南京市出售公有住房实施细则

南京市出售公有住房实施细则

制定机关: 南京市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1995.12.01

施行日期: 1995.12.01

题     注 : （1995年12月1日南京市人民政府发布 本细则自《南京市深化住房制度改革方案》实施之日起施行）

第一章 总则

为推进住房商品化和社会化进程，加快解决职工的住房问题，根据《南京市深化住房制度改革方案》，制定本细则。

凡具有本市市区城镇常住户口，以自住为目的的中低收入职工，均可向房屋产权单位申请购买住房。购买公有住房坚持自愿的原则，以户为单位，每户限购一套。

各单位在分配新建公有住房和腾空的旧住房时要实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

职工购买公有住房后，符合单位分房规定经批准的，可按届时的成本价换购。

凡本市市区范围内政府房产管理部门直接管理和党政机关、社会团体、企事业单位自行管理的成套公有住房，原则上均须向符合购房条件的职工出售。

下列公有住房暂不出售：

１、已列入近期规划拆迁、改造的以及旧城区房屋在三层（含）以下的；

２、地处临街宜改作为营业用房的；

３、产权有争议或涉及落实房产政策的；

４、具有纪念意义或列入文物保护的；

５、别墅、庭院式的；

６、有险情的；

７、市政府规定不宜出售的。

承租房有下列情况的暂不出售：

１、转租或变相转租的，擅自转让或转借的；

２、改变房屋用途的；

３、全家迁离本市的；

４、全家去国（境）外定居的，探亲、留学逾期不归的，或去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的。

第二章 售房价格

向家庭年收入超过５万元且人均年收入超过１．６６万元的高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中、低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。

成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金７项因素构成。成本价由市房改、物价部门逐年测定报省政府批准后公布执行。

１９９５年度出售公有住房成本价，钢混、混合一等、砖木一等为每平方米建筑面积７００元，混合二等为每平方米建筑面积６４０元。

出售公有住房一律按建筑面积计算。由购房者所购买的套内建筑面积与应合理分摊的公用建筑面积两部分组成。

职工购买公有住房，以户为单位，按建筑面积计算，执行下列控制标准：

一般干部、职工为７５平方米；

科级为９０平方米；

县处级为１ｌ０平方米；

厅局级为１４０平方米。

家庭成员较多的也可按人均建筑面积２４平方米为控制标准。

超过购房控制标准１０平方米以下的（含１０平方米）部分，不享受现住房和工龄折扣，再超过的部分，按市场价购买。

此标准是职工购买现住房的控制标准，不是职工必须达到的分房、购房标准。

房屋实际售价根据房屋所处地段、层次、朝向等因素进行调节。

（一）地段调节。根据房屋所处地段的文化、生活、交通等设施的便利条件，结合城市土地分等定级情况，将全市房屋地段划分为四个等级；地段等级逐级递减，一等不加不减，二等减５％，三等减１０％，四等减１５％。

１、一等地段：为南京市建成区土地一、二、三级范围内（土地等级参照市土地管理局１９９４年１２月２４日公布的《１９９４年南京市建成区土地级别表》划定的范围执行，下同）；

２、二等地段：为南京市建成区土地四、五级范围内；

３、三等地段：为南京市建成区土地六级范围内，浦口区的浦口街道办事处、顶山镇、泰山镇，大厂区的山泮、西厂门、卸甲甸街道办事处行政区范围内；

４、四等地段：为南京市建成区土地七级及其以外的范围内。

（二）层次调节。

１、多层住宅：凡是顶层减５％；五层（不含）以上住宅每增加一层减２％；底层无院落减５％；三、四层加５％；其他层次不加不减。层次实际调节根据以上原则综合计算。为缓解新分住房供求矛盾，底层可适当增加比例，一般不超过５％。

２、高层住宅的顶层减５％，底层无院落减５％，其它层次不加不减。

（三）朝向调节。一户无朝南外门窗的按户减５％。

现住房折扣。职工购买已住用（不含取得使用权的空关房）的公有住房，可适当给予折扣，成本价的现住房折扣率１９９５年度为５％，今后每年递减１个百分点，至２０００年全部取消。

工龄折扣。每户购房时，按一人工龄计算，每一年工龄给予成本价１．２％的折扣。工龄可以新分房职工、承租人或其同户籍中工龄最长的一人（其配偶不得在其他户籍中作为最长工龄人）计算，但该工龄最长者及其配偶迁至他处时不得重复享受。

职工的购房工龄按建立公积金制度以前的工龄计算，由职工工作单位的劳动人事部门根据国家有关规定核定，并出具证明，房屋产权单位的房改部门核准。

成新折扣。出售钢混、混合一等和砖木一等的旧住房，成新折扣按住房折旧年限５０年计算，每使用一年成新折扣为２％；出售混合二等的旧住房成新折扣按住房折旧年限４０年计算，每使用一年成新折扣为２．５％；折旧后，现值低于４０％的按４０％计算。经过大修或设备更新的旧住房，按规定评估后确定。

房价计算。每平方米建筑面积的实际售价＝成本价×（ｌ一年折旧率×已使用年限）×（１±各项调节因素）－成本价×年工龄折扣率×工龄－成本价×现住房折扣率。

扣除各种折扣和调节因素后，每平方米建筑面积实际售价低于成本价２０％的，按成本价２０％的售价计算。

购房款＝每平方米建筑面积实际售价×住房建筑面积（含共用部分）。

第三章 付款方式

购房职工原则上一次付清全部房款。凡一次付清购房款的给予一次付款折扣，折扣率按照购房政策性贷款利率与银行储蓄存款的利率差确定。１９９５年度为应付购房款的１９％。

购房职工经批准可分期付款，首次付款不得低于购房款的５０％。分期付款的期限最长不超过１０年，分期交付的部分计收利息，单位不得贴息，利率按政策性贷款利率确定。

购房职工可向承办政策性住房金融业务的房地产信贷部申请政策性抵押贷款。

购房职工申请分期付款和政策性抵押贷款交付购房款的，不享受一次付款折扣。

第四章 税费减免

房屋产权单位按成本价向职工出售公有住房，新房按零税率计征固定资产投资方向调节税，新旧房均免收交易管理费；职工以成本价购买公有住房自住期间，暂免征房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。

第五章 产权管理

职工购实的公有住房后，须到市房产管理局和市土地管理局申办房屋所有权证和土地使用权证。

职工以市场价购买公有住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。

职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，使用五年后可依法进入市场；在同等条件下，原售房单位和政府房产管理部门有优先购买权；售房职工在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。

第六章 维修管理

职工以成本价购买的公有住房，室内维修由购房职工负责；共用部位、共用设施的维修管理由原产权单位或委托物业管理公司负责。原产权单位按售房款１５％（高层为２０％），购房职工按成本价１％的比例一次性提取交纳费用作为共用部位、共用设施的维修基金，专户存储，由原产权单位或委托物业管理公司负责管理，监督使用，不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊。

第七章 政策衔接

职工按市政府宁政发〔１９９０〕１２２号、〔１９９３〕３８号文规定购买的经济适用住房，产权归个人所有，享有与以成本价购买公有住房者同等的权利和义务。

职工自１９９２年７月１日至１９９３年１２月３１日按《南京市住房制度改革实施方案》规定的价格和办法购买的公有住房，拥有部分产权；凡未执行规定的，不予确权，待纠正并补齐原标准价购房全部差价款后，方可申办、核发房屋所有权证，拥有部分产权；如购房职工自愿，经售房单位批准，按本细则规定的售房政策补足原标准价购房与成本价购房的差价款的，产权归个人所有。

１９９４年１月１日以后出售的公有住房，一律执行本细则规定的售房政策。

第八章 办理程序

房屋产权单位应当在所售公有住房经市规划部门确认不属近期拆迁、改造范围后，携带所售房屋所有权证或市房屋产权监理部门出具的产权证明分别向市房产管理局或市、区房改办提出售房申请，其中政府房产管理部门报市房产管理局，部、省属单位报市房改办，市及市属以下单位报所在区房改办。

市、区主管部门初审后，分别经市房屋产权监理部门勘丈绘图和具备房地产评估资格的机构评估计价，售房单位填写《出售公有住房价格评估测算表》和《出售公有住房审批表》正式报批。

经市、区主管部门正式审批后，售房单位按《南京市公有住房出售收入管理细则》收取、缴存售房款，办理买卖契约和签订委托管理合同。

经市、区主管部门对售房单位执行售房政策情况核准后，由市房产管理局和市土地管理局核发房产所有权证和土地使用权证。

第九章 附则

本细则自《南京市深化住房制度改革方案》实施之日起施行。