管理办法

制定机关: 济南市人民代表大会常务委员会

效力级别: 地方性法规

时  效 性: 已修改

发布文号:

公布日期: 1994.12.06

施行日期: 1994.12.06

题     注 : （1994年10月19日山东省济南市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1994年12月6日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 1994年12月6日起施行 根据经1997年3月27日发布的《济南市人民代表大会常务委员会关于修改〈济南市城市公有房屋管理办法〉等十三件地方性法规的决定》修正并重新发布）（编者注：修改内容见2002年6月21日济南市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 2002年7月27日济南市人民代表大会常务委员会公告公布 2002年10月1日施行的《济南市人民代表大会常务委员会关于修改〈济南市城市公有房屋管理办法〉的决定》）

第一章 总 则

为加强城市公有房屋管理，保障公有房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

本办法适用于本市市区城市公有房屋的管理。

本办法所称公有房屋，是指国有房屋和集体所有的房屋及其附属设施。

公有房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。公有房屋权利人应当遵守法律、法规，对公有房屋负有保护责任，不得利用公有房屋牟取非法利益，不得从事有碍公有房屋安全的活动。

济南市房地产管理局是本市公有房屋的行政主管部门（以下称市房地产管理部门），负责本市公有房屋的统一管理工作。

各区房地产管理部门受市房地产管理部门委托，负责本辖区内公有房屋的具体管理工作。

第二章 产权管理

下列公有房屋由市房地产管理部门直接管理（以下称直管公房）：

（一）国家、地方财政投资购建的房屋；

（二）建造成本已进入商品房成本的拆迁安置用房（因产权调换安置的房屋除外）和公共服务配套建筑；

（三）依法接收和没收归公的房屋；

（四）产权人申请交由房地产管理部门管理的房屋。

经省、市人民政府确定由有关单位管理的直管公房，按省、市人民政府有关规定管理。

下列公有房屋由单位自行管理（以下称自管公房）：

（一）单位自筹资金购建的房屋；

（二）国家授予企业经营管理的房屋；

（三）军队的房屋；

（四）其他法律、法规规定由单位自行管理的房屋。

市房地产管理部门应将直管公房委托房屋经营单位经营管理，受委托的单位只有经营权而无处分权。

自管公房由单位按有关规定自行经营管理，或委托房屋经营单位经营管理。

公有房屋产权转移时，该房屋占用范围内的土地使用权也随之转移，产权人除按规定办理房屋产权转移登记手续外，还应按照有关规定办理土地使用权转移登记手续。

对暂时不能确认产权归属的公有房屋，由市房地产管理部门代管。房屋在代管期间因不可抗力遭受损失的，市房地产管理部门不承担赔偿责任。

公有房屋的接管，按照国家有关规定执行。公有房屋经营单位接管直管公房，应在房地产管理部门监督下进行；撤管直管公房，应经市房地产管理部门批准并办理撤管手续。

第三章 产籍管理

市房地产管理部门对本市公有房屋的产籍实行统一管理。

本市实行公有房屋产权登记发证制度。

《房屋所有权证》、《房屋共有权证》（以下统称房屋产权证）是公有房屋产权的合法凭证。

公有房屋进行登记发证，市属和市属以上机关、团体、企事业单位和军队向市房地产管理部门申请登记，由市房地产管理部门审核，颁发房屋产权证；区属和区属以下机关、团体、企事业单位向房屋所在区房地产管理部门申请登记，由区房地产管理部门审核、登记，报市房地产管理部门核准后，代发房屋产权证。

公有房屋产权的取得、转移、变更、灭失，产权人或受其委托的经营人应自取得、转移、变更、灭失之日起三个月内向房地产管理部门申请确权、转移、变更、注销登记。因特殊情况不能如期申请登记的，可申请延期登记，延期登记最长不得超过一年。

未按前款规定办理确权、变更、转移登记手续的，责令其补办手续，并按月累进加收登记费。

申请公有房屋产权确权、转移、变更、注销登记，须分别提交下列有关证件：

（一）新建、翻建、改建和扩建的房屋，须提交建设工程规划许可证、土地使用证和工程竣工图；

（二）购买的房屋，须提交原房屋产权证、买卖契约和交易审批文件；

（三）交换的房屋，须提交双方房屋产权证、交换协议书和交易审批文件；

（四）分割的房屋，须提交原房屋产权证和分割协议书；

（五）单位撤销或合并，房屋产权发生转移的，须提交原房屋产权证和县级以上主管部门的批准文件；

（六）房地产管理部门直管、代管的房屋，已划拨或发还单位自管的，须提交市房地产管理部门出具的划拨或发还文件；

（七）经人民法院判决房屋产权发生转移的，须提交人民法院的判决书；

（八）城市拆迁调换的房屋，应提交产权调换协议书。

共有的房屋，还须提交共有人协议书。

房地产管理部门自接到房屋确权、转移、变更、注销登记申请之日起，应于十五日内办理完毕有关手续。因特殊情况需要逾期办理的，应书面向申请人说明情况，但逾期办理最长不得超过三十日。

公有房屋设定他项权利的，他项权利人应会同公有房屋产权人持房屋产权证、他项权利申请书及契约，按本办法第十四条规定的登记发证权限申请他项权利登记，领取《房屋他项权证》。

房屋产权证和《房屋他项权证》不准涂改和伪造，如有遗失或损坏，应向原发证机关申请补发。

拆除公有房屋，拆除人应在房屋拆除前到市房地产管理部门办理房屋拆除登记手续，并于房屋拆除后三个月内办理房屋注销登记手续，缴销原房屋产权证和《房屋他项权证》。

房地产管理部门在确权发证时，应根据国家有关规定，对公有房屋进行勘察、测绘。

各类公有房屋产籍的原始证件由市房地产管理部门集中建档管理。直管公房原始证件的副本由经营单位负责建档管理；自管公房原始证件的副本由产权人和区房地产管理部门分别建档管理（军队房产除外）。

第四章 租赁管理

出租公有房屋，出租人应当持房屋产权证到市房地产管理部门办理《房屋租赁许可证》。

租赁公有房屋，出租人和承租人应按本办法第十四条规定的登记发证权限，到房地产管理部门申请登记，经审核后办理租赁立契手续。

有下列情况之一的公有房屋，不得出租：

（一）无房屋产权证和土地使用权证的；

（二）产权或使用权有纠纷的；

（三）共有房屋未经其他共有人同意的；

（四）因城市建设批准拆迁的；

（五）经鉴定属危险房屋的；

（六）原租赁契约尚未解除的；

（七）法律、法规规定其他不得出租的。

公有房屋的租赁实行标准租金和协议租金。标准租金和实行标准租金的范围由市人民政府根据国家有关规定确定；协议租金由租赁双方协商议定。

承租人应按契约规定交纳租金。

承租人改变公有房屋使用性质，须经出租人同意，租金标准应作相应调整。

机关、团体、企事业单位承租的公有房屋经产权人同意，可以转租第三人。转租人与受转租人应按本办法第二十四条规定办理租赁登记手续。转租的房屋实行协议租金，租金由房屋产权人、转租人和受转租人三方协商议定。

承租人共用的房屋部位和院落，应共同合理使用，不得独自占用。

公有房屋租赁期限届满，经双方同意可续订租赁契约。

承租人有下列情况之一的，出租人有权解除租赁契约，收回出租的公有房屋：

（一）将承租的房屋转借他人使用的；

（二）擅自改变房屋使用性质的；

（三）擅自转让房屋使用权的；

（四）擅自改变房屋现状或损坏房屋及附属设施的；

（五）擅自以承租的房屋作为投资条件合资、合作经营或入股经营的；

（六）无正当理由，拖欠房租累计六个月以上的；

（七）利用承租的房屋进行违法活动的。

经出租人同意，承租人可以将承租的公有房屋与他人的房屋互换使用权，不受房屋产权性质和地域的限制。

互换房屋使用权，应按有关规定办理互换手续。凡互换房屋使用权理由正当、无租赁纠纷的，出租人应予许可，并与新承租人重新签订租赁契约。

直管公房在租赁期间需变更承租人的，须到房地产管理部门办理更名手续。

第五章 买卖管理

出售直管公房，须经市房地产管理部门批准。

企事业单位、社会团体出售自管公房，由其依法自行决定，其中含有国有资产成份的房屋，须经国有资产管理部门审批。

有下列情况之一的公有房屋不得买卖：

（一）无房屋产权证和土地使用权证的；

（二）房屋产权和使用权有纠纷的；

（三）设定他项权利的；

（四）共有的房屋未经其他共有人同意的；

（五）因城市建设批准拆迁的；

（六）法律、法规规定其他不准买卖的。

买卖公有房屋，买卖双方当事人应持有关文件到市房地产管理部门申请登记，签订公有房屋买卖契约，办理立契审核手续。

出售公有房屋，产权人应到依法认定的具有评估资格的机构申请房屋价格评估。买卖双方成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

房屋价格评估办法由市人民政府制定。

出售共有的公有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。出售在租的公有房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权；买方为非承租人的，卖方应告知买方出租事宜，原租赁契约继续有效。

买卖公有房屋，当事人可委托房地产中介服务机构或经纪人办理。

第六章 抵押管理

公有房屋产权人可将房屋产权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押。

公有房屋抵押前，抵押人与抵押权人应到房地产管理部门办理抵押登记。登记后，须经依法认定的具有评估资格的机构对抵押的房屋进行评估，抵押双方参照评估的价格签订抵押契约，领取《房屋他项权证》。

公有房屋抵押，须遵守下列规定：

（一）同一房屋设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房屋总价值的百分之九十；

（二）在公有房屋抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押的房屋转让或改变房屋现状及用途；

（三）因城市建设需要，拆除的抵押房屋，原抵押契约即行终止，由抵押人清偿债务或由抵押双方重新设定抵押权。

公有房屋抵押期间，债务清偿完毕，抵押契约即告终结，双方当事人应在十五日内到登记的房地产管理部门办理抵押注销手续。

公有房屋抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房屋，并有权优先受偿。

同一房屋设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。

处分抵押房屋所得价款，依下列顺序分配：

（一）支付处分该抵押房屋的费用；

（二）支付房屋抵押应当缴纳的税费；

（三）以划拨方式取得土地使用权的，依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额；

（四）按抵押契约偿还债务；

（五）剩余部分退还给抵押人。

第七章 修缮管理

公有房屋的修缮，是房屋产权人或受其委托的经营人（以下统称修缮责任人）应当履行的责任。

异产毗连房屋的修缮，由修缮责任人按有关规定承担修缮责任。

直管公房租金中的维修费及财政划拨的公房修缮资金，应当全部用于房屋修缮，任何单位和个人不得挪用。自管公房的修缮资金，由产权人自行解决。

修缮责任人对所管理的公有房屋，在正常情况下应当定期检查修缮；在暴风、雨、雪等特殊情况下，应当即时检查，发现损坏即时抢修。

在房屋修缮过程中，对妨碍修缮的违法建筑物，由使用人或修缮责任人无偿拆除。

公有房屋经市房地产管理部门鉴定为危险房屋的，依照危房鉴定书和有关规定修缮处理。

公有房屋使用人不得擅自对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构的装饰装修，不得利用公房搭建违法建筑。使用人经房屋产权人同意，对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构的装饰装修的，双方必须签订协议，明确权属，并按规定办理建设审批手续。

对具有重要历史意义、文化艺术价值和科学研究价值的公有房屋，应按照国家有关规定予以保护和管理。

第八章 法律责任

对违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房地产管理部门按下列规定给予处罚：

（一）未按规定办理房产注销登记手续的，吊销房屋产权证和《房屋他项权证》，并处以房产价值百分之一以下罚款。

（二）伪造房屋产权证和《房屋他项权证》的，没收其伪造证件，并处以房产价值百分之二以下罚款。

（三）涂改房屋产权证和《房屋他项权证》的，责令其限期申请更换，并处以房产价值百分之一以下罚款。

（四）擅自出租公有房屋的，经审查属于允许出租的，责令其补办手续，补交有关费用，并对出租人处以出租期间租金总额一倍以下罚款；属于不允许出租的，租赁契约无效，没收违法所得，并对出租人处以出租期间租金总额一倍以下罚款。

（五）擅自转租公有房屋的，收回房屋使用权，没收非法所得，并处以违法所得二倍以下罚款。

（六）擅自买卖公有房屋的，经审查属于允许买卖的，责令其补办手续，补交税费，并对卖方处以买卖金额百分之五以下罚款；属于不允许买卖的，买卖契约无效，没收违法所得，并对卖方处以买卖金额一倍以下罚款。

（七）在公有房屋买卖中隐瞒实际成交价格的，责令其限期改正，并对双方当事人处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款。

（八）擅自拆除公有房屋的，经审查属于允许拆除的，责令其限期补办手续，并处以房产价值百分之一以下罚款；属于不允许拆除的，责令赔偿经济损失，并处以房产价值一倍以下罚款。

（九）故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令赔偿经济损失，并处以经济损失的五倍以下罚款。

（十）未按本办法第二十二条规定向市房地产管理部门移交和申报房屋产籍原始证件的，责令限期移交申报，并按未移交和申报房屋面积处以每平方米０. ５元罚款。

（十一）修缮责任人由于未及时修缮公有房屋，给使用人造成经济损失的，责令其限期修缮，赔偿损失，并处以一千元以下罚款。

（十二）挪用直管公房修缮资金的，责令退回挪用的资金，并对挪用资金的单位处以挪用资金总额二倍以下罚款，对责任人处以五千元以下罚款。

（十三）未按本办法第四十九条规定，擅自对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构装饰装修的，责令补办手续，并处以房产价值百分之五以下罚款；利用公房搭建违法建筑的，责令无偿拆除，并处以搭建房屋价值百分之二以下罚款。

执行罚款应使用财政部门统一印制的罚款收据，罚款交同级财政。

当事人对行政处罚不服的，可自接到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，也可直接向人民法院起诉；对复议决定不服的，可自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

违反本办法情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

公有房屋权利人因产权取得、转移、变更、灭失以及房屋租赁、买卖、使用、修缮、毗连关系等发生纠纷的，由当事人协商解决；协商不成的，可向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。

房地产管理部门工作人员违反本办法规定，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则

公有房屋的租赁契约、买卖契约和抵押契约须使用统一文本。

各县（市）城市公有房屋的管理参照本办法执行。

国家在住房制度改革中，对公有房屋管理另有规定的，按国家有关规定办理。

市人民政府可根据本办法制定实施细则。

本办法自批准之日起施行。