上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）

上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）

制定机关: 上海市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 1989.08.02

施行日期: 1989.08.15

题     注 : （１９８９年８月２日上海市人民政府批准）（编者注：本规定已被1994年8月1日上海市人民政府批准 1994年10月1日起施行的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）》废止）

第一章 总则

为加强本市城市建设的规划管理，保证城市规划的实施，根据国务院批准的《上海市城市总体规划方案》和《上海市城市建设规划管理条例》等有关法规，结合本市实际情况，制定本规定。

本规定适用于本市中心城、卫星城、郊县城镇、独立工业区和城市发展控制用地。郊县村镇建设除另有规定外，可参照执行。

第二章 城市土地使用区划分类

本市城市土地使用区划分类如下：

（一）绿地、旷地、城市发展控制用地，指公共绿地、风景区用地、城市隔离绿地、苗圃、果园、林地、其他绿地以及城市发展控制用地等。

（二）居住用地：

第一类居住用地，指环境和建筑质量较好的低层、低密度的居住用地；

第二类居住用地，指多层住宅为主的居住用地；

第三类居住用地，指高层住宅为主的居住用地。

（三）公共活动中心用地，指市中心、分区中心、地区中心及市级专业中心（不含居住区中心）的行政办公、金融贸易、商业服务、文化娱乐等综合建筑用地。

（四）工业用地：

第一类工业用地，指对居住和公共设施的环境有干扰、有污染的工业用地；

第二类工业用地，指对居住和公共设施的环境基本无干扰、无污染的工业用地。

（五）仓储用地：

普通仓库用地，指普通库房建筑为主的仓库用地；

危险品仓库用地，指存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。

（六）大专、科研、设计用地，指高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。

（七）市政公用设施用地，指城市供应设施（水、电、热、燃气等）、市内交通设施（公共交通、出租汽车、货运交通、轮渡、交通管理设施和停车场等）、通信设施（电讯、电话、邮政等）、市政环卫设施（雨污水泵站、污水处理厂、粪便垃圾集运处理设施等）、消防设施、各种养护维修设施等用地。

各项建设用地应符合批准的详细规划的规定；尚未编制详细规划的，按分区规划和《城市土地使用适建范围表》（详见表一）的规定执行。

第三章 建筑密度 建筑面积密度

新建、扩建建筑工程项目的建筑密度、建筑面积密度，应根据批准的详细规划确定；尚未编制详细规划的，按分区规划和《建筑密度与建筑面积密度控制指标表》（详见表二）的规定，由城市规划管理部门核定。

中心城旧区的建筑工程能为社会公众提供开放空间者①，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可在第五条规定的基础上按下表规定增加建筑面积：

───┬─────────────┬───────────────────
  等  │  允许建筑面积密度②      │   每提供一平方米开放空间有效面积允许
  级  │   （万平方米／公顷）     │       增加的建筑面积（平方米）③
───┼─────────────┼───────────────────
  １  │    ２及２以下            │            １．０
───┼─────────────┼───────────────────
  ２  │    ２．１－４            │            １．５
───┼─────────────┼───────────────────
  ３  │    ４．１－６            │            ２．０
───┼─────────────┼───────────────────
  ４  │      ６  以上            │            ２．５
───┴─────────────┴───────────────────

第四章 建筑间距

居住建筑的间距，除必须符合消防、卫生防疫和建筑保护等要求外，必须符合下列规定：

（一）根据日照、通风的要求和本市用地的实际情况，居住建筑的间距规定如下：

１．平行布置的居住建筑，朝向为南北向或南偏东（西）的，在中心城不小于南侧建筑高度的１．０倍，在卫星城及郊县城镇不小于１．２倍；朝向为东西向的，在中心城不小于较高建筑高度的０．９倍，在卫星城及郊县城镇不小于１．０倍。

２．相互垂直布置的居住建筑，在中心城不小于较高建筑高度的０．７倍，在卫星城及郊县城镇不小于０．８倍。

（二）在中心城旧区建筑密集地段进行改建，建筑间距按本条第（一）项规定执行确有困难的，在保证原来的居住环境确有改善的前提下，可适当缩小，但平行布置的居住建筑朝向为南北向或南偏东（西）的，改建后的间距，不小于南侧建筑高度的０．９倍；朝向为东西向的，不小于较高建筑高度的０．８倍；垂直布置的居住建筑，其间距不小于较高建筑高度的０．６倍。与基地外的居住建筑的间距，仍须按本条第（一）项规定执行。

（三）多层居住建筑有底层商店的，其建筑间距不得缩小。在中心城旧区建筑密集地段进行改建，执行本条第（一）项规定确有困难的，经城市规划管理部门核定，其与南侧建筑的间距，可扣除底层商店的高度（只限一层，自室内地面至楼板面），但不得同时执行本条第（二）项规定。

（四）高层建筑（含高层建筑群）与居住建筑的间距，按下列规定确定：

１．保证受遮挡的居住建筑（包括高层、多层、低层）的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时；

２．居住建筑的朝向为南北向的，高层建筑与其北侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的０．５倍，且其最小值不小于２４米；

３．居住建筑的朝向为东西向的，高层建筑与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的０．２５倍，且其最小值不小于１３米；

４．在中心城旧区建筑密集地段进行改建，执行本项第２、３目规定确有困难的，在符合本项第１目规定的前提下，其间距可适当缩小，但不得小于最小值。

５．凡符合本项规定的，可不受本条第（一）项规定的限制。

（五）在符合以上各项间距规定的前提下，低层居住建筑与北侧多层居住建筑的最小间距不小于８米；多层、低层居住建筑与北侧高层居住建筑的最小间距不小于１３米。

（六）在第一类居住用地地区进行新建、改建时，应保持该地区原有的良好环境，其最小建筑间距不小于南侧建筑高度的１．４倍。

（七）多层居住建筑的两个山墙的端距不小于较高建筑物高度的０．４～０．５倍；如按此规定不能满足消防或居住区内部通道的要求，应按消防或居住区内部通道的要求控制，具体由城市规划管理部门核定。

新建、改建的居住建筑，均应按前款规定的间距，通过改进规划布置和建筑设计，积极改善居室日照条件和自然通风条件。

医院病房大楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和中小学教学楼的建筑间距的确定，除须符合消防、卫生等规定外，应进行日照阴影分析，保证受遮挡的上述建筑的房间冬至日满窗日照的有效时间不少于三小时。

在中心城旧区改建执行前款规定确有困难的，其间距可适当缩小，但应保证受遮挡的房间冬至日满窗日照有效时间不少于二小时。

沿建筑基地边界布置的建筑，应与边界外保持适当的间距。界外是空地时，必须符合下列要求：

（一）多层、低层建筑与基地边界的南北间距，不小于建筑物高度的０．５倍；与基地边界的东西向侧距，不小于０．２５倍。

（二）高层建筑与基地边界的南北向间距，不小于建筑物高度的０．２５倍，且其最小间距不小于１２米；与基地边界的东西向侧距，不小于建筑物高度的０．１２５倍，且其最小间距不小于６．５米。

（三）在中心城旧区建筑密集地段进行改建，执行本条第（二）项规定确有困难的，可适当减少，但不得低于最小值。

界外是居住建筑的，除须符合前款规定外，不论高层、多层、低层建筑均须符合第七条规定。

界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的，由城市规划管理部门根据有关规定核定其间距。

除第八条列举的建筑外，其他非居住建筑的间距，应根据城市设计、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏解、建筑保护和施工安全等要求和有关规定，由城市规划管理部门具体核定。

第五章 沿路建筑高度 沿路建筑后退距离

沿城市道路建筑的高度，除必须符合建筑保护、消防和日照间距等要求外，还必须符合下列规定：

（一）在一般路段，沿路建筑高度（Ｈ）不得超过道路规划红线宽度（Ｗ）加建筑后退距离（Ｓ）的１．５倍，即：

Ｈ≤１．５（Ｗ＋Ｓ）

（二）在市中心、分区中心、地区中心和市级专业中心地段，沿路组合建筑的高度按投影面积控制，具体按下式计算确定：

Ａ≤Ｌ（Ｗ＋Ｓ）

式中：Ａ－－沿路组合建筑以１∶１．５（即５６．３°）高度角投射在地面上的投影总面积。

Ｌ－－建筑基地沿路的长度。

Ｗ－－道路规划红线宽度。

Ｓ－－沿路建筑的后退距离。

（计算方法按本规定附录二第３条（２）执行）

（三）道路交叉口的建筑高度，应按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过３０米时，其超过部分应按窄路确定。

在机场、电台、保护建筑附近及其他有净空限制和城市景观高度控制要求的地区，新建建筑物的高度必须符合本市有关净空限制或高度控制的规定。

沿城市道路两侧新建、改建的建筑物，后退道路规划红线的距离应按详细规划的规定执行；尚未编制详细规划的，其后退道路规划红线的距离不得小于３米。高层建筑和道路交叉口四周的建筑，后退道路规划红线的距离不得小于５米。

在中心城旧区执行前款规定确有困难的，经城市规划管理部门核定，后退距离可适当缩小，但建筑物的基础、台阶、管线、阳台及附设设施不得逾越道路规划红线。

新建有大量人流、车流集散的影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型旅馆、办公楼及大型商场等建筑物，其主要出入口面向城市道路的，后退道路规划红线的距离，除详细规划有规定外，不得小于８米，并应妥善安排沿路出入口位置，不得影响城市交通。

郊区公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带的宽度规定如下：

（一）国道、快速公路，两侧各５０米；

（二）主要公路，两侧各２０米；

（三）次要公路，两侧各１０米。

公路规划红线及隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物和构筑物，但可耕种或绿化造林。经城市规划管理部门批准，也可开挖沟渠，埋设管道，架设杆线。

公路穿越村镇、城镇时，各项建设可按村镇、城镇规划进行管理，但后退公路规划红线的距离不得小于５米。

第六章 附则

本规定由上海市城市规划建筑管理局负责解释。

本规定自一九八九年八月十五日起施行。

注：①开放空间，系指在建筑工程基地内为社会公众提供广场、绿地、通道、停车场等公共使用的空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。开放空间必须符合本规定附录一第４条所列之条件。

②允许建筑面积密度，系指批准的详细规划所规定的指标；无批准的详细规划或详细规划未规定指标者，按本规定表二所列的各类建筑指标，由城市规划管理部门核定。

③开放空间有效面积的计算方法按本规定附录二第２条执行。

附录一 名词解释

１．城市土地使用区划分类－－指对城市用地根据综合功能分区的原则进行分类，以便合理确定各类用地的使用性质、适建建筑范围和建筑容量指标。

２．建筑密度－－建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值（以百分比表示）。

３．建筑面积密度－－建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值（以万平方米／公顷表示）。

４．开放空间必须符合下列条件：

（１）任一方向的净宽度在４米以上，实际使用面积不小于１００平方米；

（２）以净宽１．５米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高低差在７．５米以下；

（３）除骑楼、交通廊道和底层社会性停车场等交通设施外，其他开放空间不得有上层建筑，但允许设采光天棚或遮阳篷架；

（４）常年开放为公众通行或休息用，不得改变用途性质。

５．旧区－－指中心城分区规划中南北分区的范围，即中山环路环绕的部分和黄浦江以西（北），内走马塘以南的范围。

６．新区－－指中心城除第５条所述南北分区外的其他九个分区的范围。卫星城、郊县城镇、独立工业区和城市发展控制用地规划范围内的建筑工程，只适用新区的建筑密度和建筑面积密度控制指标。

７．中心地段－－指市中心、分区中心、地区中心和市级专业中心及其相邻的周围地段，其范围按分区规划核定。

８．一般地段－－指中心地段以外的其他地段。

９．建筑密度地段－－指建筑密度超过６０％的地区。

１０．日照有效时间规定如下：

────────────────┬───────────────────
      建筑物朝向                │             有效日照时间
────────────────┼───────────────────
    正南向                      │          ９∶００－１５∶００
    南偏东１°－１５°          │          ９∶００－１５∶００
    南偏东１６°－３０°        │          ９∶００－１４∶３０
    南偏东３１°－４５°        │          ９∶００－１３∶３０
    南偏东４６°－６０°        │          ９∶００－１２∶３０
    南偏东６１°－７５°        │          ９∶００－１１∶３０
    南偏东７６°－９０°        │          ９∶００－１０∶３０
    南偏西１° － １５°        │          ９∶００－１５∶００
    南偏西１６°－３０°        │          ９∶３０－１５∶００
    南偏西３１°－４５°        │          １０∶３０－１５∶００
    南偏西４６°－６０°        │          １１∶３０－１５∶００
    南偏西６１°－７５°        │          １２∶３０－１５∶００
    南偏西７６°－９０°        │          １３∶３０－１５∶００
────────────────┴───────────────────
        注：（１）日照时角－－按平均每小时１５°计算。
            （２）日照计算点－－指受遮挡窗户的窗台中点。

１１．高层建筑－－指建筑高度大于２４米的建筑，其中高层住宅为８层以上（不含８层）。

１２．多层住宅－－指４至８层的住宅。

１３．低层住宅－－指１至３层的住宅。

附录二 计算方法说明

１．建筑密度和建筑面积密度计算

（１）建筑面积：按国家经委颁布的《建筑面积计算规则》计算。但在计算建筑面积密度时，地下室、半地下室的面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层的建筑面积１０％的不计；开放空间的建筑面积也不计。

（２）建筑基地面积：

甲、建筑基地面积必须以城市规划管理部门正式划定的用地范围面积为准；基地周围道路规划红线以内的面积不得计入。

乙、建筑基地内如有不同性质的建筑（如公共建筑、住宅建筑、工业建筑等）应分类划定建筑基地范围，分别计算建筑密度和建筑面积密度。各类建筑基地的划分，规划设计上有明确界限的，以规划设计为准；规划设计上无明确界限的，按不同性质建筑的建筑面积比例分摊计算。

丙、建筑物如为居住与公共建筑的综合楼，建筑基地面积可按不同使用性质的建筑面积比例分摊计算。

２．开放空间的有效面积按下式计算确定：

Ｆ＝Ｍ×Ｎ

式中：Ｆ－－开放空间的有效面积。Ｍ－－开放空间向公众开放的实际使用面积。Ｎ－－有效系数。

（１）开放空间在地面层，基地坪标高与道路或基地地面的高低差小于或等于１．５米时，Ｎ＝１．０。

（２）开放空间在屋面上或为下沉式广场，其地坪标高与道路或基地地面的高低差在１．５１～４．５米时，Ｎ＝０．７５。

（３）开放空间在屋面上或为下沉式广场，其地坪标高与道路或基地地面的高低差在４．５１～７．５米时，Ｎ＝０．５。

（４）开放空间为骑楼、交通通道或底层社会停车场，且与道路或基地地面的高低差小于或等于１．５米时，Ｎ＝１．０。

３．沿路建筑高度

（１）一般地段沿路建筑高度的控制

Ｈ≤１．５（Ｗ＋Ｓ）

见附图一（略）

（２）中心地段沿路组合建筑高度的控制

甲：Ａ≤Ｌ（Ｗ＋Ｓ）

见附图二（轴测图，略）

图中斜线部分为１∶１．５（即５６．３°）高度角的投影面积Ａ。

Ｈ1～Ｈ3为组合建筑各部分实际高度。

乙：在实际应用中，为了简化作图和计算方法，也可采用下列演化而来的算式和附图三的作图方法控制建筑高度。

Ａ’≤１．５Ｌ（Ｗ＋Ｓ）

式中：Ａ’为沿路建筑以１∶１（即４５°）高度角投射在地面上的投影面积。Ｌ、Ｗ、Ｓ的意义同前。

见附图三（平面图，略）图中斜线部分为１∶１（４５°）高度角的投影面积Ａ’；Ｈ1～Ｈ3为组合建筑各部分实际高度。

４．建筑高度计算

在计算建筑间距时，建筑高度按如下规定计算：

（１）平屋面：应自室外地面至女儿墙顶。

（２）坡屋面：坡度小于３５°（含３５°）时，应为室外地面至檐口；坡度大于３５°时，应为室外地面至屋脊。

说明：表一、表二及附图一、附图二、附图三见上海市人民政府办公厅、上海市人民政府法制办公室编的《上海市法规规章汇编》（１９８８－１９８９）。