南京市职工个人政策性住房抵押贷款暂行办法

南京市职工个人政策性住房抵押贷款暂行办法

制定机关: 南京市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1995.12.01

施行日期: 1995.12.01

题     注 : （1995年12月1日南京市人民政府发布 本办法自《南京市深化住房制度改革方案》实施之日起施行）

第一章 总则

为建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求，根据《南京市深化住房制度改革方案》、《南京市房地产抵押管理暂行办法》及有关规定，制定本办法。

职工住房抵押贷款是南京市住房基金管理中心运用归集的职工住房公积金及其它房改资金，委托承办银行向参加住房公积金缴存、在本市购、建自住住房或翻建、大修私房的职工发放的专项政策性贷款，为保证借贷双方的权益，本项贷款一律实行房地产抵押或有价证券抵押并加设第三方担保。

第二章 贷款对象及条件

贷款对象：参加南京市住房制度改革并按规定向市住房基金管理中心及时足额缴存住房公积金的各单位职工。

贷款条件：贷款申请人须具备下列条件：

（一）具有南京市常住城镇户口；

（二）具有购房协议、合同或获准自建住房（翻建、大修）的证明等各项证明及文件；

（三）具有不少于购、建住房总价５０％的自筹资金（含本人及本户成员，直系亲属已缴存的住房公积金）作为购、建住房的首付款，但首付款加贷款金额相当于全额购、建住房的总价；

（四）有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；

（五）同意用本人所购的房产或贷款银行认可的有价证券作为抵押，属房地产抵押的，须符合《南京市房地产抵押管理暂行办法》的有关规定；

（六）必须有借款人所在单位〔第三方（法人）〕提供不可撤销的全额担保，若无相关法人，可由借款人的家庭成员所在单位的法人或借款人所在单位的上级主管单位指定符合资质要求的法人作担保人；

（七）同意办理有关保险、公证。

借款人提出借款申请时，须向贷款银行提供以下书面证明材料：

（一）借款人具有法律效力的身份证明；

（二）借款人所在单位出具的借款人有稳定经济收入的资信证明；

（三）购自住房的，提供符合法律规定的购房合同或协议书；建造自住房的，提供城建管理部门批准建房的证明文件和土地使用证；翻建、大修私房的，提供房屋产权证书和城建管理部门的批准文件；

（四）贷款银行认为需要评估的须提供有资质的估价机构出具的《房地产估价报告书》；

（五）借款担保人的资信情况及担保意向书；

（六）贷款银行要求提供的其它证明文件和材料。

第三章 贷款额度、期限、利率

贷款额度：以成本价购房的，可贷额不得高于总价的５０％；以市场价购房的或自建、翻建、大修私房的，可贷额不得高于以成本价购房可贷额的平均水平；每户限贷一次。

贷款期限：购旧房或自建、翻建、大修私房最长不超过七年，购新房（含商品房）最长不超过十年。贷款年限不得超过借款人法定退休年龄。

贷款利率：在职工住房公积金存款利率基础上加规定利差，五年内加１．８０个百分点；五年以上加２．３４个百分点；贷款利率随职工住房公积金存款利率调整而调整。

第四章 贷款程序

借款人与售房或建房单位签订符合法律规定的购房或建房合同协议并向贷款银行提交本办法第五条规定的各项证明材料，同时如实填写《南京市职工个人政策性抵押贷款申请表》。

贷款银行对借款人的申请表及有关证明材料进行审查，经初审合格后，在《南京市职工个人政策性抵押贷款申请表》上签署意见，借款人据此在贷款银行开设用于归还贷款的职工储蓄帐户。

借款人必须与贷款银行指定的保险公司办理个人住房抵押贷款综合保险。

属房地产抵押贷款的，抵押双方当事人需填写《南京市房地产抵押登记申请表》并签订《南京市房地产抵押合同》到市房产局有关部门办理房地产的抵押登记和鉴证手续，申领抵押权凭证。抵押权凭证由贷款银行执管。

借贷保三方再签订抵押贷款合同并进行公证。

贷款银行以转帐方式将借款人的贷款划入售房单位在贷款银行开设的临时帐户中，待抵押手续完备后，按金融分工的规定，由单位将款项直接划入在工商银行或建设银行有关网点开设的售房款专用帐户内，对于符合条件允许提现的，则划入该职工储蓄帐户内。

第五章 贷款的偿还

贷款本息采取按月等额还款方式，由借款人提前将应还本息存到储蓄还款帐户上并委托贷款银行根据《抵押贷款合同》规定的日期直接在帐户中扣收，按月还本付息的数额须在贷款合同中明确。

归还贷款本息的公式为（本息均还法）：

                  借款额（元）
    月归还本金＝────────
                  借款期（月）
                  （借款期（月）＋１×借款额（元）×月利率
    月归还利息＝───────────────────────
                        ２×借款期（月）

借款人须按《抵押贷款合同》的规定每月按期归还到期的贷款本息。未按期归还贷款本息的，以逾期还款额为基数，每逾期一天，计收万分之五违约金。借款人连续逾期二个月不偿还贷款本息的，由担保人直接承担还款责任，贷款银行有权将借款人所欠款项从担保人的帐户中扣收。

贷款全部到期后，借款人未能还清全部贷款本息的，将依据第十六条处理。借款人若提前归还全部贷款本息，贷款银行应按实际贷款期限计收贷款利息。

还清贷款本息后，属房地产抵押的，抵押双方当事人应及时到市房产局有关部门办理抵押注销手续。

借款人死亡或依法宣告失踪，借款人财产的合法继承人或受遗赠人应继续履行借款人签订的贷款合同。否则，贷款银行有权依法处理抵押物。

发生下列情况之一的，贷款银行有权收回部分或全部贷款：

（一）借款人违反贷款合同规定的任何条款，经贷款银行提出后借款人未予纠正的；

（二）借款人发生任何导致不能按期归还贷款本息变故的。

第六章 贷款抵押和担保

借款人须提供自有房产（包括拟购房产）或贷款银行认可的有价证券作为抵押物。

抵押人以不动产抵押的，应将房屋它项权证交贷款银行执管；抵押人若以有价证券抵押的，应将有价证券交银行执管。在保管期内如发生遗失等贷款银行负有全额赔偿责任。

抵押物需估价的由贷款银行与借款人协商或由贷款银行指定的具有评估资质的估价部门办理，抵押率不得超过抵押物评估值的７０％，有价证券的抵押率由贷款银行确定。

在抵押有效期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将自己占管的抵押物出租、变卖、赠与、拆除、改建，不得改变其性质。如转让，须经抵押权人同意并办理相应手续。

借贷双方应详细开列抵押物清单。抵押自贷款合同签订并经公证后生效，至借款人还清贷款本息时止抵押解除。在抵押期间以有价证券作为抵押物的，在有价证券到期时，经抵押人同意可用于提前归还贷款本息或由贷款银行兑现后转存并继续抵押。

贷款合同须有贷款银行认可的第三方（法人）不可撤销的全额担保，担保人必须具有独立法人资格及代为偿还全部贷款本息的能力。

担保人对借款人履行贷款合同承担连带责任，并放弃任何抗辨理由。

贷款期满后借款人仍未还清贷款本息的，贷款银行有权依法对抵押物进行处理，借款人无权提出任何异议，由于处理抵押物造成的任何损失由借款人负责。抵押物处理后不足以抵偿借款人所欠贷款本息时，贷款银行仍有权追索债务。

发生以下情况之一者，贷款银行有权依法处理抵押物：

（一）借款人死亡或被依法宣告失踪而无合法继承人或受遗赠人；

（二）合法继承人或受遗赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务；

（三）担保人也无力履行担保义务的。

第七章 抵押物的保险

借款人须在贷款合同签订前办理个人住房抵押贷款综合保险，投保期限不得短于抵押期，投保金额不得低于贷款额。贷款银行为该保险的第一受益人，保险单不得有任何有损银行权益的限制条件，保险所需一切费用由借款人承担。在抵押期间，保险单交贷款银行保管，保险单享有的权益无条件地让渡给贷款银行。

抵押有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，如保险中断，贷款银行有权代为投保，一切费用由借款人承担。

第八章 附则

贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，因贷款银行的责任影响借款人按合同规定使用贷款，贷款银行须按影响的天数和金额每天付给借款人万分之五的违约金。

贷款合同各方发生纠纷时，当事人应协商解决；协商无效可向当地人民法院提起诉讼。

在办理贷款过程中所发生的抵押物估价、抵押鉴证、保险等费用均由借款人承担；公证费用由借贷双方共同承担。

贷款合同当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同的，须以书面形式提前通知合同的其他当事人，未达成书面协议前原合同继续有效。

本办法自《南京市深化住房制度改革方案》实施之日起施行。