南京市住房制度改革实施方案

南京市住房制度改革实施方案

制定机关: 南京市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 现行有效

发布文号:

公布日期: 1992.06.14

施行日期: 1992.06.14

题     注 : （1992年6月14日南京市人民政府令第20号发布）

全文

为贯彻党中央、国务院关于“八五”期间“要积极推进住房制度改革”的指示，根据国务院国发〔１９９１〕３０号《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》及江苏省政府苏政发〔１９９１〕１２５号《江苏省城镇住房制度改革实施意见》的要求，结合我市实际情况，特制定本方案。

一、指导思想

住房制度改革（以下简称房改）是经济体制改革的重要组成部分。其根本目的是缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。房改要按照社会主义有计划商品经济的要求，通过转换机制，从改革公房低租金制度着手，将现行的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而逐步过渡到住房商品化和社会化。

二、基本原则

（一）坚持国家、集体、个人三者共同负担投资建房的原则。在保持现有建房资金渠道不变的前提下，逐步改变由政府和单位把居民住房包下来的制度，适当增加个人在住房建设投资中的比重，建立政府、单位、个人三结合筹资建房的新机制。

（二）坚持租、售、建并举的原则。形成一个逐步提高租金，推动职工买房、加快资金回收、促进住房建设的良性循环。

（三）坚持机制转换的原则。逐步改变现有资金分配体制，把住房资金从作为积累形式的计划分配变为消费形式的商品交换分配，使目前实际用于职工建房、修房的大量暗贴转化为明贴，并逐步纳入职工工资；将现行的住房作为固定资产投资的计划管理体制转化为住房作为商品生产投资的指导性计划管理体制；在理顺目前围绕住房所发生的各种资金渠道的基础上建立住房基金，逐步形成住房资金的良性循环；开放房地产市场，发展房地产金融和房地产业，建立适应社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制。

（四）坚持在统一政策下的因地制宜、积极稳妥、分步渐进的原则。既要在房改的目标、基本政策上同国家和省保持一致，又要使房改的具体内容、措施和步骤切合我市实际。要从现实经济状况出发，充分考虑国家、集体和个人的承受能力，采取循环渐进的办法逐步实施。

三、奋斗目标

（一）近期目标。“八五”期间，以改变公房低租金、无偿分配为基本点。公房租金标准在房改起步阶段按实际支出的维修费一项计租，“八五”末期，要力争达到三项因素（维修费、管理费、折旧费）租金水平，实现“以租养房”。在保持原有建房资金渠道不变的基础上，通过建立公积金、分房缴定金、买房给优惠，开辟新的资金渠道，建立市、企事业单位、职工个人三级住房基金，加快住房建设。“八五”期间，要建房８００万平方米，重点解决危险住房和人均居住面积在４平方米以下的困难户住房问题，使全市人均居住面积达到８平方米，住房成套率达到６０～７０％。

（二）中期目标。２０００年，公房租金标准应达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税）的成本租金水平，初步实现住房建设资金投入产出的良性循环，“九五”期间，要建房９００万平方米，重点解决人均居住面积在６平方米以下的拥挤户住房问题，使全市人均居住面积达到９平方米，住房成套率达到７０～８０％。发育房地产市场，建立和健全住房资金的融资体系。

（三）长期目标。公房租金标准要达到八项因素（上述五项因素基础上增加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，使每户有一套舒适的住房。形成房地产市场，完善住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。

四、主要内容

住房制度改革的主要内容是：“建立公积金，提租发补贴，分房缴定金，买房给优惠。”

（一）建立公积金

公积金是一种通过义务性长期储蓄积累，提高职工家庭解决自住住房能力，扩大住宅建设资金的融通，加速住宅建设发展的社会保障机制。

凡在本市工作，具有本市城镇常住户口的在职职工，按月缴存占工资一定比例的公积金，单位按月提供占职工个人工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有。

离退休职工、计划外临时工、在宁的外籍和外方工作人员，单位和个人均不缴存公积金。

职工因各种原因停发工资时，单位和个人均不再缴存公积金。恢复工资关系后，继续缴存公积金。

职工个人缴存和单位提供的公积金存入中国人民建设银行南京市房改信贷部（以下简称建行市房改信贷部），比照活期存款利率计算。

１９９２年职工个人和所在单位的公积金缴存率分别定为职工月工资的５％，以后随经济发展和职工个人收入的变化，分别进行调整，予以公布。

公积金中职工个人缴存的部分，由职工个人支付；企业提供的部分，在公有住房的折旧费中列支，不足部分，国营企业经财政部门核定、集体企业经税务部门核准，可在成本（费用）中列支；全额预算事业单位提供的部分，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位提供的部分，比照企业开支渠道列支；外商投资企业提供的部分，在提取的自营住房折旧费和住房基金中列支。

职工可使用本户成员及其直系亲属积累的公积金购买、自建自住住房，或进行私房翻建和大修。职工离退休或死亡，所结余的公积金本息还给职工或依法由继承人、受遗赠人提取；工作调动或调离本市的，其结余的公积金本息转至调入单位该职工名下继续存储。职工出国定居，其结余的公积金本息，属个人缴存的部分，归还职工本人；属单位提供的部分，留作单位的住房基金。

各单位原则上可有偿使用本单位职工名下结余的公积金进行住宅建设；原有各种渠道用于建造职工住房的资金，仍不能减少。

在征收职工个人收入调节税时，可扣除职工个人缴存的公积金数额；职工提取的公积金本息，免缴个人收入调节税；继承和受遗赠的公积金本息，受益人免缴个人收入调节税。

（二）提租发补贴

改革现行低租金制度，将公房租金逐步提高到商品租金，是推进住房制度改革，实现住房商品化的一项长期目标。

在房改起步阶段，按照“横向统一、纵向微调、提租补贴”的原则，我市房管部门直接管理和系统单位自行管理的公有住房，租金标准一律提高到每平方米使用面积平均月租金０．３０元。每处住房的实际租金，按市政府宁政发〔１９９２〕５５号《南京市公有居住房屋租金标准》评定。

对多占住房的，要加收租金。具体办法根据省有关规定，结合我市实际情况，另行制定。对租住提租公房的职工，由所在单位分别按其工资或月离退休费的２．５％一次核定金额，按月随工资发给住房补贴。原来部分职工享受的租住公房补贴相应取消。

对居住集体宿舍和私房的职工，暂不发住房补贴。租住私房职工，过去已发给住房补贴的，全市不作统一规定。

租住提租公房职工因各种原因停发工资时，住房补贴也随之停发。恢复工资关系后，继续发给。

提租后的租金收入专项用于公房维修、管理。

发放的住房补贴，企业随工资渠道列入成本；全额预算行政事业单位列入同级财政预算；差额预算事业单位，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。

１９３７年７月６日及以前参加革命工作享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，一处住房提租后，新增租金支出与家庭住房补贴相抵，每户每月净增支出一次核定，全额免缴。

１９３７年７月７日及以后参加革命工作享受离休待遇的干部或已故离休干部的配遇、建国前参加革命工作的退休老工人或已故退休老工人的配偶，一处住房提租后，新增租金支出与家庭住房补贴相抵，每户每月净增支出超过１５元以上的部分，给予减免。

民政部门确定的社会救济户和非在职优抚户，提租后，新增租金酌情全额免缴或限额减免。

（三）分房缴定金

分房缴定金，是推进住房有偿分配，建立住房需求自我约束机制，筹集住宅建设资金，加快住宅建设，增加住房供给的一项措施。

凡分配的公有新旧住房，住房必须按规定缴纳定金后才能获得住房使用权，并按月缴纳房租。１９９２年缴存定金的标准定为每平方米使用面积２０～５０元，今后随物价指数的变动进行调整。住房缴存的定金归缴存人所有，享有低息，不计复利，５年后一次还本付息。

定金由产权单位专项用于住房建设。

（四）买房给优惠

出售公有住房，筹集建设资金，是缓解住房矛盾，实现住房资金良性循环，建立国家、集体、个人三结合解决住房问题新机制的重要内容。

各单位在分配住房时，应实行先售后租、租售并举的原则。要优先安排房源出售（或出租）给住房困难户，以及作出突出贡献的先进人物、科技人员、知识分子、一线职工。

凡具有本市城镇常住户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工，均可向本单位申请购买（除列入不予出售的范围外）新建的（含腾空的）或现已租住的成套公有住房。

职工购买公有住房，在规定的面积标准内以标准价为基价；超过面积标准的，超过部分按市场价计价。在房改起步阶段，新房暂以住房本身的建筑造价为基价；旧房以重置价（上一年度竣工的同类新建住房本身的建筑造价）乘以成新折扣为基价，两者都按住房所在地段、楼层、朝向等因素增减后计价。

职工以优惠价格购买公房，以户为单位，每户限购一次。一次付清全部购房款的，可减收房价的２０％。也可分期付款，首期付款不得低于购房款的３０％，在此基础上每多付１０％，减收房价２．５％，剩余部分可向建行市房改信贷部申请低息贷款，由购房人按月还本付息。还款年限新房１５年以内，旧房１０年以内。贷款利率根据还款期限长短确定。

职工以优惠价格购买的公房，拥有部分产权，原产权单位为共有产权者。购买人享有永久使用权和合法继承权，但不得转让、出租、赠与或改变用途。购房人付清全部房款并住满５年后可以出售，原产权单位有优先购买权。出售的收入，购房人只能分得原购房款所占平均综合造价比例的部分，剩余的部分归原产权单位所有，列入住房基金。

产权单位以优惠价格出售新房，免征固定资产投资方向调节税，暂免征营业税；旧房暂免征营业税。售房筹集的住房基金，暂免征国家预算调节基金和能源交通重点建设基金。购房人免征城镇土地使用税、房产税和一次性契税。

企业以优惠价格出售公房，对尚存的产权，可继续提取折旧费和大修理基金。

五、加强房改工作领导

住房制度改革是一切长期的社会系统工程，它涉及千家万户的切身利益，各级政府和各单位领导要高度重视、切实加强对房改工作的领导。市政府决定：

（一）成立具有综合协调功能的常设机构—南京市住房制度改革办公室（以下简称市房改办），在市政府和市住房制度改革领导小组领导下，负责房改的日常工作。

各区、县和各大中型企业也要成立房改领导小组及其办公室。各部委办局应确定有关部门分管和指定专人负责房改的日常工作。

（二）成立南京市住房基金管理中心，与市房改办合署办公，负责统一归集、管理、监督和使用全市住房基金。

（三）建立市、企事业单位、职工个人三级住房基金。在立足现有资金转化的基础上，把围绕住房生产、经营、消费所发生的资金集中起来，使之合理化、固定化和规范化。

三级住房基金的归集、存贷等金融业务，委托建行市房改信贷部办理，实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、就地完税的原则。经办的住房基金存款免缴存款准备金；政策性住房信贷的金融业务收入，暂免征营业税；取得的利润，暂免征所得税。

六、附则

本方案实施中，原来已推行的商品房、侨汇房售购以及集资建房、住宅合作社、住房储蓄等行之有效的办法，仍应继续积极推广，并结合本方案实施。

实施房改方案，要紧紧围绕“解危”、“解困”，重点解决危险住房和人均居住面积在２～４平方米的居住困难户的住房问题。无论在资金使用、计划安排、组织建房、分配或出售住房各方面均应优先落实。

与本方案配套的《南京市公积金管理办法》、《南京市公房提租和补贴实施办法》、《南京市分房缴定金暂行办法》、《南京市优惠出售公有住房暂行规定》、《南京市住房基金管理办法》、《南京市住房基金金融管理暂行办法》、《南京市住房制度改革中有关财税管理的暂行规定》、《南京市缴存公积金和发放住房补贴若干具体问题的暂行规定》等项措施，和方案同步实施。

本方案先在十个区范围内施行。

根据国务院国发〔１９９１〕３０号文件第八条规定，国家、部和江苏省属及外地在宁单位，均按本方案实施。

根据国务院房改领导小组房改字〔１９９１〕３号文件和中央军委〔１９９２〕１号文件规定，驻宁部队企业化工厂的住房制度改革按本方案实施。军队人员租住地方公房的，按地方房改方案规定的租金标准交租；地方人员租住军产房的，按军队房改方案规定的租金标准交租。

根据国务院房改领导小组房改字〔１９９２〕６号文件规定，铁道部部属在宁独立事业单位（院校、科研院所）按本方案执行。铁路分局可单独制定房改实施方案。交叉住房的部分，按本方案执行。

本方案由市住房制度改革办公室负责解释。