抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定

抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定

制定机关: 抚顺市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 失效

发布文号:

公布日期: 2002.01.31

施行日期: 1997.05.27

题     注 : （1997年5月27日抚顺市人民政府发布）（编者注：本规定已被2002年1月7日抚顺市人民政府第53次常务会议审议通过 2002年1月31日抚顺市人民政府令第89号公布 自公布之日起施行的《抚顺市人民政府关于废止2000年底以前发布的部分规章的决定》废止）

第一章 总则

为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活环境，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

凡在城市规划区内实行物业管理的住宅小区、从事物业管理服务工作的单位及住宅小区内的房屋产权人、使用人均应遵守本规定。

本规定所称住宅小区是指以住宅为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套公共设施，建筑面积在三万平方米以上的居民生活区。

本规定所称物业管理，是指物业管理企业受住宅小区住户的委托，对住宅小区各类房屋及相配套的公共设施、共用设备、公共场地、小区绿化、小区道路、环境卫生、公共秩序等进行维护、修缮和管理。

本规定所称住户，是指住宅小区内各类房屋的产权人、使用人。

城市新建住宅小区必须实行物业管理，已交付使用的住宅小区应创造条件逐步实行物业管理。

市人民政府房产行政主管部门主管城市住宅小区物业管理工作，主要职责是：

（一）制定住宅小区物业管理的有关规定；

（二）从宏观上对住宅小区物业管理工作进行组织协调和业务指导；

（三）对住宅小区管委会和物业管理企业的管理服务工作进行监督检查；

（四）负责物业管理企业的资质审查、评定等级、发放物业管理资质证书和年检工作；

（五）参与住宅小区的综合验收，负责组织新建住宅小区接管；

（六）组织开展住宅小区达标创优活动；

（七）负责住宅小区物业管理人员的培训。

各区人民政府和规划、城建、交通、环卫、邮电、供电、工商、物价、公安、消防、供水、供暖、燃气等管理部门（以下简称专业管理部门），协同房产行政主管部门做好住宅小区的物业管理工作。

住宅小区的住户有参与住宅小区物业管理的权利，并有合理使用房屋、公共设施、维护和遵守住宅小区公共秩序的义务。

第二章 住宅小区建设与移交

住宅小区规划设计遵照《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》及有关规定执行，并按其规定规划设计道路、管线、公共绿地、幼儿园、停车场、文化体育、商贸服务、环卫、消防等市政公用基础设施和公共配套设施。其配建水平应与居住人口规模相对应，并与住宅同时规划，同时建设，同时投入使用。

住宅小区的规划设计方案，必须经市规划行政管理部门会同有关部门审定。住宅小区必须按照经批准的规划设计方案进行建设。

市建设行政主管部门、市开发办、市规划行政主管部门对住宅小区的建设实行管理与监督。

房地产开发建设单位进行住宅小区建设，应严格按设计标准施工，不得擅自改变规划设计。确需部分变更的，必须经市规划行政主管部门同意，市规划行政主管部门在审定时，应征求有关部门的意见。

住宅小区竣工后，由市开发办组织有关部门按国家、省、市有关规定标准进行综合验收。住宅小区竣工验收必须符合下列要求：

（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理要求全部建成，并满足使用要求；

（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施及单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。

住宅小区经综合验收合格后方可配户。

住宅小区的开发建设单位，应在住户入住前6个月，委托物业管理企业对住宅小区实行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。

住宅小区竣工综合验收后，建设单位凭住宅小区验收合格手续，向房产行政主管部门申请办理小区移交管理手续。

两个以上建设单位合建的住宅小区办理移交管理手续时，由该小区建设规模大的单位负责牵头办理移交管理手续。

住宅小区移交管理时，建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设有关资料：

（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

（二）房屋设备和配套设施的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）住宅小区各类房屋清单；

（五）出售房屋的产权归属和成本核算清单；

（六）住宅小区公共设施、共用设备及公共场地清单；

（七）其它应提供的资料。

开发建设单位出售商品房，产权人按房改政策出售公房，均应在售房合同中明确物业管理内容。

住宅小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任。但经鉴定的建设质量问题及保修期内的房屋、设施，仍由该建设单位负责修缮。

第三章 住宅小区管理委员会

住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内房屋产权人和使用人的合法权益，对住宅小区物业实行民主管理的群众性自治组织。

住宅小区入住率达50％以上时，在房产行政主管部门的指导下，由住宅小区所在街道办事处组织住户代表及有关管理部门举行住宅小区管委会筹备会议，选举产生管委会。

管委会成员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的人员组成。住户代表在管委会成员中的比例应不低于70％。

管委会每届任期三年，管委会委员可连选连任，主任委员由街道办事处主任或副主任担任。

管委会享有以下权利：

（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；

（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；

（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；

（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区物业管理、修缮、服务等重大措施。

管委会履行下列义务：

（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益；

（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；

（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

（四）及时向有关管理部门和单位反映住户的意见和要求；

（五）组织小区达标创优和其他社会公益活动；

（六）召集和主持住户大会及有关会议，每年向大会和物业管理行政主管部门报告一次工作。

第四章 物业管理企业

物业管理企业是依法成立，从事住宅小区物业管理及提供社区服务的经营单位。

开办物业管理企业必须具备下列条件：

（一）有10万元以上的注册资金；

（二）有固定的办公场所；

（三）有符合规定的物业管理章程；

（四）有管理机构和与管理规模相适应的各类管理人员、技术人员。

申办物业管理企业必须提供下列资料：

（一）申请报告；

（二）代表人身份证明；

（三）资质证明；

（四）办公场所证明；

（五）物业管理章程；

（六）管理人员和技术人员资格证明。

开办物业管理企业，须先向房产行政主管部门提出书面申请，经资质审查批准，领取物业管理企业资质证书，并向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后方可开业。

物业管理企业依据与管委会签订的《住宅小区物业管理合同》，对住宅小区实施物业管理。物业管理合同须报小区主管部门备案。

物业管理企业对住宅小区实行专业化管理和综合性有偿服务。

物业管理企业职责：

（一）根据本规定和物业管理合同规定，对住宅小区实行管理，依法经营；

（二）管理住宅小区综合验收档案资料；

（三）依据房产和公共设施管理的有关规定，制止住宅小区内的违章和违法行为；

（四）以为住户服务为宗旨，为住户提供有偿服务，提高住宅小区的环境效益和社会效益；

（五）定期向管委会汇报住宅小区管理工作，接受小区管委会和有关行政管理部门的监督和指导。

第五章 物业维护与管理

住宅小区内的单位和个人应爱护小区内房屋、公共设施与环境，不得在小区内实施下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、用途和外观，损坏设施、设备及危及房屋安全；

（二）占用楼梯间、通道、道路等公用部位、乱搭乱建、乱停放车辆及影响住宅小区景观；

（三）擅自拆改、损毁、占压消防、环卫、电讯等公共公用设施；

（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃烧有毒物质等危及人身健康和生命财产安全；

（五）随地倾倒污水、乱抛垃圾、堆放杂物；

（六）挖沙取土、践踏或占压绿地、攀折花木、耕种农作物，饲养家畜、家禽；

（七）发出超规定标准的噪音，聚众喧闹；

（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。

住宅小区物业维护管理的内容：

（一）维修、养护住宅小区内的房屋及共用水箱、电梯等附属设施；

（二）维修、养护住宅小区内的安全防范设施和庭院线以内的道路；

（三）养护住宅小区内的花草树木，维护园林小品和其他园林设施；

（四）住宅小区内环境卫生的清扫、公厕保洁和维护环卫设施；

（五）维护小区内交通秩序；

（六）负责治安保卫工作，落实防范措施；

（七）法律、法规、规章规定其他应做好的管理工作。

前款（一）项中房屋户门以内部位维修费用由产权人承担，房屋共用部位维修费用属购买商品房的由产权人承担；属房改购买公房的，从住宅维修基金中列支，不足部分由产权人分担。（二）至（六）项中维修、养护费用从住宅小区基础设施维修费、城维费及物业管理服务费中列支。

住宅小区进户线内外的供电、供水、排水、供暖、燃气管线、电信等设施的维修管理按有关规划划分维修管理责任。专业管理部门不负责维修管理的，可委托物业管理企业维修管理。

各专业管理部门在审批住宅小区内改变房屋使用用途和经营项目、工程项目及维修住宅小区设施、设备时，应与住宅小区物业管理企业沟通，对因施工破坏的小区环境应在工程结束时修复，否则应予赔偿损失。

第六章 管理经费和专用房屋

新建住宅小区的开发建设单位在开发项目立项时，按住宅小区建设总投资的一定比例，向市房产行政主管部门交纳住宅小区基础设施维修费，该费用计入建设成本，一次性划转到市房产行政主管部门，专户存储，用于住宅小区公共设施的更新，大型设施的增改，以及为其它建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。

市财政每年从城市维护费中按0.5％的比例提取住宅小区维护费划拨给市房产行政主管部门作为住宅小区物业管理的补贴经费。

住宅小区开发建设单位按总建筑面积0.5％的比例以成本价向住宅小区管委会提供商服用房，并在管委会成立一个月内转交管委会。小区管委会应将商服用房按民用住房租金标准出租给物业管理企业经营，经营收入全部用于住宅小区管理。

开发建设单位移交住宅小区时，一次性无偿向管委会提供物业管理用房，产权归国家所有。具体标准：

（一）建筑面积5万平方米以下，60-80平方米；

（二）建筑面积5万平方米以上10万平方米以下，80-100平方米；

（三）建筑面积10万平方米以上，120-150平方米。

住宅小区内单位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取额的一定比例向物业管理企业交纳物业管理服务费。

住户应按所受物业服务的项目向物业管理企业交付物业管理服务费。

物业管理服务收费应当根据所提供服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为住户提供的公共卫生清洁、公共设施的维修、保养以及保安等，实行政府定价或政府指导价。

为住户提供的特约服务，除物价部门规定收费标准的外，可自行定价。

住宅小区物业管理服务收费的费用由以下部门构成：

（一）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）公共设施设备日常运行、维修及保养费；

（三）绿化管理费；

（四）清洁卫生费；

（五）保安费；

（六）物业管理单位固定资产折旧费；

（七）办公费；

（八）法定税费。

住宅小区物业管理单位向居民收取物业管理服务费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。

住宅小区基础设施维修费和物业管理服务费等应专款专用，不得挪作他用。

住宅小区内各项管理经费的收支情况，每半年向住户张榜公布一次，接受产权人、使用人的监督。

第七章 奖励与处罚

住宅小区物业管理工作应按《全国优秀管理住宅小区标准》、《辽宁省优秀物业管理住宅小区标准》定期进行检查评比，对评为省、国家级的优秀住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。

违反本规定第三十一条规定的，物业管理企业有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。违章情节严重的，由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。

对借故拒交各项费用的住户，物业管理企业可要求其限期交纳并按规定收取滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉追缴。

物业管理企业违反本规定有下列行为之一的，由管委会制止、限期改正，或要求赔偿损失：

（一）对物业维修养护不及时的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自将管理费用挪作他用的；

（五）乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；

（六）违反物业管理合同约定的其他行为。

当事人违反土地规划、公用事业、城建、卫生、公安、物价、环保等管理规定的，由有关主管部门依法处罚。

开发建设或经营管理单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区，未移交专业用房和拒交住宅小区基础设施维修费的，由市房产行政主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的，市房产行政主管部门可申请人民法院强制履行。

第八章 附则

办公、商住、别墅及3万平方米以下的住宅小区、住宅组团等物业的管理以及各县、开发区住宅小区物业管理，可参照本规定执行。

本规定应用中的具体问题，由市房产公用局负责解释。

本规定自发布之日起施行。