上海市房地产抵押办法

上海市房地产抵押办法

制定机关: 上海市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 1994.08.22

施行日期: 1995.01.01

题     注 : （1994年8月22日上海市人民政府令第74号发布）（编者注：本办法被1999年12月6日公布、2000年1月1日施行的《上海市房地产抵押办法》废止）

第一章 总则

（制定目的和依据）

为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

（适用范围）

本办法适用于本市范围内房地产的抵押。

（有关用语含义）

下列用语在本办法中的含义：

（一）房地产抵押是指抵押人向抵押权人提供其合法拥有的房地产或房地产权利（以下统称房地产），以不转移占有的方式作为按期履行债务（包括归还贷款，下同）的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为；

（二）抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的法人、其他组织或者公民；

（三）抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人、其他组织或者公民；

（四）有限产权房屋是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋；

（五）房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。

（基本原则）

房地产抵押应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。

抵押当事人设定房地产抵押关系，必须遵守国家和本市的有关法律、法规和规章。

依法设定的房地产抵押关系受法律保护。

（主管部门）

市房地产管理部门是本市房地产抵押的行政主管部门。

区、县房地产管理部门是本区域内房地产抵押的行政主管部门，业务上受市房地产管理部门的领导。

第二章 抵押权的设定

（可以设定抵押权的房地产）

下列房地产可以设定抵押权：

（一）依法获得的出让土地使用权；

（二）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；

（三）依法获得的房屋期权；

（四）依法可以抵押的其他房地产。

（不得设定抵押权的房地产）

下列房地产不得设定抵押权：

（一）通过行政划拨方式获得的尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；

（二）文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；

（三）已出租的公有居住房屋；

（四）依法列入拆迁范围的房屋或者列入集体所有土地征用范围的房屋；

（五）政府代管的房地产；

（六）未经中国注册会计师确认已缴足出资份额的外商投资企业的房地产；

（七）未依法登记领取权属证书的房地产；

（八）权属不明或有争议的房地产；

（九）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封的房地产或者以其他形式加以限制的房地产；

（十）依法不得设定抵押权的其他房地产。

（与出让土地使用权有关的抵押权设定）

以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和本市有关土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。

以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押。

以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押。

以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押。

（有限产权房屋的抵押权设定）

以有限产权房屋设定抵押权的，以房屋所有人原出资的比例为限，并须符合国家和本市关于有限产权房屋的管理规定。

（房屋期权的抵押权设定）

以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。

（已出租房地产的抵押权设定）

以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将已出租的事实明示拟接受抵押者。房地产抵押合同（以下简称抵押合同）签订后，原租赁关系继续有效。

（有期限房地产的抵押权设定）

有营业期限的企业以其所有的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。

以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过土地使用年限。

（共有房地产的抵押）

以按份共有的房地产设定抵押权的，以抵押人所享有的份额为限。

以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。

（两宗以上房地产同一抵押权的抵押设定）

以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。但抵押当事人另有约定的，从其约定。

（同一房地产两个以上抵押权的设定）

已设定抵押权的房地产再作抵押时，抵押人应当事先将已抵押的状况告知拟接受再抵押者。

同一房地产设定两个以上抵押权的，后一个抵押权所担保的债务的履行期限不得早于前一个抵押权所担保的债务的履行期限。

（抵押合同签订后的新增房屋）

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

第三章 抵押合同的订立

（抵押合同的形式）

设定房地产抵押关系必须签订书面抵押合同。

（抵押合同的签订地）

抵押合同不得在未与我国建立外交关系的国家或者未在我国设立商条代表机构的国家、地区签订。

（抵押合同的主要内容）抵押合同应当载明以下主要内容：

（一）抵押当事人；

（二）抵押物的座落、类型、结构、面积、价值、所有权属、使用权属、权证编号；

（三）抵押权所担保的债务数额及履行期限；

（四）抵押物的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损或者灭失的责任；

（五）违约责任；

（六）抵押权消灭的条件；

（七）争议的解决方式；

（八）抵押当事人约定的其他事项；

（九）签订抵押合同的时间与地点。

抵押当事人为公民的，应当在抵押合同中载明当事人的姓名、国藉和住所；抵押当事人为法人或者其他组织的，应当在抵押合同中载明法人或者组织名称和法定代表人的姓名、国籍、住所。

（抵押合同的文字）

抵押合同应当用中文书写；同时用其他文字书写的，以中文本为准。

（抵押合同的公证和认证）

公民之间、法人或者其他组织与公民之间的抵押合同，必须经公证机关公证。法人和其他组织之间、法人之间、其他组织之间的抵押合同在境外签订的，必须经公证机关公证；在境内签订的，由抵押当事人自行协商确定是否公证。

抵押合同在境内签订的，可以在签订地或者抵押物所在地的公证机构公证；在港、澳、台地区签订的，应当由国务院有关部门认可的港、澳、台地区的公证机构公证；在国外签订的，应当由所在国公证机构公证，并取得中华人民共和国驻该国使（领）馆或者商条代表处的认证。

（抵押合同的生效）

抵押合同在国外签订的，自认证之日起生效；在港、澳、台地区签订的，或在境内签订依法必须公证或抵押当事人约定进行公证的，自公证之日起生效；在境内签订且抵押当事人约定不进行公证的，自签订之日起生效。

（抵押物的估价）

设定房地产抵押关系应当对抵押物进行估协，并在抿押合同中载明所佑价值。抵押物的价值，可以由抵押当事人协商议定，也可以由抵押当事人委托经有关行政管理部门批准的房地产评佑机构评佑确定。

（抵押物的保险）

当事人约定对抵押物保险的，由抵押人向保险公司投保。

（抵押物的出租）

以已设定抵押权的房地产进行出租的，出租人应当将已抵押的事实明示拟承租人。

（对抵押物限制的约定）

抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借、转借抵押物或者改变抵押物使用性质的，应当在抵押合同中约定。

（无效合同）

下列抵押合同为无效合同：

（一）违反本办法第七条规定所签订的抵押合同；

（二）抵押合同所担保的合同无效的；

（三）违法签订的其他抵押合同。

第四章 抵押物的占管

（抵押物的占管及占管责任）

抵押物由抵押人占管。

抵押人在占管期内应当保持抵押物的安全、完好。

（抵押权人的约定检查）

抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。

（抵押物转让、拆除或者改建的限制）

除国家建设需要进行拆迁外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或者改建。

因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。

抵押物发生继承、析产的，承受人应当及时书面通知抵押权人。

（抵押物转让后的义务）

抵押吻发生转让的，抵押物所承担的担保义务不变。

作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡时，其合法继承人或者受遗赠人应当承担与所继承或受遗赠的抵押财产实际价值相应的抵押担保义务。

（抵押物灭失或者毁损的补救）

除自然损耗外，抵押物灭失或者毁损的，抵押人应当立即通知抵押权人，并采取有效措施防止损失扩大。

因抵押人过错而导致抵押物灭失或者毁损的，不能或者不足以作为其履行债务的担保时，抵押人应当重新提供或增加抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。

（赔偿金和补偿金）

非抵押人过错造成抵押物灭失、毁损或者被依法列入拆迁范围所获得的赔偿金、补偿金，应当提存公证，并作为抵押财产处理。

第五章 抵押合同的变更、解除和终止

（抵押合同的变更）

已设定抵押权的房地产被改建或者依法列入拆迁范围，以交换产权方式补偿的，由抵押当事人以交换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。

抵押人按本办法第三十二条第二款规定重新提供或增加抵押物的，应当相应变更抵押合同。

除本条第一款、第二款规定外，变更抵押合同必须经当事人协商一致。

变更抵押合同，当事人应当签订抵押变更合同。

（抵押合同的解除）

因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围并实行作价补偿，其补偿金已用于清偿抵押物所担保的债务的，抵押合同解除。

除前款规定外，解除抵押合同必须经抵押当事人协商一致并签订抵押解除合同。

（抵押合同的终止）

抵押人在合同期内已清偿债务或者抵押权人放弃债权的，抵押合同终止。

第六章 抵押登记

（抵押登记的效力）

房地产抵押关系设定后，必须向房地产登记机关办理抵押登记。未经登记的房地产抵押关系不得对抗第三人。

（抵押登记的机构和时间）

房地产抵押当事人应当在下列规定时间内，按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理抵押登记：

（一）在境内签订抵押合同的，为合同生效之日起三十日内；

（二）在港、澳、台地区或者国外签订抵押合同的，为合同生效之日起六十日内。

以房屋期权作抵押，房屋在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取房屋所有权证之日起三十日内，重新办理抵押登记。

（抵押登记需提交的材料）

办理房地产抵押登记，抵押双方当事人必须持抵押合同、身份证件，填写房地产抵押登记申请表，并由抵押人提交下列材料：

（一）以出让土地使用权作抵押的，提交建设用地规划许可证和国有土地使用权证；

（二）以房屋及其占有范围内的土地使用权作抵押的，提交房屋所有权证和土地使用权证；

（三）以预购房屋期权作抵押的，提交依法生效的房屋预售（购）合同；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料。

（四）以建筑工程发包的房屋期权作抵押的，提交依法生效的建筑工程承包合同和土地使用权证件；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料。

抵押当事人委托他人办理房地产抵押登记的，还必须提交委托书和代理人身份证件。

（抵押变更登记）

抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押变更合同生效之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押变更登记。

（抵押注销登记）

抵押合同解除或者终止，抵押当事人应当在抵押合同解除或者终止之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押注销登记。

（登记证明的出具）

房地产抵押登记机关应当在受理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记申请之日起十五日内，向登记人出具登记证明。

（登记的费用）

办理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记，抵押当事人应当向登记机关支付登记费用。

（登记材料的查阅）

抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记的有关材料可以公开查阅。查阅人应当支付查阅费用。

第七章 抵押物的处分

（处分的条件）

有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押物：

（一）债务人未依约履行到期债务的；

（二）作为公民的债务人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期质条的；

（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；

（四）抵押人被宣告解散或破产的；

（五）抵押人违反第三十条规定擅自处分抵押物的；

（六）作为法人或者其他组织的抵押人，发生喊资、分立等情况而影响或者可能影响抵押合同履行的；

（七）抵押合同约定的其他情况。

（处分的方式）

有本办法第四十五条规定情况之一的，抵押当事人可经协商以下列方式处分抵押物：

（一）作价转让；

（二）拍卖。

抵押当事人无法达成作价转让抵押物协议时，以拍卖方式处分抵押物。

（处分前的通知）

抵押权人处分抵押物前，应当书面通知抵押人；抵押物为共有或者已出租的房地产的，还应当同时书面通知共有人或承租人。

（优先购买权）

按本办法处分抵押物时，下列法人、其他组织或者公民在同等条件下享有优先购买权，但以拍卖方式处分抵押韧的除外：

（一）已出租的抵押物的承租人；

（二）按份共有的抵押物的其他共有人；

（三）与抵押物不宜分割或者有共同配套使用设施的房地产的共有人。

以拍卖方式处分抵押物前，抵押权人应当书面通知前款所列享有优先购买权的相关人。

（优先受偿权）

设定两个以上抵押权的房地产被处分时，优先受偿权按下列顺序确定：

（一）在规定期限内办理抵押登记者，优先于超过规定期限办理抵押登记者；

（二）均在规定期限内办理抵押登记的，以抵押合同生效的时间在前者为优先；

（三）均超过规定期限办理抵押登记的，以房地产登记机关受理登记的时间在前者为优先。

处分设定抵押权的房池产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（处分时租赁关系的处理）

尚在租赁期内的抵押物处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。

（处分抵押物时划拨土地使用权收益处理）

设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当按规定从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

（破产后的抵押物）

抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产财产。但处分抵押物所得金额超过履行俩物所需金额的，超过部分属于破产财产。

（拍卖的中止）

抵押当事人选择拍卖方式处分抵押物的，在拍卖程序开始前有下列情形之一的，可以中止拍卖：

（一）被拍卖抵押物有权属争议的；

（二）抵押权人要求中止拍卖的；

（三）抵押人愿意即时履行债务或者向抵押权人提供有能力履行筷条的证明，申请中止拍卖的；

（四）应当中止拍卖的其他情况。

（处分方式的规定）

抵押当事人选择拍卖方式处分抵押物的，按本市房屋拍卖的有关规定办理。

抵押当事人选择作价转让方式处分抵押物的，按本市房地产交易管理的有关规定办理。

（处分所得金额的分配）

处分抵押物所得金额，依下列顺序和原则分配：

（一）支付处分抵押物所需费用；

（二）扣缴抵押物处分后应缴税费；

（三）履行债务和违约金；

（四）剩余金额交还抵押人。

处分抵押物所得金额不足履行债务和违约金时。抵押权人有权向债务人追索不足部分。

（划拨土地使用权的转移）

处分别拔土地使用权地块上设定抵押权的房屋期权时，应同时转移相应的划拔土地使用权。

第八章 法律责任

（违约责任）

抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同；任何一方不履行或不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。

因抵押当事人过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。

（对第三人损失的赔偿）

抵押人擅自以出租、出借、转移、出售、交换、赡与或丧其他方式处理或处分抵押物，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

（隐瞒抵押物状况的责任）

抵押人隐瞒抵押物被查封、扣押或者已抵押、已出租等情况，造成他人损失的，由抵押人予以赔偿。

（责任的免除）

由于不可抗力致使抵押物全部或者部分灭失、毁损、贬值，抵押人应及时告知抵押权人。在取得有关证明以后，可免除抵押人重新提供或者增加抵押物的责任。

（争议的处理）

抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押物发生争议的，应当协商解决；协商不成的，抵押当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。

第九章 附则

（评估、登记、查阅费用标准的制定）

抵押物评估、抵押登记和登记材料查阅费用的标准，由市房地产管理部门提出，经市物价部门、市财政部门核准后施行。

（本办法施行前抵押的补登记）

本办法施行前未办理登记或者变更登记的抵押合同，当事人应当按市房地产管理部门规定的时限，向市或区、县房地产登记机关补办登记或者变更登记。

（国有房地产抵押的适用）

国有房地产抵押，同时适用国有资产管理的有关规定。

（具体应用解释）

本办法的具体应用由市房地产管理部门负责解释。

（生效日期）

本办法自一九九五年一月一日起施行。