南京市城市房屋拆迁管理办法

南京市城市房屋拆迁管理办法

制定机关: 南京市人民政府

效力级别: 地方政府规章

时  效 性: 已修改

发布文号:

公布日期: 1991.03.10

施行日期: 1991.04.01

题     注 : （1991年3月10日南京市人民政府令第8号发布 自1991年4月1日起施行）（编者注：修改内容见根据1993年11月4日南京市人民政府第四次常务会议通过 1994年4月25日南京市人民政府令第28号公布 自1994年5月1日起施行《南京市人民政府关于修改<南京市城市房屋拆迁管理办法>的决定》修正的《南京市城市房屋拆迁管理办法（1994年修正本）》）

第一章 总则

为加强城市房屋拆迁管理，保证城市建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据有关法律、法规结合本市具体情况，制定本办法。

凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋（含构筑物、附属物）的，均适用本办法。

拆迁人系指取得拆迁许可证的建设单位或者个人。

被拆迁人系指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。

拆迁城市房屋应符合城市规划，遵循等价有偿的原则，兼顾国家、集体和个人利益。

南京市房产管理局主管本市房屋拆迁工作，设市拆迁管理办公室，负责房屋拆迁的审批、指导、监督、协调等工作。

区房产管理部门设拆迁安置办公室，负责办理辖区内房屋拆迁的具体事宜。

区人民政府应加强对城市房屋拆迁工作的领导。

各级有关部门以及拆迁当事人的上级主管部门，所在单位、街道办事处，应密切配合，保证城市房屋拆迁工作的顺利进行。

任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行检举和控告，对检举、控告的单位和个人不得打击报复。

对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人，应给予奖励。

第二章 拆迁管理一般规定

因城市建设需要拆迁房屋的单位和个人，须持建设项目批准文件、经批准的规划方案及复建房单体建筑平面图、拆迁方案和建设用地等有关批准文件，向市房屋拆迁主管部门提出房屋拆迁申请，交纳拆迁管理费，领取房屋拆迁许可证后，方可委托或自行拆迁。

拆迁范围在五百户以上的连片开发地段，一般应由区政府组织拆迁人或者被委托拆迁人实施统一拆迁。

单位自管房产、军产，凡不涉及民事权益的房屋拆迁，经市规划部门和市房屋拆迁主管部门审定批准后，可以自行拆迁。涉及民事权益的，应委托拆迁。

被委托人应当是经市房屋拆迁主管部门资格审查并取得房屋拆迁资格证书的单位。

房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁。

市房屋拆迁主管部门根据规划部门核定的建设用地范围，通知公安、房管、城建、工商、街道办事处等部门和单位，临时停止办理拆迁范围内的户口迁入、分户、建筑执照、工商营业执照、房屋翻建、房产交易、房屋使用交换以及租赁过户等手续。时限为１年，申报延期不得超过６个月，逾期自行终止。

房屋拆迁许可证一经核发，房屋拆迁主管部门应将房屋拆迁决定以公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁决定中应载明拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等内容。拆迁人应向被拆迁人发送房屋拆除通知书。有关部门应及时向被拆迁人做好宣传解释工作。

拆迁人必须与被拆迁人依法签订补偿安置书面协议。协议应载明补偿形式、补偿金额、安置房屋面积与地点、过渡方式、过渡期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。拆迁补偿安置协议必须经市房屋拆迁主管部门鉴证或由公证机关公证。

拆迁人应公布房屋拆迁补偿安置规定、复建房图纸以及安置方案，接受群众监督。

复建房总体平面图纸经市规划局批准后，其单体平面图纸须经市房屋拆迁主管部门审核。对批准后的图纸不得擅自变更，确需调整的，应按规定办理变更手续，并负责做好被拆迁人的调整安置工作。

拆迁人与被拆迁人对补偿安置发生争议达不成协议的，当事人应按《南京市城镇房产纠纷仲裁办法》的规定，向市房产纠纷仲裁委员会申请仲裁。

被拆迁人对房屋拆迁主管部门的拆迁决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请行政复议，也不起诉，又不执行拆迁决定的，房屋拆迁主管部门可申请人民法院强制执行。

法律、法规对拆迁军事设施、文物古迹、宗教寺庙，以及涉外房屋等另有规定的，按有关规定办理。

公安、财贸、教育、邮电、供水、供电等部门，应按时办理和安排被拆迁户的户口转移、粮油燃料供应、子女转学转托、信件投递以及用水、用电等事宜。

房屋拆迁主管部门应建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁资料的管理。房屋竣工后，建设单位应按规定向房产管理部门移交有关资料。

拆迁安置工作结束后，被拆迁人应及时到房产、土地等管理部门按规定办理房屋所有权、土地使用权登记手续。

第三章 拆迁补偿

拆迁人被拆除房屋的所有人应依照本办法规定给予补偿。补偿可以采用作价补偿、以房偿还、或者作价补偿和以房偿还相结合的形式。

除另有规定外，以房偿还的面积均按所拆房屋的原建筑面积计算；作价补偿的金额按所拆房屋原建筑面积的重置价格结合成新结算。

拆迁各类房屋的补偿，分别按下列规定办理：

（一）以房偿还私有或单位自有房屋，产权即属私有或单位所有。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新与单体工程造价结算。偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按重置价格结合成新结算。偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，非住宅房屋按商品房价格结算；住宅房屋在安置控制标准内以及在安置控制标准以上不足一个自然间的差额部分，由产权人按成本价支付，其中私有房屋由产权人支付１／３，其余的２／３由家庭成员所在单位平均承担。超过安置控制标准增加的成套房屋，按商品房价格结算。

（二）拆除房产经营管理部门直管的公房，其住宅房屋以安置的建筑面积偿还，非住宅房屋以拆除地原建筑面积偿还。

（三）拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据城市规划，按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，仍用于公益事业建设。

（四）自拆异地自建的，按拆除房屋的重置价格给予补偿。

（五）拆除由政府代管的私有房产、拨借房产，须经市房屋拆迁主管部门审核批准，按规定办理有关手续和补偿事宜。

（六）拆除出租住宅房屋以房偿还的，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动的合同条款应作相应修改。

（七）拆除设有典权、抵押权、留置权以及有产权争议的房屋，在房屋拆迁公告规定的期限内被拆迁方当事人之间达不成协议的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，房产管理部门应对被拆除房屋作勘察纪录与拍照，拆迁人和房产管理部门提供补偿安置的房源及资金担保。当事人之间达成协议后，再按有关规定给予补偿。

（八）拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

（九）拆除檐高在１．８米以下的简易房屋或净高在１．４米以下的楼阁，应作价收购，不适用以房偿还。

（十）拆除国有土地上的农业人口的房屋，其经济补偿按《南京市国家建设征用土地补偿安置实施细则》的规定办理。

树木的补偿，按有关规定办理。

新增加的医院、学校、幼儿园、托儿所等社会事业性单位非住宅用房，产权交由房产管理部门统一管理。

拆迁人不得擅自压低或者高补偿标准，被拆迁人也不得超出本办法的规定提出额外要求。

第四章 拆迁住宅房屋安置

拆迁人对被拆除住房的使用人应以原使用面积为主要依据，依照本办法规定实行安置。一次安置有困难应确定过渡期限。

住房使用人是指拆迁范围内有房产所有权证或者合法的住房使用权证、粮油证、常住房口并实际居住的公民。

拆迁住房实行有偿安置。安置标准控制在人均使用面积１０．６平方米以内，上下浮动不得超过５％。原人均使用面积低于１０．６平方米的，可以按人均１０．６平方米安置，其超出原使用面积的差额部分，以及在安置控制标准以上不足一个自然间的部分，由被拆迁人家庭成员所在单位按成本价平均承担，支付给建设单位，产权交房产管理部门。

结合套型安置，１至２人户使用面积可为２５平方米，２至３人户使用面积３２平方米，４人户使用面积４２平方米，５人户使用面积５２平方米，６人户使用面积６２平方米。

有下列情况之一者，可以计入安置人口：

（一）原有常住户口的未婚现役军人；

（二）原有常住户口的援外工作人员和留学生；

（三）按规定户口迁往所在单位而又经常回家住宿的；

（四）配偶一方不在本市居住的；

（五）原有常住户口，正在劳动教养或拘役、服刑期间的。

属下列情况之一者，不计入安置人口：

（一）无合法房屋租赁证件的；

（二）无居住房屋的空挂户；

（三）户口虽在拆迁范围内，但另有自住房屋的；

（四）冻结户口后不符合规定迁入的；

（五）居住在非法建筑或临时建筑房屋内的。

对被拆迁人的安置方式在根据城市建设规划要求，妥善安置。确实需要异地安置的，必须经房屋拆迁主管部门批准。

对从市区迁往郊区新开发区定居的，安置标准可以按户增加１０平方米使用面积，新增加的１０平方米使用面积免收差额款。

落实私房政策中应腾退而未腾退给所有人的房屋，应按原使用面积安置房屋所有人。原房屋使用人，由其工作单位安排住房或按成本价购买房屋使用权。

拆迁人、被拆迁人均应遵守过渡期的约定，过渡期一般不得超过二十四个月。未经批准，拆迁人不得擅自延长过渡期，被拆迁人到期不得拒绝迁往安置的房屋和腾退过渡周转房。

对原住房过宽的补拆迁人，在给予适当照顾之后，其安置面积可以比原住房面积有所减少。

被拆迁人自愿放弃或减少安置房屋面积的，经拆迁人同意后，除按规定发给搬家补助费外，可以根据放弃或减少安置房的使用面积，按单体工程造价的４０％给予奖励。

拆迁人应当付给被拆除住房的使用人下列安置补助费用：

（一）搬家补助费。不能一次定居的付给两次搬家补助费。

（二）自行过渡补助费。由于拆迁人的责任而延长过渡期的，从逾期之日起加倍付给自行过渡补助费。由于被拆迁人的责任拖延回迁的，拆迁人可以停付过渡补助费。

（三）学生交通补助费。学生因拆迁而引起或增加的交通费用，由拆迁人按规定付给。

（四）家庭副业生产的固定生产设备，按重置价格给予经济补助。

被拆迁人拆迁搬家，由拆迁人出具两天公假证明。公假不影响其工资、奖金收入和各项先进评比等。

第五章 拆迁非住宅用房安置

拆迁非住宅房屋应以被拆除房屋的原建筑面积安置房屋的使用人。

被拆除非住宅房屋的使用人，系指在拆迁范围内具有相应的房屋所有权证、土地使用证、房屋租用证、营业执照或作为正式办公地的机关、团体、企事业单位或者个人。

拆迁单位房屋按下列原则办理：

（一）生产性企业和不具有区域功能的事业性单位房屋，可就地或异地安置。对环境有污染的企业应按城市规划的要求异地安置。

（二）生产场地可就地或异地按原面积安置。过宽的，可以有所减少，并适当给予补偿。

（三）商店、学校、幼儿园等具有区域功能的经营服务性或事业性单位房屋，应就地或者就近予以安置。

拆迁单位非住宅用房，拆迁人应当付给被拆除房屋使用人下列安置补助费用：

（一）全民、集体企业因拆迁而造成停产、停业的，其直接受到影响的在职职工的工资、国家政策规定的补贴，以及直接受到影响的在职职工按比例承担的离、退休人员的工资，由拆迁人支付给被拆迁单位。

（二）拆迁企业生产用房，其动力、设备、产品和原村料等拆除安装搬运费用，按房屋建筑面积重置价格结合成新的１０％，给予一次性补助。其中有重型设备的，按２０％付给。拆除非生产性单位的房屋，按３％付给。

因拆迁生产、营业用房而直接影响原定税利指标完成的企业，经主管部门审核后，可以向有关部门申请办理缓、减、免手续。

拆迁个体工商户的营业用房按下列办法办理：

（一）个体工商户必须具有本市常住户口、房屋所有权证或合法的房屋使用权证、营业执照方可安置。

（二）在复建房中按原建筑面积就地安置或异地安置。对环境有污染的应异地安置，不愿异地安置的，必须向工商行政管理部门申请并领取变更经营项目的营业执照后，方可就地安置。

（三）个体工商户的居住兼营业用房，应按原使用面积就地或异地在住宅底层安置。

（四）拆除个体工商户承租的私房，以房偿还所有人后，原租赁关系不变，租赁合同可以修订。

（五）外地来宁承租他人房屋的个体工商户不予安置。

（六）拆除售货亭不予安置。

拆除个体工商户经营用房，拆迁人应根据安置过渡期限给予生活补助。生活补助 标准应按上年度全市职工平均工资的１．２倍计算。

第六章 市政建设拆迁

凡经市政府批准的道路、桥梁、河道、城市防汛的市政工程建设需拆迁房屋的，均应遵守下列规定：

（一）拆迁范围内的居民、单位、个体工商户必须按政府公告规定的时限搬迁。

（二）被拆迁房屋的使用人一律异地安置。

（三）拆迁住宅房屋的补偿按本办法第二十五条、第二十六条、第二十七条规定办理。拆迁非住宅房屋的补偿、安置按下列规定办理：

１．拆除机关、部队、全民所有制企、事业单位非住宅用房，使用单位应自行安置或由其主管部门统筹安置。确无条件自行安置的，应按城市规划要求，异地自行恢复。拆迁人应按被拆除房屋的建筑面积重置价格给予产权人经济补偿。产权人应在规定期限内拆除，也可委托拆迁人代拆，以料低工。拆迁人安置使用人的，不予经济补偿。

２．拆除粮店、燃料店、理发店、浴室、饮食店以及文教、卫生、街道企业用房，应按其区域功能就近予以安置，并可视具体情况，按被拆除房屋的建筑面积每平方米给予１０元以内的经济补贴。拆除中、小学校舍或幼儿园用房，必须保证儿童就近入学入托。

３．经批准搭建的临时商业网点用房、售货亭和占用道路设置的摊点等不予安置，应自行搬迁和拆除。不能自行拆除的，拆迁部门可代为拆除，以料抵工。

４．安置的公房由拆迁人交房产管理部门统一管理。

（四）市政建设占用生产场地的，应异地安置；占用非生产用地的，一般不予偿还。

拆迁范围内需要拆除的供电、供水、供气、通讯、人防等设施以及公厕、垃圾站，由产权单位自行拆迁，拆迁人应按重置价格予以补偿。

第七章 罚则

建设单位、拆迁人或受委托拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：

（一）未取得房屋拆迁许可证进行拆迁的；

（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位进行拆迁的；

（三）任意扩大或缩小已依法确定的拆迁范围的；

（四）擅自提高或降低补偿安置标准，扩大或缩小补偿安置范围的；

（五）无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长过渡期限的。

对有本办法第四十二条第一、二、三项行为之一的，房屋拆迁主管部门除予以警告、责令停止拆迁外，并可按被拆除房屋建筑面积每平米处以５０元以下的罚款。

对有本办法第四十二条第四项行为的，房屋拆迁主管部门应予以警告。警告后仍不纠正的，可根据补偿安置标准，按擅自提高或缩小的补偿安置部分的房屋建筑面积金额处以罚款。

对有本办法第四十二条第五行为的，房屋拆迁主管部门除予以警告外，可按复建房建筑面积工程造价，根据下列幅度按月处以罚款：超过规定期限１到１２个月的，为１‰；１３到２４个月的，为２‰；２５到３６个月的，为３‰。

被拆迁人拒不执行拆迁协议、拖延搬迁、拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令限期搬迁、腾退周转房，并可处以１００元以上３００元以下的罚款。

当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起１５日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议通知书之日起１５日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员依法拆迁房屋的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房屋拆迁部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上一级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

拆迁房屋补偿的重置价、单体工程造价、成本价、商品房价和各项安置补助费用的标准，由市房屋拆迁主管部门会同市物价管理部门根据有关规定制订。

房屋拆迁管理部门收缴的罚款，按规定上缴财政。

本办法所称“以上”、“以下”、“以内”包括本数。

本办法发布前已进行的拆迁项目，仍按原安置标准执行。

本市所辖各县人民政府可参照本办法，结合本县实际情况制定拆迁办法，并报市政府备案。

本办法由南京市房产管理局负责应用解释。

本办法自１９９１年４月１日起施行。南京市人民政府１９８３年２月１１日发布的《南京市城镇房屋拆迁补偿安置暂行规定实施细则》同时废止。